Domande frequenti2024-03-22T08:31:53+01:00
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Se vuoi dissipare qualche dubbio o approfondire qualche argomento, ti offriamo tante risposte chiare e puntuali per affrontare con maggiore fiducia e sicurezza un’operazione immobiliare.
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OPERAZIONI IMMOBILIARI
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Compravendita: cos’è il deposito del prezzo presso il notaio?2024-05-11T19:52:38+02:00

L’art. 1, comma 142, della Legge 124/2017 “Legge annuale per il mercato e la concorrenza”, che ha modificato l’art. 1, commi 63 e seguenti, della Legge 147/2013 “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” (c.d. Legge di Stabilità 2014), ha introdotto, nell’ambito della compravendita, la facoltà per almeno una delle parti contraenti, (generalmente l’acquirente), di richiedere il deposito della somma pattuita presso il notaio, a titolo di garanzia della buona riuscita dell’operazione stessa, fino alla trascrizione dell’atto, oppure fino al compimento di specifiche incombenze.

In pratica il notaio, su richiesta di almeno una delle parti contraenti, deve depositare su un apposito conto corrente dedicato a lui intestato il saldo del prezzo della compravendita, (nonché le somme eventualmente destinate all’estinzione di pesi, oneri o gravami pregiudizievoli sull’immobile, oppure al pagamento di altri oneri o spese dovute), fino a quando non abbia eseguito la trascrizione dell’atto e verificato l’assenza di ulteriori pesi, oneri o gravami pregiudizievoli rispetto a quelli semmai risultanti alla stipula e riportati nell’atto stesso, oppure verificato il corretto svolgimento delle incombenze. Quest’ultime, ad esempio, possono riguardare il pagamento di utenze o spese condominiali, la realizzazione di interventi edilizi, il decorso del termine per la prelazione legale, il rilascio della certificazione di agibilità, la liberazione dell’immobile da persone o cose.

Qualunque sia la parte contraente a richiedere il deposito del prezzo, la controparte non può mai opporsi, trattandosi di un diritto potestativo, (quindi una norma di ordine pubblico, inderogabile e irrinunciabile). Di conseguenza, non sono ammissibili neanche pattuizioni preventive contrarie in sede di contratto preliminare. Tuttavia, sarebbe quanto mai auspicabile che la questione venisse affrontata già durante la trattativa e, qualora emergesse sin da subito la volontà di avvalersi del deposito del prezzo, venisse inserita un’apposita clausola nel contratto preliminare. In ogni caso, a prescindere dalle volontà espresse o meno durante la trattativa, magari anche a fronte di gravi motivi sopravvenuti successivamente, è facoltà delle parti presentare tale richiesta direttamente in sede di contratto definitivo.

Le somme depositate sul conto corrente dedicato costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale del notaio. Pertanto, sono escluse dalla sua successione e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque e, altresì, è impignorabile il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse. Il notaio può disporre delle somme depositate solo per gli specifici impieghi per i quali gli sono state consegnate, mantenendo di ciò idonea documentazione. In particolare, gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, spettano allo Stato per finanziare i fondi di credito agevolato per le Piccole e Medie Imprese (PMI).

Se è vero, come è vero, che il deposito del prezzo tutela efficacemente l’acquirente, è altrettanto vero che tutela parimenti il venditore che, pur dovendo ricevere la somma pattuita con alcuni giorni di ritardo, non correrà mai il rischio di perderla in quanto il notaio potrà verificarne l’effettiva disponibilità sul conto corrente dedicato. In questo modo, ad esempio, il venditore sarà tutelato nel caso il pagamento venisse effettuato mediante bonifico, (in quanto, trascorso un certo tempo e accreditata la somma sul conto corrente dedicato, non potrà più essere annullato o revocato), oppure mediante assegni circolari, (in quanto, se falsificati, non potranno essere incassati sul conto corrente dedicato).

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Contratto preliminare e compromesso: qual è la differenza?2024-05-11T19:42:29+02:00

Non c’è alcuna differenza, almeno in apparenza, se con questi due atti le parti contraenti convengono di stipulare entro una certa data e a determinate condizioni un contratto definitivo. In realtà, esiste una differenza di fondo tra il contratto preliminare vero e proprio e il compromesso, (perciò, anche chiamato “contratto preliminare improprio”).

Il contratto preliminare vero e proprio, come dice lo stesso nome, obbliga le parti a stipulare un futuro contratto definitivo. Quindi, mentre il preliminare ha la causa della stipulazione del definitivo e come oggetto la prestazione di un futuro consenso, il definitivo ha la causa propria del contratto posto in essere, ossia la compravendita, e come oggetto l’immobile da trasferire. Invece, la forma in entrambi i contratti, (dovendo essere la stessa a pena di nullità dell’atto), trattandosi di beni immobili, è obbligatoriamente quella scritta. Il contratto preliminare, nonostante sia collegato a quello definitivo, è indipendente da quest’ultimo, già perfetto e vincolante per le parti. Tra l’altro, pur non formalizzando il passaggio di proprietà del bene, se redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata, ne consente la trascrizione nei registri immobiliari. In particolare, queste caratteristiche del contratto preliminare consentono ad una delle parti, in caso di inadempimento dell’altra parte, di scegliere se chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno oppure, in alternativa, l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo. Infatti, ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile, la parte adempiente può rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza costitutiva che, in funzione del consenso già espresso dalla parte inadempiente con il contratto preliminare, produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.

Al contrario, il compromesso o contratto preliminare improprio è un contratto già definitivo e immediatamente efficace. Quindi, ha la causa propria del contratto posto in essere, ossia la compravendita, e come oggetto l’immobile da trasferire. L’unico limite del compromesso, (che lo rende così simile al contratto preliminare vero e proprio), è quello di essere una scrittura privata redatta esclusivamente dalle parti contraenti. Perciò, pur formalizzando il passaggio di proprietà del bene, non ne consente la trascrizione nei registri immobiliari. Di conseguenza, le parti debbono impegnarsi a riprodurre il consenso in un’altra forma, (che permetta appunto la trascrizione), come l’atto pubblico, la scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.

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Contratto preliminare: quando è conveniente trascriverlo?2024-05-11T19:37:53+02:00

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita è sempre conveniente per l’acquirente, perché lo tutela maggiormente. Infatti, essa costituisce una vera e propria prenotazione all’acquisto dell’immobile e anticipa gli effetti della trascrizione del contratto definitivo. In questo modo, la promessa di vendita non rimane semplicemente un accordo privato tra le parti in causa, ma viene resa pubblica verso chiunque, ossia resa opponibile ai terzi.

Di conseguenza, il venditore non potrà alienare nuovamente l’immobile, né concedere un’ipoteca, né costituire una servitù o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Mentre, gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile, né pignorarlo. In caso di inadempimento del venditore, la legge attribuisce un privilegio speciale sull’immobile ai crediti dell’acquirente. Invece, in caso di fallimento del venditore, l’atto non potrà essere sottoposto ad azione revocatoria, purché la vendita sia a giusto prezzo e l’acquirente sia in buona fede, (quindi non sia a conoscenza dello stato di insolvenza del venditore).

Per ovvie ragioni, gli effetti della trascrizione del contratto preliminare hanno una durata limitata nel tempo. Infatti, ai sensi dell’art. 2645 bis del Codice Civile, essi cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre.

In conclusione, un atto pubblico ha sicuramente un costo maggiore rispetto ad una scrittura privata, tuttavia i vantaggi che offre in termini di garanzie per l’acquirente non possono essere trascurati. Perciò, quest’ultimo dovrebbe sempre valutare con attenzione l’opportunità della trascrizione, soprattutto quando la caparra o l’acconto sul prezzo di vendita sono di importo considerevole, quando tra il contratto preliminare e quello definitivo sono previsti lunghi tempi di attesa, oppure quando il venditore è un soggetto fallibile.

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Contratto preliminare: quando è obbligatorio trascriverlo?2024-05-11T19:38:27+02:00

L’art. 2645 bis del Codice Civile, aggiunto con la Legge 30/1997 di conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 669/1996 “Disposizioni urgenti in materia tributaria, finanziaria e contabile a completamento della manovra di finanza pubblica per l’anno 1997”, stabilisce l’obbligatorietà della trascrizione quando il contratto preliminare, di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’art. 2643 del Codice Civile, (quindi compresi i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili), ha la forma dell’atto pubblico, oppure della scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. In pratica, tale obbligatorietà sussiste tutte le volte che il contratto preliminare viene redatto o autenticato da un notaio e non scritto esclusivamente dalle parti in causa. Nello stesso tempo, l’acquirente non è mai obbligato a rivolgersi ad un notaio per la stipula del contratto preliminare, tranne che in un caso specifico.

Infatti, il Decreto Legislativo 122/2005 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, modificato dal Decreto Legislativo 14/2019, prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione per atto pubblico o scrittura privata autenticata, purché il venditore sia un costruttore e l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Tutto ciò allo scopo di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sugli adempimenti a carico dello stesso costruttore, per una maggiore tutela dell’acquirente. In particolare, il contratto preliminare deve conformarsi ad un contenuto minimo predeterminato e deve prevedere l’obbligo di stipulazione di una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia dell’intero importo versato dall’acquirente, nonché l’obbligo di rilascio di una polizza assicurativa indennitaria decennale al momento del trasferimento della proprietà.

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Leasing immobiliare abitativo: di cosa si tratta?2024-05-11T19:32:51+02:00

Il leasing immobiliare, che tradotto letteralmente significa “locazione” immobiliare, conosciuto anche con la formula “affitto con riscatto”, è un’operazione di finanziamento che permette, a chi non dispone subito della liquidità necessaria o ha una certa difficoltà di accesso al credito, di ottenere l’utilizzo di un immobile e, al termine della durata prevista, decidere se acquistarlo o meno. Nello stesso tempo, permette alla società di leasing di riscuotere un canone periodico e di restare proprietaria dell’immobile fino all’esercizio dell’opzione di riscatto.

In particolare, il leasing immobiliare abitativo, ossia il “contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale”, è stato introdotto dall’art. 1, comma 76, della Legge 208/2015 “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” (c.d. Legge di Stabilità 2016), nell’ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare.

Il leasing immobiliare abitativo può essere stipulato per qualsiasi tipologia di immobile purché compatibile con la destinazione ad uso abitativo. In particolare, sono ricompresi anche i terreni edificabili, oltre ai fabbricati al grezzo, (ossia gli immobili nello stato di scheletro strutturale o al rustico).

In generale, con un’operazione di leasing immobiliare, a fronte della stipula del contratto:

  • L’immobile è acquistato o fatto costruire da un operatore professionale abilitato all’esercizio dell’attività di leasing, chiamato “concedente”, come una banca o un intermediario finanziario, (autorizzato e vigilato dalla Banca d’Italia), iscritto all’albo di cui all’art. 106 del Decreto Legislativo 385/1993 “Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia”, su scelta e indicazione del cliente, chiamato “utilizzatore”;
  • Il concedente mette a disposizione dell’utilizzatore l’immobile acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l’utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;
  • L’utilizzatore ha la facoltà di acquistare l’immobile, (esercitando l’opzione di riscatto), ad un prezzo predeterminato, alla scadenza del contratto, sempre che abbia adempiuto a tutte le proprie obbligazioni.

Nel caso del leasing immobiliare abitativo, l’utilizzatore deve essere necessariamente una persona fisica che destini l’immobile da acquistare o costruire a propria abitazione principale. Tale intenzione deve essere espressamente esplicitata nel contratto.

Per quanto concerne la definizione di “abitazione principale”, si ritiene che si debba fare riferimento all’art. 10, comma 3 bis, del Decreto Presidente della Repubblica 917/1986 “Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi”, dove si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.

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Leasing immobiliare abitativo: quali sono le caratteristiche e gli effetti principali?2024-05-11T19:31:14+02:00

Le disposizioni della Legge di Stabilità 2016 sembrano fare riferimento non tanto ad un unico contratto, quanto ad una fattispecie complessa comprendente due negozi strettamente collegati tra loro:

  • Il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, e nel quale vengono fissati i termini del rapporto;
  • Il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell’obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l’immobile o il terreno su cui costruire l’immobile, scelto dall’utilizzatore, allo scopo di metterlo concretamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.

Per quanto concerne le modalità redazionali, alla soluzione che prevede la stipula disgiunta e separata dei due diversi contratti, (innanzitutto il leasing e poi la compravendita dell’immobile in adempimento dell’obbligo assunto col primo contratto), appare preferibile la soluzione che prevede la stipula di un unico atto pubblico contenente sia il leasing che la compravendita, in quanto presenta maggiori vantaggi e garanzie sia per il concedente che per l’utilizzatore.

Il concedente, infatti, verrebbe a disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio evitando la strada del procedimento sommario di cognizione. L’utilizzatore, invece, non solo avrebbe un documento idoneo per procedere alla trascrizione del leasing, (se di durata ultranovennale), ma potrebbe anche contare sull’attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio.

La struttura finanziaria tipica di un’operazione di leasing prevede tre fasi:

  • Un anticipo (o maxi rata iniziale) al momento della stipula del contratto, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici, che può variare dal 10% o anche meno, al 20% del costo originario dell’immobile;
  • Un certo numero di canoni periodici, (composti da una quota capitale e una quota interessi), per un periodo di tempo predeterminato, in genere compreso tra i 10 e i 20 anni, ma senza che sia prevista una durata massima;
  • Un prezzo di riscatto (o maxi rata finale), che può arrivare fino al 20% o 30% del costo originario dell’immobile, che l’utilizzatore dovrà pagare per l’eventuale acquisto dell’immobile alla scadenza del contratto.

In particolare, si possono anche prevedere operazioni di leasing senza alcun anticipo, ma con un prezzo di riscatto che costituisce una parte importante dell’importo finanziato. Insomma, è sempre possibile costruire un’operazione di leasing con la massima flessibilità.

L’elemento caratterizzante il leasing è senza dubbio il diritto di riscatto del bene alla scadenza del contratto, senza tuttavia che si prefiguri un obbligo. Infatti, qualora l’utilizzatore decidesse di non acquistare l’immobile, in alternativa, potrà prolungare la durata del contratto di leasing o restituire il bene.

Il canone, invece, non è semplicemente il corrispettivo per il godimento del bene, ma è determinato per finanziarne l’acquisto. Perciò, deve tenere conto del costo del bene, della durata del contratto, del prezzo di riscatto e, quindi, della sua periodicità.

Va precisato che l’utilizzatore, nonostante non sia proprietario dell’immobile, ma considerando che la causa del contratto è di finanziamento, assume tutti i rischi e i benefici derivanti dal godimento del bene. Perciò, le imposte legate al possesso sono esclusivamente a carico dell’utilizzatore, così come le spese di manutenzione, sia ordinarie che straordinarie, e le spese e gli altri oneri accessori legati al contratto di compravendita, salvo diversa volontà delle parti. Inoltre, normalmente, nel contratto di leasing è previsto l’obbligo, sempre a carico dell’utilizzatore, di stipulare apposita polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi.

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Leasing immobiliare abitativo: quali sono le differenze rispetto al mutuo?2024-05-11T19:25:58+02:00

Sia il mutuo che il leasing immobiliare sono due strumenti finanziari che permettono l’acquisto di immobili. Però, nel caso del mutuo viene messa a disposizione del richiedente direttamente la somma di denaro necessaria per acquistare l’immobile, mentre nel caso del leasing immobiliare viene messo a disposizione dell’utilizzatore direttamente l’immobile che poi, eventualmente, potrà essere acquistato avvalendosi della facoltà di riscatto. Inoltre, mentre il mutuo consente di finanziare immobili con qualsiasi destinazione d’uso, il leasing immobiliare abitativo consente di finanziare solo immobili con destinazione d’uso abitativa.

I vantaggi del leasing immobiliare rispetto al mutuo sono sostanzialmente quattro.

Innanzitutto, poter ricorrere ad un finanziamento senza dover ipotecare l’immobile, (quindi sono previste spese ridotte e requisiti meno restrittivi per potervi accedere), e poi poter diventare proprietari solo al momento del riscatto dell’immobile, (quindi quest’ultimo, fino ad allora, non risulterà come bene imponibile e non concorrerà alla formazione del reddito). Inoltre, non dover pagare alcuna imposta sostitutiva sull’importo finanziato, e poi poter usufruire di agevolazioni fiscali molto favorevoli, (così come previste dalla Legge di Bilancio 2016), per garantirsi un minore esborso complessivo. Tuttavia, tale misura è scaduta il 31 dicembre 2020 e non è stata ulteriormente rinnovata.

Pertanto, a conti fatti, il leasing immobiliare risulta particolarmente conveniente per chi non ha grandi disponibilità economiche, (come ad esempio i giovani), che potranno ambire ad un immobile più grande rispetto a quello che potrebbero permettersi ricorrendo ad un mutuo, oppure semplicemente pagarlo di meno.

Gli svantaggi del leasing immobiliare rispetto al mutuo sono sostanzialmente due.

Innanzitutto, dover contare su una durata generalmente più breve rispetto al mutuo, (quindi sono previsti canoni più alti da pagare), e poi dover saldare una quota importante dell’importo finanziato solo alla scadenza del periodo di utilizzazione. Il prezzo di riscatto (o maxi rata finale) è sicuramente un onere molto impegnativo, tuttavia, essendo definito al momento della stipula del contratto di leasing, tiene conto di un prezzo “vecchio” oramai di molti anni e, quindi, generalmente inferiore all’effettivo valore di mercato dell’immobile.

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Leasing immobiliare abitativo: quali sono le tutele e le agevolazioni a favore dell’utilizzatore?2024-05-11T19:32:21+02:00

La Legge di Stabilità 2016 prevede una serie di tutele e benefici fiscali, (sia per quanto concerne le imposte dirette che indirette), a favore dell’utilizzatore, con lo scopo di incentivare il ricorso a questo strumento operativo.

Tuttavia, i benefici fiscali hanno una validità limitata nel tempo, essendo destinati ai contratti di leasing stipulati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 e non sono stati ulteriormente rinnovati. Perciò, allo stato attuale, il leasing immobiliare abitativo non consente di usufruire di alcuna agevolazione fiscale.

Al contrario, le tutele sono sempre valide e si riferiscono alle seguenti ipotesi:

  • Cessazione del rapporto di lavoro dell’utilizzatore;
  • Risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore;
  • Fallimento del terzo proprietario o del concedente (società di leasing).

Nella prima ipotesi, l’utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto di leasing nel caso in cui, dopo la stipula, si verifichi:

  • La cessazione del rapporto di lavoro subordinato, (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto alla pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
  • La cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa).

La sospensione potrà essere richiesta solo una volta e per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto di leasing. In caso di sospensione, la durata del contratto è prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione medesima. Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione e l’opzione di riscatto verrà, di conseguenza, posticipata. Al termine della sospensione, il pagamento dei canoni riprenderà secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto. La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Nella seconda ipotesi, una volta risolto il contratto per inadempimento dell’utilizzatore, la società di leasing ha diritto alla restituzione del bene. Di conseguenza, venuta meno anche la facoltà di acquisto finale da parte dell’utilizzatore, il concedente, che ha mantenuto la proprietà dell’immobile, deve procedere alla vendita dello stesso o alla sua ricollocazione, (ad esempio concedendolo a terzi mediante un nuovo contratto di leasing o di locazione ordinaria). Nell’attività di vendita o di ricollocazione del bene, il concedente deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore. In virtù di tali obblighi il concedente, nel vendere o ricollocare l’immobile, dovrà adottare procedure che garantiscono il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore, (ad esempio ricorrendo eventualmente a procedure competitive, che mettano in “competizione” il maggior numero possibile di offerte di acquisto, al fine di poter vendere il bene alle migliori condizioni di mercato).

Una volta venduto o ricollocato l’immobile, nel rispetto dei criteri di trasparenza e pubblicità imposti dalla normativa, il concedente dovrà restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o dalla ricollocazione suddetta, al netto delle seguenti somme che il concedente ha il diritto di trattenere:

  • La somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
  • I canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
  • Le spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico-legali, ecc.;
  • Il prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione di riscatto.

Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l’utilizzatore deve rifondere al concedente la differenza.

Nella terza ipotesi, in caso di fallimento del terzo proprietario, ossia del soggetto che ha venduto al concedente il bene poi messo a disposizione dell’utilizzatore, oppure dello stesso concedente, l’immobile così acquistato non è soggetto a revocatoria fallimentare. Inoltre, in caso di fallimento del concedente, il contratto di leasing prosegue regolarmente e l’utilizzatore conserva la facoltà di acquistare alla scadenza del contratto la proprietà del bene, previo pagamento dei canoni e del prezzo di riscatto.

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Locazione: quali sono le principali tipologie di contratto?2024-05-11T19:25:40+02:00

La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 del Codice Civile). Il contratto di locazione attribuisce al conduttore un diritto personale di godimento, ossia un diritto di carattere patrimoniale, che non è assoluto, (in quanto non si tratta di un diritto reale di godimento), ma relativo. Quindi, non essendo opponibile ai terzi estranei al rapporto contrattuale che sostengono di vantare diritti sul bene locato, spetta al locatore garantirlo.

Nel nostro ordinamento giuridico, la locazione degli immobili è disciplinata dalle norme del Codice Civile, dalla Legge 431/1998 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” e dalla Legge 392/1978 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” (c.d. Legge Equo Canone).

Per la locazione di immobili ad uso abitativo la legge prevede le seguenti tipologie di contratto:

  • Contratto di locazione a canone libero, ai sensi dell’art. 2, comma 1, della Legge 431/1998.

Durata: minima prefissata in 4 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 4 anni, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. E’ prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore solo se sussistono i motivi tassativamente indicati all’art. 3, comma 1, della Legge 431/1998. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 6 mesi prima. Dalla seconda scadenza il contratto, se non cessa automaticamente gli effetti, si rinnova di quattro anni in quattro anni fino al recesso di una delle parti.

Canone: liberamente determinato dalle parti.

  • Contratto di locazione a canone concordato, ai sensi dell’art. 2, comma 3, della Legge 431/1998.

Durata: minima prefissata in 3 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 2 anni, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. E’ prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore solo se sussistono i motivi tassativamente indicati all’art. 3, comma 1, della Legge 431/1998. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 6 mesi prima. Dalla seconda scadenza il contratto, se non cessa automaticamente gli effetti, si rinnova di due anni in due anni fino al recesso di una delle parti.

Canone: determinato dalle parti entro limiti minimi e massimi prestabiliti sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

  • Contratto di locazione a canone concordato di natura transitoria, ai sensi dell’art. 5, comma 1, della Legge 431/1998.

Durata: minima prefissata in 1 mese e massima prefissata in 18 mesi, non rinnovabile, ma prorogabile, su iniziativa di una delle parti, rispettando il limite temporale massimo. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno da 1 a 3 mesi prima, a seconda della durata del contratto.

Canone: determinato dalle parti entro limiti minimi e massimi prestabiliti sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

Il conduttore o il locatore devono comunicare l’esigenza giustificatrice della locazione di natura temporanea, (cioè la motivazione comprovata da valida documentazione per la quale la durata della locazione è temporalmente limitata). Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Inoltre, se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario che questi ne dia conferma prima della scadenza con apposita comunicazione al conduttore.

  • Contratto di locazione a canone concordato di natura transitoria per studenti universitari fuori sede, ai sensi dell’art. 5, commi 2 e 3, della Legge 431/1998.

Durata: minima prefissata in 6 mesi e massima prefissata in 36 mesi, rinnovabile automaticamente per un uguale periodo, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza. Non è prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 3 mesi prima.

Canone: determinato dalle parti entro limiti minimi e massimi prestabiliti sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

Il Comune ove è ubicato l’immobile deve essere quello in cui ha sede l’università, oppure un Comune limitrofo. In alternativa, può essere anche il Comune nel quale si svolgono corsi universitari distaccati. Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un Comune diverso da quello nel quale frequenta l’università. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto.

  • Contratto di locazione non disciplinato dalla Legge 431/1998 e soggetto a normativa specifica, ai sensi dell’art. 1, commi 2 e 3, della Legge 431/1998.

Rientrano nella fattispecie: gli immobili vincolati ex Legge 1089/1939 “Tutela delle cose di interesse storico o artistico” e gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso), che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile; gli immobili di edilizia residenziale pubblica e gli immobili locati esclusivamente per finalità turistiche, a cui si applica la relativa normativa vigente.

Per la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo la legge prevede le seguenti tipologie di contratto:

  • Contratto di locazione, ai sensi dell’art. 27, commi 1 e 2, e dell’art. 42, comma 1, della Legge 392/1978.

Rientrano nella fattispecie: gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico e gli immobili adibiti all’esercizio di qualsiasi attività di lavoro autonomo; gli immobili adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.

Durata: minima prefissata in 6 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 6 anni, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. E’ prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore solo se sussistono i motivi tassativamente indicati all’art. 29, comma 1, della Legge 392/1978, da comunicare al conduttore almeno 12 mesi prima della scadenza. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 6 mesi prima. Dalla seconda scadenza il contratto, se non cessa automaticamente gli effetti, si rinnova di sei anni in sei anni fino al recesso di una delle parti.

Canone: liberamente determinato dalle parti.

  • Contratto di locazione, ai sensi dell’art. 27, comma 3, della Legge 392/1978.

Rientrano nella fattispecie: gli immobili adibiti ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’art. 1786 del Codice Civile, (case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, carrozze letto e simili), o all’esercizio di attività teatrali.

Durata: minima prefissata in 9 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 9 anni, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. E’ prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore solo se sussistono i motivi tassativamente indicati all’art. 29, comma 1, della Legge 392/1978, da comunicare al conduttore almeno 18 mesi prima della scadenza. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 6 mesi prima. Dalla seconda scadenza il contratto, se non cessa automaticamente gli effetti, si rinnova di nove anni in nove anni fino al recesso di una delle parti.

Canone: liberamente determinato dalle parti.

  • Contratto di locazione per attività esercitate a carattere transitorio, ai sensi dell’art. 27, comma 5, della Legge 392/1978.

Durata: a discrezione delle parti, non rinnovabile, ma prorogabile, qualora il conduttore ne faccia richiesta al locatore prima della scadenza del contratto. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno da 1 a 3 mesi prima, a seconda della durata del contratto.

Canone: liberamente determinato dalle parti.

Il conduttore deve comunicare l’esigenza giustificatrice della locazione di natura temporanea, (cioè la motivazione comprovata da valida documentazione per la quale la durata della locazione è temporalmente limitata). Nessuna rilevanza è data alle esigenze del locatore, in quanto si fa riferimento soltanto alla specifica attività che dovrà svolgere il conduttore. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Infine, vista la peculiarità della formula transitoria, non sono applicabili per espressa previsione legislativa né l’indennità di avviamento, (in quanto non vi è una perdita di clientela da parte del conduttore alla cessazione del contratto), né il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile, (in quanto la durata inferiore a quella prevista per legge non fa sorgere un’esigenza di tutela della prosecuzione dell’attività all’interno dell’immobile, proprio perché limitata nel tempo).

  • Contratto di locazione per attività esercitate a carattere stagionale, ai sensi dell’art. 27, comma 6, della Legge 392/1978.

Durata: stagionale, rinnovabile per la medesima stagione di anno in anno fino a 6 anni consecutivi, (per le attività di cui all’art. 27, commi 1 e 2, e all’art. 42, comma 1, della Legge 392/1978), oppure fino a 9 anni consecutivi, (per le attività di cui all’art. 27, comma 3, della Legge 392/1978), qualora il conduttore ne faccia richiesta al locatore prima della scadenza del contratto.

Canone: liberamente determinato dalle parti.

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Prelazione agraria: a chi spetta il diritto?2024-05-11T19:35:33+02:00

La prelazione agraria spetta tradizionalmente al coltivatore diretto, sia quale affittuario del fondo in vendita (ai sensi dell’art. 8 della Legge 590/1965), sia quale proprietario del fondo confinante con quello in vendita (ai sensi dell’art. 7 della Legge 817/1971).

L’art. 31 della Legge 590/1965 definisce i coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi e all’allevamento e al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento e il governo del bestiame. Precisa inoltre che nel calcolo della forza lavorativa il lavoro della donna è equiparato a quello dell’uomo.

La giurisprudenza è intervenuta più volte per interpretare e chiarire la succitata definizione. Diverse sentenze hanno riconosciuto la qualifica di coltivatore diretto anche a chi coltiva il fondo in modo non professionale, purché stabilmente e abitualmente, in quanto svolge un’altra attività lavorativa principale, da cui trae un reddito superiore a quello derivante dall’attività agricola. In altre sentenze è stato considerato coltivatore diretto persino chi si dedica alla coltivazione del fondo per destinarne i frutti al consumo proprio, senza trarne alcun reddito, oppure chi, anche in età avanzata, dimostra di svolgere l’attività di direzione dei lavori per la coltivazione del fondo, oppure si avvale di contoterzisti per le operazioni più importanti e complesse nell’ambito della coltivazione del fondo.

Quindi, secondo la giurisprudenza, ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione sui terreni agricoli, la qualifica di coltivatore diretto non richiede necessariamente l’iscrizione in albi o elenchi, né l’iscrizione nella sezione speciale del Registro delle Imprese e neppure l’iscrizione nella gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS, trattandosi di un dato puramente formale e perciò considerato solo come elemento indiziario. Al contrario, essendo la qualifica di coltivatore diretto una circostanza di fatto, la relativa prova può essere fornita con ogni mezzo, anche per testimoni e per presunzioni. Di conseguenza, per usufruire della prelazione agraria emerge una figura di coltivatore diretto diversa da quella prevista per usufruire dell’agevolazione Piccola Proprietà Contadina (PPC), per la quale è invece indispensabile l’iscrizione nella gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS.

In particolare, occorre sottolineare che il diritto di prelazione sui terreni agricoli non spetta a chi esercita soltanto l’allevamento del bestiame, (dovendo questa attività essere necessariamente connessa a quella di coltivazione del fondo), e neppure a chi si limita a tagliare l’erba che cresce spontaneamente sul terreno, (attività che non comporta alcun atto di gestione produttiva del fondo).

La riforma dell’impresa agricola, attraverso l’art. 2, comma 3, del Decreto Legislativo 99/2004 “Disposizioni in materia di soggetti e attività, integrità aziendale e semplificazione amministrativa in agricoltura, a norma dell’articolo 1, comma 2, lettere d), f), g), l), ee), della legge 7 marzo 2003, n. 38”, ha esteso il diritto di prelazione sui terreni agricoli, al pari dei coltivatori diretti, anche alle società agricole di persone, (ossia società semplici, società in nome collettivo e società in accomandita semplice), in cui almeno la metà dei soci è in possesso della qualifica di coltivatore diretto, come risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del Registro delle Imprese. Al contrario, sono sempre escluse le società di capitali, anche in presenza di soci coltivatori diretti. Nel caso delle società agricole, ciò che conta è soltanto il numero dei soci, a prescindere dalla loro quota di partecipazione al capitale sociale.

L’art. 16 della Legge 817/1971 ha esteso il diritto di prelazione sui terreni agricoli anche alle cooperative agricole di braccianti, compartecipanti, coloni, mezzadri, fittavoli ed altri coltivatori della terra. In questo caso, l’imprenditore agricolo è la cooperativa stessa e non i singoli soci che possono anche non essere coltivatori diretti. L’articolo di legge sopraccitato fa espresso riferimento solo alla prelazione dell’affittuario del fondo in vendita, tuttavia c’è chi ritiene che si possa applicare anche alla prelazione del proprietario del fondo confinante.

L’art. 7 ter del Decreto Legge 91/2014 “Disposizioni urgenti per il settore agricolo, la tutela ambientale e l’efficientamento energetico dell’edilizia scolastica e universitaria, il rilancio e lo sviluppo delle imprese, il contenimento dei costi gravanti sulle tariffe elettriche, nonché per la definizione immediata di adempimenti derivanti dalla normativa europea”, convertito, con modificazioni, dalla Legge 116/2014, ha esteso il diritto di prelazione sui terreni agricoli anche alle società cooperative di imprenditori agricoli che utilizzano per lo svolgimento delle attività di coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse, prevalentemente prodotti dei soci, ovvero forniscono prevalentemente ai soci beni e servizi diretti alla cura e allo sviluppo del ciclo biologico, qualora almeno la metà degli amministratori e dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto, come risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del Registro delle Imprese. L’articolo di legge sopraccitato fa espresso riferimento sia alla prelazione dell’affittuario del fondo in vendita, sia a quella del proprietario del fondo confinante.

Più recentemente, l’art. 1, comma 3, della Legge 154/2016 “Deleghe al Governo e ulteriori disposizioni in materia di semplificazione, razionalizzazione e competitività dei settori agricolo e agroalimentare, nonché sanzioni in materia di pesca illegale”, che ha introdotto il numero 2 bis) al comma 1 dell’art. 7 della Legge 817/1971, ha ulteriormente esteso il diritto di prelazione sui terreni agricoli agli Imprenditori Agricoli Professionali (IAP) iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS. Tuttavia, tale diritto spetta loro soltanto in qualità di proprietari del fondo confinante con quello in vendita.

Per concludere, l’art. 7 del Decreto Legislativo 228/2001 “Orientamento e modernizzazione del settore agricolo, a norma dell’articolo 7 della legge 5 marzo 2001, n. 57”, ha introdotto i criteri di preferenza da seguire in caso di esercizio del diritto di prelazione sui terreni agricoli da parte di più soggetti confinanti. Innanzitutto, si preferiscono i coltivatori diretti o imprenditori agricoli, comprese le società di persone in cui la maggioranza dei soci è costituita da coltivatori diretti, di età compresa tra i 18 e i 40 anni, quindi il numero dei coltivatori predetti, ed infine il possesso di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell’art. 8 del Regolamento (CE) 1257/1999. In precedenza, la giurisprudenza aveva stabilito che il fondo in vendita dovesse essere diviso tra i soggetti confinanti interessati in proporzione alla forza lavoro di ciascuno di essi. Questo criterio dovrebbe ora trovare attuazione solo quando non risultano applicabili le indicazioni di legge.

Invece, se il fondo confinante appartiene a più soggetti comproprietari, il diritto di prelazione non spetta alla collettività dei proprietari impersonalmente, ma a ciascuno dei comproprietari che può esercitare tale diritto indipendentemente dal comportamento degli altri.

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Prelazione agraria: di cosa si tratta?2024-05-11T19:36:12+02:00

La prelazione agraria, ossia il diritto di prelazione sui terreni agricoli, è un tipo di prelazione legale disciplinata innanzitutto dall’art. 8 della Legge 590/1965 “Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice”, e poi dall’art. 7 della Legge 817/1971 “Disposizioni per il rifinanziamento delle provvidenze per lo sviluppo della proprietà coltivatrice”. Essa consiste nel diritto di un determinato soggetto ad essere preferito rispetto ad un altro, a parità di condizioni, per l’acquisto di un terreno agricolo qualora il proprietario decida di venderlo. Colui che concede il diritto di prelazione si chiama “concedente” o “prelazionante”. Invece, il soggetto titolare del diritto di prelazione si chiama “beneficiario” o “prelazionario”. Siamo quindi in presenza di un caso in cui la legge restringe la normale autonomia contrattuale di cui le parti godono.

Pertanto, nel caso in cui un soggetto sia proprietario di un terreno agricolo che intende vendere, la prelazione agraria lo obbliga ad alcuni adempimenti, la cui omissione può avere gravi conseguenze.

La prelazione agraria non è consentita qualora il terreno agricolo sia oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità, divisione o donazione.

Lo scopo della prelazione agraria è quello di favorire l’acquisto dei terreni agricoli da parte di chi effettivamente li coltiva.

Nell’ipotesi di prelazione agraria accordata all’affittuario del fondo in vendita, si ottiene la riunione nello stesso soggetto della figura del proprietario del fondo e del lavoratore della terra, nell’ottica di un miglioramento delle strutture produttive dell’agricoltura.

Diversamente, nell’ipotesi di prelazione agraria riconosciuta al proprietario del fondo confinante, si ottiene un ampliamento della proprietà dello stesso soggetto, tramite l’acquisizione dei terreni adiacenti, nell’ottica di una maggiore efficienza e competitività delle strutture produttive dell’agricoltura, dal momento che i vantaggi economici derivanti da un unico grande terreno saranno chiaramente maggiori rispetto a quelli discendenti da tanti piccoli e sparpagliati terreni.

Ad oggi la prelazione agraria è disciplinata da poche e troppo sintetiche norme risalenti agli anni Sessanta e Settanta del secolo scorso, alle quali si sono aggiunte nel tempo numerose sentenze, (conseguenza di frequenti liti e controversie in materia), con cui i giudici hanno fornito di volta in volta le loro interpretazioni, spesso contrastanti, per colmare le lacune normative.

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Prelazione agraria: qual è l’oggetto del diritto?2024-05-11T19:35:52+02:00

L’oggetto della prelazione agraria è, per l’appunto, un fondo agricolo o fondo rustico, come risultante dal Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), costituito innanzitutto dal terreno destinato all’attività agricola, ma comprendente anche eventuali pertinenze, cioè manufatti o fabbricati posti al servizio della stessa attività agricola. Quindi, occorre una qualità positiva del terreno, ossia che esso abbia destinazione agricola nel Piano Regolatore Generale (PRG), non essendo suscettibili di prelazione i terreni che, in base al PRG, (anche se adottato ma non ancora definitivamente approvato), siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica. In altre parole, non si deve effettuare una contrapposizione tra “agricolo” ed “edilizio”, ma tra “agricolo” e “non agricolo”, dovendosi ritenere che vanno esclusi dalla prelazione tutti i terreni, la cui destinazione in base al PRG, se pur non edificatoria, sia da considerare “urbana” in contrapposizione ad “agricola”.

Ai fini della prelazione agraria, per “fondo” deve intendersi un’estensione di terreno che abbia una propria autonomia colturale e produttiva. Di conseguenza, potranno rientrare in tale definizione sia un’unità poderale, (costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione), sia un singolo terreno, (a prescindere dall’estensione, che rispetto ai terreni circostanti sia distinto e indipendente per caratteristiche della sua coltivazione e produttività). Tale distinzione è importante in caso di vendita di un complesso di terreni adiacenti tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente ad un avente diritto alla prelazione, per stabilire se il diritto possa essere esercitato in relazione a tutti i terreni in vendita (prima ipotesi), oppure limitatamente a quelli confinanti con il fondo (seconda ipotesi).

Normalmente, il diritto di prelazione deve esercitarsi sull’intero fondo in vendita, a prescindere dalla sua estensione, purché sia destinato esclusivamente all’attività agricola. Altrimenti, qualora una porzione di terreno abbia una diversa destinazione urbanistica, si ritiene che il diritto di prelazione possa esercitarsi anche limitatamente alla porzione di terreno che mantiene la destinazione agricola.

Inoltre, si ritiene che il diritto di prelazione sussista anche se sul terreno insiste un fabbricato rurale, dal momento che questo è comunque strumentale all’esercizio dell’attività agricola. Invece, nell’ipotesi in cui sul terreno si trovi un fabbricato registrato al Catasto Fabbricati, senza la dimostrazione dei requisiti di ruralità, lo stesso non rientra nell’ambito del diritto di prelazione in quanto non strumentale all’esercizio dell’attività agricola.

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Prelazione agraria: qual è la procedura per usufruirne?2024-05-11T19:34:55+02:00

Per consentire l’esercizio della prelazione agraria, il proprietario che intende vendere un terreno agricolo deve informare delle proprie intenzioni coloro che godono del diritto di prelazione su quel terreno. La comunicazione della proposta di vendita (denunciatio) deve essere notificata dal proprietario a mezzo lettera raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC) all’affittuario o ai confinanti, con allegato il contratto preliminare di compravendita del terreno agricolo contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre clausole pattuite compresa quella per l’eventualità della prelazione.

La giurisprudenza ha più volte affermato che, nel caso della prelazione agraria dell’affittuario, la clausola “per sé o per persona da nominare” apposta nel contratto preliminare debba ritenersi incompatibile con la disciplina dettata per il diritto di prelazione dei terreni agricoli, perché occultando la qualità dell’acquirente del fondo non sarebbe possibile per l’affittuario esercitare una scelta consapevole sulla base di elementi di valutazione sicuri ed immutabili. Del resto, è proprio lo stesso art. 8, comma 4, della Legge 590/1965 a prevedere tra gli elementi essenziali della comunicazione l’indicazione del nome dell’acquirente. Pertanto, non sono ammessi contratti preliminari per persona da nominare. Al contrario, tale previsione non vale nel caso della prelazione agraria del proprietario del fondo confinante, perché laddove questi non eserciti il diritto di prelazione, non subentra in alcun rapporto giuridico con il nuovo proprietario del fondo in vendita.

Il destinatario della denunciatio ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Nel caso in cui questi intenda far valere il diritto e quindi comunichi al proprietario l’intenzione di acquistare il terreno, il contratto di compravendita dovrà ritenersi concluso e il prezzo dovrà essere corrisposto entro sei mesi, così come previsto dall’art. 224, comma 4, del Decreto Legge 34/2020 “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” (c.d. Decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla Legge 77/2020. Tale termine decorre dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica della denunciatio. Altrimenti, decorso inutilmente il diritto, il proprietario sarà libero di vendere il terreno a chi vuole. Tuttavia, se colui che ha esercitato il diritto di prelazione dimostra di aver presentato domanda per la concessione di un mutuo, il termine per il pagamento del prezzo viene sospeso fino a quando il finanziamento non viene concesso e comunque per non più di un anno. Inoltre, in caso di sospensione del termine, il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.

Sarà possibile evitare la denunciatio nel caso in cui si ottenga una rinuncia scritta da parte degli aventi diritto alla prelazione, i quali dovranno però essere stati preventivamente informati del nome dell’acquirente, del prezzo di vendita e di tutte le altre clausole pattuite. La prassi, per motivi cautelari, è sempre orientata a far intervenire gli aventi diritto all’atto notarile di compravendita per effettuare tale rinuncia. Infatti, la giurisprudenza ritiene soddisfatto il risultato perseguito dalla legge nel caso in cui l’avente diritto abbia partecipato al rogito, essendosi realizzata in tal caso una conoscenza integrale ed immediata delle condizioni contrattuali.

Nel caso in cui non sia stata effettuata la denunciatio, oppure quando il prezzo indicato nella denunciatio è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione ha la possibilità, entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari, di riscattare il terreno dal terzo acquirente o da ogni altro successivo avente causa. A tal fine, si rende necessaria un’azione giudiziaria o stragiudiziaria (c.d. azione revocatoria), salva ovviamente la facoltà del riscattante di richiedere anche il risarcimento dei danni al venditore inadempiente. Il riscattante deve pertanto versare il prezzo all’acquirente riscattato entro sei mesi dal momento in cui il terzo acquirente ha comunicato la propria adesione alla dichiarazione stragiudiziale di riscatto, oppure dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto di riscatto. Anche in questo caso è ammesso un diverso accordo tra le parti, purché formalizzato prima della scadenza del termine dei sei mesi. Il pagamento deve avere per oggetto solo l’importo del prezzo stabilito per la compravendita.

Anche l’acquirente riscattato potrà poi richiedere il risarcimento dei danni al venditore inadempiente.

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Prelazione agraria: quali sono le condizioni per usufruirne?2024-05-11T19:35:17+02:00

Il diritto di prelazione sui terreni agricoli si ha nei seguenti casi:

  1. L’esistenza di un contratto di affitto, mezzadria, colonia parziaria o compartecipazione agraria;
  2. La proprietà di un fondo confinante con quello in vendita.

Nel primo caso, affinché sia riconosciuto il diritto di prelazione dell’affittuario del fondo in vendita si deve fare riferimento al “contratto agrario” di affitto (art. 1615 del Codice Civile), mezzadria (art. 2141 del Codice Civile), colonia parziaria (art. 2164 del Codice Civile) o compartecipazione agraria (contratto atipico). Mentre, alcune sentenze hanno escluso il contratto di comodato, in quanto non può essere qualificato come “contratto agrario”.

Inoltre, il diritto di prelazione dell’affittuario si ha solo se ricorrono le seguenti ulteriori condizioni:

  • Coltiva il fondo, in qualità di affittuario, da almeno due anni;
  • Non ha venduto, nel biennio precedente, altri terreni agricoli di imponibile fondiario superiore a 1.000 lire, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
  • Il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà o enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

Per dimostrare la qualità di affittuario occorre basarsi su un contratto regolare, preesistente e pienamente valido, anche se eventualmente non registrato o soltanto verbale, la cui esistenza può essere provata con ogni mezzo anche per testimoni e per presunzioni. Per calcolare l’imponibile fondiario occorre fare riferimento sia al reddito dominicale che al reddito agrario, cioè al reddito totale del fondo. Per ricomposizione fondiaria si intende la vendita o la permuta finalizzata all’acquisto di terreni allo scopo di ottenere l’accorpamento di unità poderali più ampie. Per calcolare la capacità lavorativa bisogna fare riferimento all’epoca del sorgere del diritto di prelazione e non a quella dell’entrata in vigore della normativa di riferimento (1965), essendosi da allora certamente incrementata a seguito del miglioramento delle tecniche di coltivazione del fondo e della meccanizzazione agricola.

Al contrario, il diritto di prelazione dell’affittuario non spetta se questi ha già concordato con il proprietario il rilascio del terreno rinunciando alla proroga del contratto agrario, (anche se per una data successiva), oppure se è venuto meno a causa di un grave inadempimento, (ad esempio per mancata coltivazione), o per recesso.

Nel secondo caso, affinché sia riconosciuto il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante si devono verificare le seguenti condizioni:

  • Coltiva direttamente il fondo, a prescindere dall’estensione del fondo stesso, che può essere anche minima, purché non sia tale da escludere la possibilità della sua coltivazione;
  • Sul fondo in vendita non è presente un affittuario coltivatore diretto.

Perciò, se il fondo confinante è concesso in affitto o in comodato, il diritto di prelazione non spetta né al proprietario del fondo, (perché non lo coltiva direttamente), né all’affittuario o al comodatario del fondo, (perché non ne è il proprietario).

La giurisprudenza ha stabilito che il diritto di prelazione non spetta al coltivatore diretto che ha acquistato la proprietà del terreno confinante con il fondo in vendita dopo la stipula del contratto preliminare di compravendita. Mentre, l’art. 8 del Decreto Legislativo 99/2004, con riferimento agli assegnatari dei fondi acquistati dall’Istituto di Servizi per il Mercato Agricolo Alimentare (ISMEA), ha esteso il diritto di prelazione agli acquirenti del fondo confinante con patto di riservato dominio (c.d. vendita con riserva di proprietà), prima del pagamento dell’ultima rata del prezzo e comunque prima della scadenza del termine previsto dalle parti per il versamento anticipato del prezzo.

Inoltre, come nel caso dell’affittuario, il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante si ha solo se ricorrono le seguenti ulteriori condizioni:

  • Coltiva il fondo da almeno due anni, anche se non come proprietario ma in forza di altro titolo giuridico idoneo;
  • Non ha venduto, nel biennio precedente, altri terreni agricoli di imponibile fondiario superiore a 1.000 lire, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
  • Il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà o enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

L’art. 7 della Legge 817/1971 stabilisce che il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante è escluso se sul fondo in vendita sono insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti. Quindi, la presenza di un affittuario coltivatore diretto sul fondo in vendita esclude completamente il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante, anche se l’affittuario rinuncia al diritto di prelazione a lui spettante.

Tuttavia, sono stati avanzati dei dubbi interpretativi nel caso in cui sul fondo in vendita sia presente un affittuario coltivatore diretto che non ha ancora maturato il diritto di prelazione, in quanto coltiva il fondo da meno di due anni. Secondo l’interpretazione prevalente, la presenza sul fondo in vendita di un affittuario coltivatore diretto, purché stabile e non fittizia, esclude il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante, anche se l’affittuario coltiva il fondo da meno di due anni. Quindi, non è sufficiente un contratto di affitto frettolosamente stipulato nell’imminenza della vendita, né tantomeno può assumere rilevanza un mero insediamento di fatto nella coltivazione del fondo. La conseguenza è che il fondo può essere venduto liberamente, senza che alcuno possa esercitare il diritto di prelazione. Al contrario, c’è chi ritiene che, per escludere il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante, sia necessaria la presenza sul fondo in vendita di un affittuario coltivatore diretto insediato da almeno due anni.

A causa di questi dubbi interpretativi, poiché nella maggioranza dei casi l’acquirente del fondo affittato è lo stesso affittuario, la prassi, per motivi cautelari, è sempre orientata nel ritenere necessario il trascorrere dei due anni per escludere con certezza il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante. Infatti, una volta decorsi i due anni, sorge il diritto di prelazione in capo all’affittuario e, di conseguenza, il proprietario del fondo confinante non può più avanzare pretese. Accade anche che il contratto di affitto sia stipulato proprio al fine di evitare il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante, e che la compravendita sia appositamente rimandata allo scadere dei due anni.

La prelazione agraria del proprietario del fondo confinante è esclusa laddove non vi sia tra i terreni una contiguità materiale, trovandosi questi divisi ad esempio da una ferrovia, un canale demaniale, oppure una strada statale, provinciale o comunale. La giurisprudenza l’ha pure esclusa qualora i terreni siano divisi da una strada vicinale o privata, oppure da un canale o fosso a servizio di una pluralità di fondi, mentre alcune sentenze l’hanno ammessa per i terreni separati da un canale o fosso, quando in mancanza di prova contraria si presuma la comunanza dello stesso ai sensi dell’art. 897 del Codice Civile. Quindi, nel caso della prelazione agraria, non trova applicazione nemmeno la semplice contiguità funzionale, la quale fa riferimento a fondi fisicamente separati ma comunque idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria.

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Provvigione all’agente immobiliare: quando deve essere pagata?2024-05-11T19:49:20+02:00

L’art. 1755 del Codice Civile, innanzitutto, afferma che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Di seguito, entra nel merito della provvigione specificando che la sua misura e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, devono essere determinate giudizialmente. L’articolo successivo (art. 1756), invece, afferma che, salvo diverso accordo o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è stato concluso.

Quindi, è evidente che l’agente immobiliare debba essere pagato soltanto alla conclusione dell’affare, se in rapporto causale con l’attività intermediatrice, ma senza che sia necessario un suo intervento attivo in tutte le fasi della trattativa. Invece, in generale è prassi che, grazie al conferimento di un incarico di mediazione in esclusiva, lo stesso agente rinunci espressamente al rimborso spese. Di conseguenza, qualora l’incarico non andasse a buon fine, nulla sarà dovuto all’agente immobiliare non solo a titolo di provvigione, ma anche a titolo di rimborso spese. A scanso di equivoci, occorre sottolineare che l’affare non si conclude né alla stipula del contratto preliminare, né tantomeno alla stipula del contratto definitivo di compravendita. Piuttosto, l’affare si conclude già all’accettazione da parte del venditore della proposta di acquisto fatta dall’acquirente, quando le clausole inserite nel modulo precompilato di proposta siano di per sé necessarie e sufficienti a determinare la conclusione di un “primo” contratto preliminare, (che successivamente sarà riscritto in forma estesa e completa).

Questo perché, ai sensi dell’art. 1754 del Codice Civile, il compito dell’agente immobiliare è mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, attraverso la sottoscrizione di un accordo che faccia nascere un rapporto obbligatorio tra esse, a nulla rilevando il fatto che, successivamente, si arrivi ad una vera e propria compravendita. Non occorre, infatti, che il contratto abbia avuto esecuzione o che le parti abbiano adempiuto agli obblighi assunti, perché tutto ciò resta al di fuori dell’attività di intermediazione e non può quindi pregiudicare il diritto dell’agente. Comunque è prassi che lo stesso agente, anche dopo aver incassato la provvigione, continui a seguire le parti fino alla stipula del rogito notarile.

In conclusione, a seconda degli accordi presi dall’agente immobiliare con le parti contraenti, l’effettivo pagamento della provvigione potrà avvenire direttamente all’accettazione della proposta di acquisto, (se ci fossero i presupposti), oppure potrà essere posticipato tutt’al più al momento della stipula del contratto preliminare.

Naturalmente, tutte le considerazioni fatte fin qui, riconducibili alla compravendita, sono valide con le dovute differenze e integrazioni anche per la locazione.

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Rent to buy: di cosa si tratta?2024-05-11T19:34:31+02:00

Il rent to buy, che tradotto letteralmente significa “affitto per comprare”, conosciuto anche con la formula “affitto con riscatto”, è una metodologia di compravendita immobiliare che consente, a chi non dispone subito della liquidità necessaria o ha difficoltà di accesso al credito, di acquistare un immobile in modo graduale, flessibile ed economicamente sostenibile, pur potendolo utilizzare fin da subito. Nello stesso tempo, consente al venditore di riscuotere un canone periodico e restare proprietario dell’immobile fino all’esercizio del diritto di acquisto.

Attualmente, sono disponibili due figure contrattuali appositamente finalizzate alla realizzazione di compravendite mediante il rent to buy:

  • Un contratto atipico, introdotto in Italia molto tempo prima dell’altro, ottenuto adattando direttamente il modello anglosassone alla situazione giuridica e fiscale italiana, che chiameremo “rent to buy originale”.
  • Un contratto tipico, introdotto nell’ordinamento italiano dall’art. 23 del Decreto Legge 133/2014 “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” (c.d. Decreto Sblocca Italia), convertito, con modificazioni, dalla Legge 164/2014, che chiameremo “rent to buy con riscatto”, anche se l’articolo di legge sopraccitato lo definisce un “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.

Trattandosi di due figure contrattuali distinte, è possibile scegliere, caso per caso, quella che meglio si adatta alle esigenze delle parti. Infatti, il rent to buy originale si realizza con la stipula di due contratti tipici, (il modello anglosassone ne prevede addirittura tre), regolamentati dal Codice Civile e dalla normativa sulle locazioni, che devono restare autonomi tra loro e collegati: il contratto di locazione e il contratto preliminare di compravendita. Mentre, il rent to buy con riscatto si realizza con la stipula di un unico contratto tipico comprendente due distinte fasi: la concessione dell’utilizzo dell’immobile e il trasferimento della proprietà dell’immobile.

A scanso di equivoci, va precisato che l’affitto con riscatto derivato dal rent to buy, così come sopra descritto, non deve essere confuso con quella metodologia di compravendita, già chiamata in passato “affitto con riscatto”, oggi caduta in disuso perché superata proprio dal rent to buy, che si realizza a partire dalla disciplina sulle locazioni attraverso altre due figure contrattuali distinte:

  • Il contratto di locazione con patto di futura vendita;
  • Il contratto di locazione con opzione d’acquisto.
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Rent to buy: perché è conveniente redigere il contratto per atto pubblico?2024-05-11T19:33:10+02:00
Quanto scritto si riferisce solamente al rent to buy con riscatto, di seguito denominato semplicemente “rent to buy”.

La trascrizione del contratto di rent to buy tutela il soggetto nelle vesti di conduttore, prima, e acquirente, dopo. Perciò, il contratto deve essere necessariamente redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Nello stesso tempo, queste forme contrattuali tutelano il concedente in quanto costituiscono titoli esecutivi.

La trascrizione produce un duplice effetto in relazione alle due fasi in cui si articola il rent to buy:

  • Un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo dell’immobile;
  • Un effetto prenotativo, simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare, con riguardo al trasferimento della proprietà dell’immobile.

Nel primo caso, la trascrizione del contratto di rent to buy è sempre necessaria anche se la durata è inferiore ai nove anni, al contrario di quanto previsto dalla normativa per la locazione, trascrivibile solo se di durata superiore.

Nel secondo caso, gli effetti della trascrizione dell’eventuale contratto definitivo di compravendita sono retrodatati alla trascrizione del contratto di rent to buy. In questo modo il conduttore, anche a distanza di anni, potrà acquistare l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del contratto di rent to buy, neutralizzando al contempo possibili trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto medesimo.

Infine, la trascrizione garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente. Nel caso in cui, a seguito di tale inadempimento, il conduttore vanti dei crediti, (ad esempio il rimborso della componente dei canoni pagati da imputare al prezzo), la legge gli riconosce un privilegio speciale sull’immobile oggetto del contratto.

Gli effetti della trascrizione cessano e si considerano come mai prodotti alla scadenza del contratto di rent to buy o, comunque, trascorsi dieci anni dalla trascrizione predetta. Perciò, per non perdere i succitati effetti, il contratto definitivo di compravendita deve essere trascritto entro tali termini.

La forma dell’atto pubblico, valendo come titolo esecutivo in caso di inadempimento dell’obbligo del conduttore alla restituzione dell’immobile, può consentire di ridurre, in maniera rilevante, i tempi connessi al procedimento di esecuzione forzata. Infatti, in questo modo è possibile saltare tutta l’attività di cognizione mediante la quale il giudice perviene all’accertamento del diritto al rilascio, al fine della formazione del titolo esecutivo. Al contrario, la forma della scrittura privata autenticata non può essere utilizzata come titolo esecutivo per avviare un’esecuzione forzata per consegna e rilascio di immobili, ma solo per obbligazioni di somme di denaro.

Si rammenta che, se il conduttore, in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, non restituisce immediatamente l’immobile al concedente, quest’ultimo non può intraprendere un procedimento speciale di convalida dello sfratto, (espressamente previsto dalla normativa per i soli contratti di locazione e affitto), bensì un procedimento ordinario di esecuzione forzata per consegna e rilascio dell’immobile in virtù di un obbligo di natura contrattuale.

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Rent to buy: qual è l’oggetto del contratto?2024-05-11T19:33:29+02:00
Quanto scritto si riferisce solamente al rent to buy con riscatto, di seguito denominato semplicemente “rent to buy”.

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipologia di immobile con qualsiasi destinazione d’uso. In particolare, sono ricompresi anche i terreni, sia agricoli che edificabili, oltre ai fabbricati al grezzo, (ossia gli immobili nello stato di scheletro strutturale o al rustico). In quest’ultimo caso il contratto di rent to buy potrebbe stabilire, ad esempio, che il completamento dell’opera venga eseguito dallo stesso conduttore. A fronte di questo impegno così oneroso e gravoso, il conduttore avrebbe il vantaggio di versare un canone appositamente ridotto in entrambe le due componenti.

Infine, il rent to buy può riguardare persino gli immobili in costruzione, tenendo conto che, qualora si tratti di un immobile ad uso abitativo e di un acquirente persona fisica, il divieto previsto dall’art. 8 del Decreto Legislativo 122/2005 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, relativamente all’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita, stavolta opera fin dalla concessione dell’utilizzo dell’immobile.

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Rent to buy: quali sono i vantaggi e i rischi?2024-05-11T19:33:48+02:00
Quanto scritto si riferisce solamente al rent to buy con riscatto, di seguito denominato semplicemente “rent to buy”.

Il vantaggio principale del venditore consiste nella possibilità di incrementare la platea dei potenziali acquirenti, in quanto la domanda si allarga anche a tutti coloro che sono interessati all’immobile ma, tuttavia, non dispongono subito della liquidità necessaria o hanno difficoltà di accesso al credito. Mentre, il posticiparsi del tempo della vendita viene ricompensato attraverso la riscossione di un canone periodico che, nella componente destinata alla remunerazione del godimento dell’immobile, costituisce una rendita aggiuntiva che, di fatto, si va a sommare al prezzo di vendita vero e proprio. Inoltre, il venditore rimane proprietario dell’immobile fino all’esercizio del diritto di acquisto.

Gli svantaggi del venditore sono essenzialmente legati al rischio che il conduttore non acquisti l’immobile e, di conseguenza, all’ulteriore rischio che non rilasci l’immobile stesso. Nella prima ipotesi, essendo un rischio calcolato, il venditore potrà trattenere una percentuale della componente del canone da imputare al prezzo di acquisto, stabilita nel contratto. Nella seconda ipotesi, l’unica cautela possibile è redigere il contratto per atto pubblico, precostituendo in tal modo un titolo esecutivo idoneo ad avviare, con immediatezza, un procedimento di esecuzione forzata per consegna e rilascio dell’immobile.

Il vantaggio principale del conduttore consiste nella possibilità di pagare “ratealmente” il prezzo di vendita per un certo periodo di tempo, stabilito nel contratto, (attraverso l’accantonamento della componente del canone da imputare al prezzo di acquisto), pur disponendo immediatamente dell’immobile. Inoltre, tale periodo transitorio consente al conduttore di:

  • Allinearsi ai parametri previsti dalle banche per la concessione del mutuo, ossia consolidare la propria capacità reddituale e creare uno storico creditizio, oltre che innalzare il proprio livello di capitale iniziale (equity) necessario per accedere al mutuo (c.d. rent to buy di leva finanziaria);
  • Smobilizzare i capitali diversamente investiti o vendere il proprio immobile prima di acquistare quello nuovo, evitando ad esempio di perdere le agevolazioni prima casa o di dover svendere, per la fretta, il proprio immobile (c.d. rent to buy di flessibilità).
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Rent to buy: quali sono le caratteristiche e gli effetti principali?2024-05-11T19:34:09+02:00
Quanto scritto si riferisce solamente al rent to buy con riscatto, di seguito denominato semplicemente “rent to buy”.

Il rent to buy è un contratto di godimento finalizzato alla successiva alienazione dell’immobile. Viene stipulato tra il proprietario dell’immobile, chiamato “concedente”, e un altro soggetto, chiamato “conduttore”, che utilizza l’immobile con il diritto di acquistarlo entro un termine prestabilito.

Perciò, si possono distinguere due fasi di esecuzione del contratto, di cui la seconda è solo eventuale:

  1. La concessione dell’utilizzo dell’immobile al conduttore;
  2. Il trasferimento della proprietà dell’immobile al conduttore.

La prima fase inizia nel momento della stipula del contratto, con cui il concedente è obbligato a consegnare l’immobile al conduttore per un periodo transitorio stabilito dalle parti, comunque non superiore a dieci anni, (se non si vogliono perdere gli effetti della trascrizione). In genere, tuttavia, la durata effettiva è compresa tra i tre e i cinque anni. In questo modo, si realizza una sorta di “locazione” che, eventualmente, si potrà trasformare in futuro in una vera e propria compravendita. Il conduttore, di contro, deve pagare al concedente un canone periodico che comprende due componenti:

  • La prima, da imputare al solo utilizzo dell’immobile;
  • La seconda, da imputare al prezzo di acquisto dell’immobile (c.d. deposito in conto futuro acquisto).

Quindi, il canone complessivo da corrispondere è di importo superiore rispetto a quello di una locazione e viene stabilito dalle parti. Ovviamente, le due componenti del canone non necessariamente debbono essere uguali, anzi in genere quella da imputare al prezzo di acquisto è superiore a quella da imputare al solo utilizzo dell’immobile.

Essendo il canone un elemento essenziale, richiesto per la stessa validità del rent to buy, la mancata indicazione della duplice componente, oppure l’indicazione di un importo meramente simbolico per una o entrambe le componenti, determina la nullità del contratto.

Va precisato che nel momento in cui il conduttore prende in consegna l’immobile dovrebbe procedere all’inventario, (qualora l’immobile venga concesso arredato), e prestare idonea garanzia simile a quella prevista per la locazione, ovvero un deposito cauzionale non superiore a tre mensilità di canone, (da calcolarsi con riguardo alla componente da imputare al solo utilizzo dell’immobile). Tuttavia, in entrambi i casi si tratta di obblighi derogabili. Inoltre, nel periodo transitorio di utilizzo dell’immobile, la ripartizione delle spese e, più in generale, la regolazione dei reciproci obblighi e diritti tra concedente e conduttore richiama la disciplina in materia di usufrutto. In particolare, le imposte legate al possesso e le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del concedente, mentre restano a carico del conduttore le spese di manutenzione ordinaria, così come le spese e gli altri oneri accessori legati al contratto di compravendita, salvo diversa volontà delle parti.

La seconda fase si avrebbe soltanto se, alla scadenza del periodo transitorio, il conduttore decidesse di procedere all’acquisto dell’immobile. Infatti, la legge non prevede alcun obbligo reciproco delle parti a concludere la compravendita, né tantomeno prevede che il trasferimento dell’immobile avvenga automaticamente alla conclusione del periodo transitorio. Semplicemente, la legge riconosce al conduttore un diritto all’acquisto. Perciò, nel rent to buy con riscatto non è previsto il rilascio di qualsiasi somma a titolo di caparra. Qualora ciò accadesse il contratto perderebbe la sua tipicità, non ricadendo più nella disciplina dell’art. 23 del Decreto Legge 133/2014. Al contrario, risulterebbe atipico e rientrante nella disciplina del rent to buy originale, dove il “diritto all’acquisto” è sostituito da un vero e proprio “impegno all’acquisto” con tanto di caparra confirmatoria.

Se il conduttore decidesse di esercitare il diritto all’acquisto, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto della componente dei canoni da imputare al prezzo, già pagati. Naturalmente, il concedente non potrà opporsi alla vendita, ma qualora lo facesse, il conduttore potrebbe ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso (art. 2932 del Codice Civile), così come previsto dalla normativa per il contratto preliminare di compravendita.

Al contrario, se il conduttore decidesse di non esercitare il diritto all’acquisto, non sarà considerato inadempiente, ma dovrà immediatamente riconsegnare l’immobile al concedente che tratterrà la componente dei canoni da imputare al solo utilizzo. Invece, per quanto riguarda la componente dei canoni da imputare al prezzo, saranno le stesse parti a stabilire nel contratto in quale percentuale potrà essere trattenuta dal concedente, quale deterrente al ripensamento, (una sorta di indennizzo per la mancata conclusione dell’affare). La restante quota dovrà essere restituita al conduttore.

A scanso di equivoci, va ribadito che il contratto di rent to buy non ha nulla a che vedere con il contratto di locazione, in quanto si caratterizza per il fatto che il godimento non è fine a sé stesso, ma è finalizzato all’acquisto dell’immobile. Questa coesistenza di scopi, (godimento temporaneo e acquisto), ne esclude qualsiasi parificazione.

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Rogito notarile e contratto di compravendita: qual è la differenza?2024-05-11T19:41:38+02:00

Non c’è alcuna differenza, se il contratto di compravendita viene redatto o autenticato dal notaio e non esclusivamente dalle parti contraenti. In particolare, parliamo di atto pubblico se il notaio redige l’intero documento, oppure di scrittura privata autenticata se il notaio si limita ad autenticare le firme dell’atto precedentemente redatto dalle parti.

Infatti, un rogito notarile consiste in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata che, nel caso riguardi la compravendita di un immobile, oltre a formalizzare il definitivo passaggio di proprietà del bene, consente la sua trascrizione nei registri immobiliari presso l’Ufficio della Pubblicità Immobiliare, (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari), competente per il territorio in cui è ubicato l’immobile. Quindi, entrambi i documenti hanno la stessa efficacia dal punto di vista della trascrivibilità, ma sono differenti sotto l’aspetto probatorio. Nel senso che la scrittura privata autenticata fa prova semplicemente dell’identità delle parti contraenti e della certezza della loro sottoscrizione, mentre l’atto pubblico fa prova anche dell’autenticità delle dichiarazioni riportate nello stesso, (ma non della loro veridicità).

Al contrario, in generale, un contratto di compravendita è una scrittura privata redatta dalle parti contraenti che, qualora abbia ad oggetto un immobile, trasferisce la proprietà del bene, ma non consente la sua trascrizione nei registri immobiliari. La mancata trascrizione di per sé non inficia il passaggio di proprietà del bene, tuttavia non lo rende opponibile ai terzi. Questo vuol dire che, se la parte venditrice dopo aver già venduto un immobile ad una parte acquirente con una scrittura privata, effettua surrettiziamente un’ulteriore vendita dello stesso immobile ad un’altra parte acquirente con un atto pubblico, (quindi regolarmente trascritto), il primo passaggio di proprietà non è opponibile al secondo acquirente.

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Compravendita: cos’è il deposito del prezzo presso il notaio?2024-05-11T19:52:38+02:00

L’art. 1, comma 142, della Legge 124/2017 “Legge annuale per il mercato e la concorrenza”, che ha modificato l’art. 1, commi 63 e seguenti, della Legge 147/2013 “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” (c.d. Legge di Stabilità 2014), ha introdotto, nell’ambito della compravendita, la facoltà per almeno una delle parti contraenti, (generalmente l’acquirente), di richiedere il deposito della somma pattuita presso il notaio, a titolo di garanzia della buona riuscita dell’operazione stessa, fino alla trascrizione dell’atto, oppure fino al compimento di specifiche incombenze.

In pratica il notaio, su richiesta di almeno una delle parti contraenti, deve depositare su un apposito conto corrente dedicato a lui intestato il saldo del prezzo della compravendita, (nonché le somme eventualmente destinate all’estinzione di pesi, oneri o gravami pregiudizievoli sull’immobile, oppure al pagamento di altri oneri o spese dovute), fino a quando non abbia eseguito la trascrizione dell’atto e verificato l’assenza di ulteriori pesi, oneri o gravami pregiudizievoli rispetto a quelli semmai risultanti alla stipula e riportati nell’atto stesso, oppure verificato il corretto svolgimento delle incombenze. Quest’ultime, ad esempio, possono riguardare il pagamento di utenze o spese condominiali, la realizzazione di interventi edilizi, il decorso del termine per la prelazione legale, il rilascio della certificazione di agibilità, la liberazione dell’immobile da persone o cose.

Qualunque sia la parte contraente a richiedere il deposito del prezzo, la controparte non può mai opporsi, trattandosi di un diritto potestativo, (quindi una norma di ordine pubblico, inderogabile e irrinunciabile). Di conseguenza, non sono ammissibili neanche pattuizioni preventive contrarie in sede di contratto preliminare. Tuttavia, sarebbe quanto mai auspicabile che la questione venisse affrontata già durante la trattativa e, qualora emergesse sin da subito la volontà di avvalersi del deposito del prezzo, venisse inserita un’apposita clausola nel contratto preliminare. In ogni caso, a prescindere dalle volontà espresse o meno durante la trattativa, magari anche a fronte di gravi motivi sopravvenuti successivamente, è facoltà delle parti presentare tale richiesta direttamente in sede di contratto definitivo.

Le somme depositate sul conto corrente dedicato costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale del notaio. Pertanto, sono escluse dalla sua successione e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque e, altresì, è impignorabile il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse. Il notaio può disporre delle somme depositate solo per gli specifici impieghi per i quali gli sono state consegnate, mantenendo di ciò idonea documentazione. In particolare, gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, spettano allo Stato per finanziare i fondi di credito agevolato per le Piccole e Medie Imprese (PMI).

Se è vero, come è vero, che il deposito del prezzo tutela efficacemente l’acquirente, è altrettanto vero che tutela parimenti il venditore che, pur dovendo ricevere la somma pattuita con alcuni giorni di ritardo, non correrà mai il rischio di perderla in quanto il notaio potrà verificarne l’effettiva disponibilità sul conto corrente dedicato. In questo modo, ad esempio, il venditore sarà tutelato nel caso il pagamento venisse effettuato mediante bonifico, (in quanto, trascorso un certo tempo e accreditata la somma sul conto corrente dedicato, non potrà più essere annullato o revocato), oppure mediante assegni circolari, (in quanto, se falsificati, non potranno essere incassati sul conto corrente dedicato).

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Contratto preliminare e compromesso: qual è la differenza?2024-05-11T19:42:29+02:00

Non c’è alcuna differenza, almeno in apparenza, se con questi due atti le parti contraenti convengono di stipulare entro una certa data e a determinate condizioni un contratto definitivo. In realtà, esiste una differenza di fondo tra il contratto preliminare vero e proprio e il compromesso, (perciò, anche chiamato “contratto preliminare improprio”).

Il contratto preliminare vero e proprio, come dice lo stesso nome, obbliga le parti a stipulare un futuro contratto definitivo. Quindi, mentre il preliminare ha la causa della stipulazione del definitivo e come oggetto la prestazione di un futuro consenso, il definitivo ha la causa propria del contratto posto in essere, ossia la compravendita, e come oggetto l’immobile da trasferire. Invece, la forma in entrambi i contratti, (dovendo essere la stessa a pena di nullità dell’atto), trattandosi di beni immobili, è obbligatoriamente quella scritta. Il contratto preliminare, nonostante sia collegato a quello definitivo, è indipendente da quest’ultimo, già perfetto e vincolante per le parti. Tra l’altro, pur non formalizzando il passaggio di proprietà del bene, se redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata, ne consente la trascrizione nei registri immobiliari. In particolare, queste caratteristiche del contratto preliminare consentono ad una delle parti, in caso di inadempimento dell’altra parte, di scegliere se chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno oppure, in alternativa, l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo. Infatti, ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile, la parte adempiente può rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza costitutiva che, in funzione del consenso già espresso dalla parte inadempiente con il contratto preliminare, produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.

Al contrario, il compromesso o contratto preliminare improprio è un contratto già definitivo e immediatamente efficace. Quindi, ha la causa propria del contratto posto in essere, ossia la compravendita, e come oggetto l’immobile da trasferire. L’unico limite del compromesso, (che lo rende così simile al contratto preliminare vero e proprio), è quello di essere una scrittura privata redatta esclusivamente dalle parti contraenti. Perciò, pur formalizzando il passaggio di proprietà del bene, non ne consente la trascrizione nei registri immobiliari. Di conseguenza, le parti debbono impegnarsi a riprodurre il consenso in un’altra forma, (che permetta appunto la trascrizione), come l’atto pubblico, la scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.

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Contratto preliminare: quando è conveniente trascriverlo?2024-05-11T19:37:53+02:00

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita è sempre conveniente per l’acquirente, perché lo tutela maggiormente. Infatti, essa costituisce una vera e propria prenotazione all’acquisto dell’immobile e anticipa gli effetti della trascrizione del contratto definitivo. In questo modo, la promessa di vendita non rimane semplicemente un accordo privato tra le parti in causa, ma viene resa pubblica verso chiunque, ossia resa opponibile ai terzi.

Di conseguenza, il venditore non potrà alienare nuovamente l’immobile, né concedere un’ipoteca, né costituire una servitù o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Mentre, gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile, né pignorarlo. In caso di inadempimento del venditore, la legge attribuisce un privilegio speciale sull’immobile ai crediti dell’acquirente. Invece, in caso di fallimento del venditore, l’atto non potrà essere sottoposto ad azione revocatoria, purché la vendita sia a giusto prezzo e l’acquirente sia in buona fede, (quindi non sia a conoscenza dello stato di insolvenza del venditore).

Per ovvie ragioni, gli effetti della trascrizione del contratto preliminare hanno una durata limitata nel tempo. Infatti, ai sensi dell’art. 2645 bis del Codice Civile, essi cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre.

In conclusione, un atto pubblico ha sicuramente un costo maggiore rispetto ad una scrittura privata, tuttavia i vantaggi che offre in termini di garanzie per l’acquirente non possono essere trascurati. Perciò, quest’ultimo dovrebbe sempre valutare con attenzione l’opportunità della trascrizione, soprattutto quando la caparra o l’acconto sul prezzo di vendita sono di importo considerevole, quando tra il contratto preliminare e quello definitivo sono previsti lunghi tempi di attesa, oppure quando il venditore è un soggetto fallibile.

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Contratto preliminare: quando è obbligatorio trascriverlo?2024-05-11T19:38:27+02:00

L’art. 2645 bis del Codice Civile, aggiunto con la Legge 30/1997 di conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 669/1996 “Disposizioni urgenti in materia tributaria, finanziaria e contabile a completamento della manovra di finanza pubblica per l’anno 1997”, stabilisce l’obbligatorietà della trascrizione quando il contratto preliminare, di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’art. 2643 del Codice Civile, (quindi compresi i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili), ha la forma dell’atto pubblico, oppure della scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. In pratica, tale obbligatorietà sussiste tutte le volte che il contratto preliminare viene redatto o autenticato da un notaio e non scritto esclusivamente dalle parti in causa. Nello stesso tempo, l’acquirente non è mai obbligato a rivolgersi ad un notaio per la stipula del contratto preliminare, tranne che in un caso specifico.

Infatti, il Decreto Legislativo 122/2005 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, modificato dal Decreto Legislativo 14/2019, prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione per atto pubblico o scrittura privata autenticata, purché il venditore sia un costruttore e l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Tutto ciò allo scopo di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sugli adempimenti a carico dello stesso costruttore, per una maggiore tutela dell’acquirente. In particolare, il contratto preliminare deve conformarsi ad un contenuto minimo predeterminato e deve prevedere l’obbligo di stipulazione di una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia dell’intero importo versato dall’acquirente, nonché l’obbligo di rilascio di una polizza assicurativa indennitaria decennale al momento del trasferimento della proprietà.

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Leasing immobiliare abitativo: di cosa si tratta?2024-05-11T19:32:51+02:00

Il leasing immobiliare, che tradotto letteralmente significa “locazione” immobiliare, conosciuto anche con la formula “affitto con riscatto”, è un’operazione di finanziamento che permette, a chi non dispone subito della liquidità necessaria o ha una certa difficoltà di accesso al credito, di ottenere l’utilizzo di un immobile e, al termine della durata prevista, decidere se acquistarlo o meno. Nello stesso tempo, permette alla società di leasing di riscuotere un canone periodico e di restare proprietaria dell’immobile fino all’esercizio dell’opzione di riscatto.

In particolare, il leasing immobiliare abitativo, ossia il “contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale”, è stato introdotto dall’art. 1, comma 76, della Legge 208/2015 “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” (c.d. Legge di Stabilità 2016), nell’ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare.

Il leasing immobiliare abitativo può essere stipulato per qualsiasi tipologia di immobile purché compatibile con la destinazione ad uso abitativo. In particolare, sono ricompresi anche i terreni edificabili, oltre ai fabbricati al grezzo, (ossia gli immobili nello stato di scheletro strutturale o al rustico).

In generale, con un’operazione di leasing immobiliare, a fronte della stipula del contratto:

  • L’immobile è acquistato o fatto costruire da un operatore professionale abilitato all’esercizio dell’attività di leasing, chiamato “concedente”, come una banca o un intermediario finanziario, (autorizzato e vigilato dalla Banca d’Italia), iscritto all’albo di cui all’art. 106 del Decreto Legislativo 385/1993 “Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia”, su scelta e indicazione del cliente, chiamato “utilizzatore”;
  • Il concedente mette a disposizione dell’utilizzatore l’immobile acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l’utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;
  • L’utilizzatore ha la facoltà di acquistare l’immobile, (esercitando l’opzione di riscatto), ad un prezzo predeterminato, alla scadenza del contratto, sempre che abbia adempiuto a tutte le proprie obbligazioni.

Nel caso del leasing immobiliare abitativo, l’utilizzatore deve essere necessariamente una persona fisica che destini l’immobile da acquistare o costruire a propria abitazione principale. Tale intenzione deve essere espressamente esplicitata nel contratto.

Per quanto concerne la definizione di “abitazione principale”, si ritiene che si debba fare riferimento all’art. 10, comma 3 bis, del Decreto Presidente della Repubblica 917/1986 “Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi”, dove si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.

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Leasing immobiliare abitativo: quali sono le caratteristiche e gli effetti principali?2024-05-11T19:31:14+02:00

Le disposizioni della Legge di Stabilità 2016 sembrano fare riferimento non tanto ad un unico contratto, quanto ad una fattispecie complessa comprendente due negozi strettamente collegati tra loro:

  • Il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, e nel quale vengono fissati i termini del rapporto;
  • Il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell’obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l’immobile o il terreno su cui costruire l’immobile, scelto dall’utilizzatore, allo scopo di metterlo concretamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.

Per quanto concerne le modalità redazionali, alla soluzione che prevede la stipula disgiunta e separata dei due diversi contratti, (innanzitutto il leasing e poi la compravendita dell’immobile in adempimento dell’obbligo assunto col primo contratto), appare preferibile la soluzione che prevede la stipula di un unico atto pubblico contenente sia il leasing che la compravendita, in quanto presenta maggiori vantaggi e garanzie sia per il concedente che per l’utilizzatore.

Il concedente, infatti, verrebbe a disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio evitando la strada del procedimento sommario di cognizione. L’utilizzatore, invece, non solo avrebbe un documento idoneo per procedere alla trascrizione del leasing, (se di durata ultranovennale), ma potrebbe anche contare sull’attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio.

La struttura finanziaria tipica di un’operazione di leasing prevede tre fasi:

  • Un anticipo (o maxi rata iniziale) al momento della stipula del contratto, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici, che può variare dal 10% o anche meno, al 20% del costo originario dell’immobile;
  • Un certo numero di canoni periodici, (composti da una quota capitale e una quota interessi), per un periodo di tempo predeterminato, in genere compreso tra i 10 e i 20 anni, ma senza che sia prevista una durata massima;
  • Un prezzo di riscatto (o maxi rata finale), che può arrivare fino al 20% o 30% del costo originario dell’immobile, che l’utilizzatore dovrà pagare per l’eventuale acquisto dell’immobile alla scadenza del contratto.

In particolare, si possono anche prevedere operazioni di leasing senza alcun anticipo, ma con un prezzo di riscatto che costituisce una parte importante dell’importo finanziato. Insomma, è sempre possibile costruire un’operazione di leasing con la massima flessibilità.

L’elemento caratterizzante il leasing è senza dubbio il diritto di riscatto del bene alla scadenza del contratto, senza tuttavia che si prefiguri un obbligo. Infatti, qualora l’utilizzatore decidesse di non acquistare l’immobile, in alternativa, potrà prolungare la durata del contratto di leasing o restituire il bene.

Il canone, invece, non è semplicemente il corrispettivo per il godimento del bene, ma è determinato per finanziarne l’acquisto. Perciò, deve tenere conto del costo del bene, della durata del contratto, del prezzo di riscatto e, quindi, della sua periodicità.

Va precisato che l’utilizzatore, nonostante non sia proprietario dell’immobile, ma considerando che la causa del contratto è di finanziamento, assume tutti i rischi e i benefici derivanti dal godimento del bene. Perciò, le imposte legate al possesso sono esclusivamente a carico dell’utilizzatore, così come le spese di manutenzione, sia ordinarie che straordinarie, e le spese e gli altri oneri accessori legati al contratto di compravendita, salvo diversa volontà delle parti. Inoltre, normalmente, nel contratto di leasing è previsto l’obbligo, sempre a carico dell’utilizzatore, di stipulare apposita polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi.

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Leasing immobiliare abitativo: quali sono le differenze rispetto al mutuo?2024-05-11T19:25:58+02:00

Sia il mutuo che il leasing immobiliare sono due strumenti finanziari che permettono l’acquisto di immobili. Però, nel caso del mutuo viene messa a disposizione del richiedente direttamente la somma di denaro necessaria per acquistare l’immobile, mentre nel caso del leasing immobiliare viene messo a disposizione dell’utilizzatore direttamente l’immobile che poi, eventualmente, potrà essere acquistato avvalendosi della facoltà di riscatto. Inoltre, mentre il mutuo consente di finanziare immobili con qualsiasi destinazione d’uso, il leasing immobiliare abitativo consente di finanziare solo immobili con destinazione d’uso abitativa.

I vantaggi del leasing immobiliare rispetto al mutuo sono sostanzialmente quattro.

Innanzitutto, poter ricorrere ad un finanziamento senza dover ipotecare l’immobile, (quindi sono previste spese ridotte e requisiti meno restrittivi per potervi accedere), e poi poter diventare proprietari solo al momento del riscatto dell’immobile, (quindi quest’ultimo, fino ad allora, non risulterà come bene imponibile e non concorrerà alla formazione del reddito). Inoltre, non dover pagare alcuna imposta sostitutiva sull’importo finanziato, e poi poter usufruire di agevolazioni fiscali molto favorevoli, (così come previste dalla Legge di Bilancio 2016), per garantirsi un minore esborso complessivo. Tuttavia, tale misura è scaduta il 31 dicembre 2020 e non è stata ulteriormente rinnovata.

Pertanto, a conti fatti, il leasing immobiliare risulta particolarmente conveniente per chi non ha grandi disponibilità economiche, (come ad esempio i giovani), che potranno ambire ad un immobile più grande rispetto a quello che potrebbero permettersi ricorrendo ad un mutuo, oppure semplicemente pagarlo di meno.

Gli svantaggi del leasing immobiliare rispetto al mutuo sono sostanzialmente due.

Innanzitutto, dover contare su una durata generalmente più breve rispetto al mutuo, (quindi sono previsti canoni più alti da pagare), e poi dover saldare una quota importante dell’importo finanziato solo alla scadenza del periodo di utilizzazione. Il prezzo di riscatto (o maxi rata finale) è sicuramente un onere molto impegnativo, tuttavia, essendo definito al momento della stipula del contratto di leasing, tiene conto di un prezzo “vecchio” oramai di molti anni e, quindi, generalmente inferiore all’effettivo valore di mercato dell’immobile.

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Leasing immobiliare abitativo: quali sono le tutele e le agevolazioni a favore dell’utilizzatore?2024-05-11T19:32:21+02:00

La Legge di Stabilità 2016 prevede una serie di tutele e benefici fiscali, (sia per quanto concerne le imposte dirette che indirette), a favore dell’utilizzatore, con lo scopo di incentivare il ricorso a questo strumento operativo.

Tuttavia, i benefici fiscali hanno una validità limitata nel tempo, essendo destinati ai contratti di leasing stipulati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 e non sono stati ulteriormente rinnovati. Perciò, allo stato attuale, il leasing immobiliare abitativo non consente di usufruire di alcuna agevolazione fiscale.

Al contrario, le tutele sono sempre valide e si riferiscono alle seguenti ipotesi:

  • Cessazione del rapporto di lavoro dell’utilizzatore;
  • Risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore;
  • Fallimento del terzo proprietario o del concedente (società di leasing).

Nella prima ipotesi, l’utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto di leasing nel caso in cui, dopo la stipula, si verifichi:

  • La cessazione del rapporto di lavoro subordinato, (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto alla pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
  • La cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa).

La sospensione potrà essere richiesta solo una volta e per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto di leasing. In caso di sospensione, la durata del contratto è prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione medesima. Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione e l’opzione di riscatto verrà, di conseguenza, posticipata. Al termine della sospensione, il pagamento dei canoni riprenderà secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto. La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Nella seconda ipotesi, una volta risolto il contratto per inadempimento dell’utilizzatore, la società di leasing ha diritto alla restituzione del bene. Di conseguenza, venuta meno anche la facoltà di acquisto finale da parte dell’utilizzatore, il concedente, che ha mantenuto la proprietà dell’immobile, deve procedere alla vendita dello stesso o alla sua ricollocazione, (ad esempio concedendolo a terzi mediante un nuovo contratto di leasing o di locazione ordinaria). Nell’attività di vendita o di ricollocazione del bene, il concedente deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore. In virtù di tali obblighi il concedente, nel vendere o ricollocare l’immobile, dovrà adottare procedure che garantiscono il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore, (ad esempio ricorrendo eventualmente a procedure competitive, che mettano in “competizione” il maggior numero possibile di offerte di acquisto, al fine di poter vendere il bene alle migliori condizioni di mercato).

Una volta venduto o ricollocato l’immobile, nel rispetto dei criteri di trasparenza e pubblicità imposti dalla normativa, il concedente dovrà restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o dalla ricollocazione suddetta, al netto delle seguenti somme che il concedente ha il diritto di trattenere:

  • La somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
  • I canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
  • Le spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico-legali, ecc.;
  • Il prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione di riscatto.

Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l’utilizzatore deve rifondere al concedente la differenza.

Nella terza ipotesi, in caso di fallimento del terzo proprietario, ossia del soggetto che ha venduto al concedente il bene poi messo a disposizione dell’utilizzatore, oppure dello stesso concedente, l’immobile così acquistato non è soggetto a revocatoria fallimentare. Inoltre, in caso di fallimento del concedente, il contratto di leasing prosegue regolarmente e l’utilizzatore conserva la facoltà di acquistare alla scadenza del contratto la proprietà del bene, previo pagamento dei canoni e del prezzo di riscatto.

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Locazione: quali sono le principali tipologie di contratto?2024-05-11T19:25:40+02:00

La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 del Codice Civile). Il contratto di locazione attribuisce al conduttore un diritto personale di godimento, ossia un diritto di carattere patrimoniale, che non è assoluto, (in quanto non si tratta di un diritto reale di godimento), ma relativo. Quindi, non essendo opponibile ai terzi estranei al rapporto contrattuale che sostengono di vantare diritti sul bene locato, spetta al locatore garantirlo.

Nel nostro ordinamento giuridico, la locazione degli immobili è disciplinata dalle norme del Codice Civile, dalla Legge 431/1998 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” e dalla Legge 392/1978 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” (c.d. Legge Equo Canone).

Per la locazione di immobili ad uso abitativo la legge prevede le seguenti tipologie di contratto:

  • Contratto di locazione a canone libero, ai sensi dell’art. 2, comma 1, della Legge 431/1998.

Durata: minima prefissata in 4 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 4 anni, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. E’ prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore solo se sussistono i motivi tassativamente indicati all’art. 3, comma 1, della Legge 431/1998. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 6 mesi prima. Dalla seconda scadenza il contratto, se non cessa automaticamente gli effetti, si rinnova di quattro anni in quattro anni fino al recesso di una delle parti.

Canone: liberamente determinato dalle parti.

  • Contratto di locazione a canone concordato, ai sensi dell’art. 2, comma 3, della Legge 431/1998.

Durata: minima prefissata in 3 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 2 anni, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. E’ prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore solo se sussistono i motivi tassativamente indicati all’art. 3, comma 1, della Legge 431/1998. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 6 mesi prima. Dalla seconda scadenza il contratto, se non cessa automaticamente gli effetti, si rinnova di due anni in due anni fino al recesso di una delle parti.

Canone: determinato dalle parti entro limiti minimi e massimi prestabiliti sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

  • Contratto di locazione a canone concordato di natura transitoria, ai sensi dell’art. 5, comma 1, della Legge 431/1998.

Durata: minima prefissata in 1 mese e massima prefissata in 18 mesi, non rinnovabile, ma prorogabile, su iniziativa di una delle parti, rispettando il limite temporale massimo. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno da 1 a 3 mesi prima, a seconda della durata del contratto.

Canone: determinato dalle parti entro limiti minimi e massimi prestabiliti sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

Il conduttore o il locatore devono comunicare l’esigenza giustificatrice della locazione di natura temporanea, (cioè la motivazione comprovata da valida documentazione per la quale la durata della locazione è temporalmente limitata). Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Inoltre, se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario che questi ne dia conferma prima della scadenza con apposita comunicazione al conduttore.

  • Contratto di locazione a canone concordato di natura transitoria per studenti universitari fuori sede, ai sensi dell’art. 5, commi 2 e 3, della Legge 431/1998.

Durata: minima prefissata in 6 mesi e massima prefissata in 36 mesi, rinnovabile automaticamente per un uguale periodo, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza. Non è prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 3 mesi prima.

Canone: determinato dalle parti entro limiti minimi e massimi prestabiliti sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

Il Comune ove è ubicato l’immobile deve essere quello in cui ha sede l’università, oppure un Comune limitrofo. In alternativa, può essere anche il Comune nel quale si svolgono corsi universitari distaccati. Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un Comune diverso da quello nel quale frequenta l’università. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto.

  • Contratto di locazione non disciplinato dalla Legge 431/1998 e soggetto a normativa specifica, ai sensi dell’art. 1, commi 2 e 3, della Legge 431/1998.

Rientrano nella fattispecie: gli immobili vincolati ex Legge 1089/1939 “Tutela delle cose di interesse storico o artistico” e gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso), che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile; gli immobili di edilizia residenziale pubblica e gli immobili locati esclusivamente per finalità turistiche, a cui si applica la relativa normativa vigente.

Per la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo la legge prevede le seguenti tipologie di contratto:

  • Contratto di locazione, ai sensi dell’art. 27, commi 1 e 2, e dell’art. 42, comma 1, della Legge 392/1978.

Rientrano nella fattispecie: gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico e gli immobili adibiti all’esercizio di qualsiasi attività di lavoro autonomo; gli immobili adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.

Durata: minima prefissata in 6 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 6 anni, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. E’ prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore solo se sussistono i motivi tassativamente indicati all’art. 29, comma 1, della Legge 392/1978, da comunicare al conduttore almeno 12 mesi prima della scadenza. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 6 mesi prima. Dalla seconda scadenza il contratto, se non cessa automaticamente gli effetti, si rinnova di sei anni in sei anni fino al recesso di una delle parti.

Canone: liberamente determinato dalle parti.

  • Contratto di locazione, ai sensi dell’art. 27, comma 3, della Legge 392/1978.

Rientrano nella fattispecie: gli immobili adibiti ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’art. 1786 del Codice Civile, (case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, carrozze letto e simili), o all’esercizio di attività teatrali.

Durata: minima prefissata in 9 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 9 anni, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. E’ prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore solo se sussistono i motivi tassativamente indicati all’art. 29, comma 1, della Legge 392/1978, da comunicare al conduttore almeno 18 mesi prima della scadenza. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 6 mesi prima. Dalla seconda scadenza il contratto, se non cessa automaticamente gli effetti, si rinnova di nove anni in nove anni fino al recesso di una delle parti.

Canone: liberamente determinato dalle parti.

  • Contratto di locazione per attività esercitate a carattere transitorio, ai sensi dell’art. 27, comma 5, della Legge 392/1978.

Durata: a discrezione delle parti, non rinnovabile, ma prorogabile, qualora il conduttore ne faccia richiesta al locatore prima della scadenza del contratto. In qualsiasi momento, il conduttore può sempre recedere, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno da 1 a 3 mesi prima, a seconda della durata del contratto.

Canone: liberamente determinato dalle parti.

Il conduttore deve comunicare l’esigenza giustificatrice della locazione di natura temporanea, (cioè la motivazione comprovata da valida documentazione per la quale la durata della locazione è temporalmente limitata). Nessuna rilevanza è data alle esigenze del locatore, in quanto si fa riferimento soltanto alla specifica attività che dovrà svolgere il conduttore. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Infine, vista la peculiarità della formula transitoria, non sono applicabili per espressa previsione legislativa né l’indennità di avviamento, (in quanto non vi è una perdita di clientela da parte del conduttore alla cessazione del contratto), né il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile, (in quanto la durata inferiore a quella prevista per legge non fa sorgere un’esigenza di tutela della prosecuzione dell’attività all’interno dell’immobile, proprio perché limitata nel tempo).

  • Contratto di locazione per attività esercitate a carattere stagionale, ai sensi dell’art. 27, comma 6, della Legge 392/1978.

Durata: stagionale, rinnovabile per la medesima stagione di anno in anno fino a 6 anni consecutivi, (per le attività di cui all’art. 27, commi 1 e 2, e all’art. 42, comma 1, della Legge 392/1978), oppure fino a 9 anni consecutivi, (per le attività di cui all’art. 27, comma 3, della Legge 392/1978), qualora il conduttore ne faccia richiesta al locatore prima della scadenza del contratto.

Canone: liberamente determinato dalle parti.

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Prelazione agraria: a chi spetta il diritto?2024-05-11T19:35:33+02:00

La prelazione agraria spetta tradizionalmente al coltivatore diretto, sia quale affittuario del fondo in vendita (ai sensi dell’art. 8 della Legge 590/1965), sia quale proprietario del fondo confinante con quello in vendita (ai sensi dell’art. 7 della Legge 817/1971).

L’art. 31 della Legge 590/1965 definisce i coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi e all’allevamento e al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento e il governo del bestiame. Precisa inoltre che nel calcolo della forza lavorativa il lavoro della donna è equiparato a quello dell’uomo.

La giurisprudenza è intervenuta più volte per interpretare e chiarire la succitata definizione. Diverse sentenze hanno riconosciuto la qualifica di coltivatore diretto anche a chi coltiva il fondo in modo non professionale, purché stabilmente e abitualmente, in quanto svolge un’altra attività lavorativa principale, da cui trae un reddito superiore a quello derivante dall’attività agricola. In altre sentenze è stato considerato coltivatore diretto persino chi si dedica alla coltivazione del fondo per destinarne i frutti al consumo proprio, senza trarne alcun reddito, oppure chi, anche in età avanzata, dimostra di svolgere l’attività di direzione dei lavori per la coltivazione del fondo, oppure si avvale di contoterzisti per le operazioni più importanti e complesse nell’ambito della coltivazione del fondo.

Quindi, secondo la giurisprudenza, ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione sui terreni agricoli, la qualifica di coltivatore diretto non richiede necessariamente l’iscrizione in albi o elenchi, né l’iscrizione nella sezione speciale del Registro delle Imprese e neppure l’iscrizione nella gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS, trattandosi di un dato puramente formale e perciò considerato solo come elemento indiziario. Al contrario, essendo la qualifica di coltivatore diretto una circostanza di fatto, la relativa prova può essere fornita con ogni mezzo, anche per testimoni e per presunzioni. Di conseguenza, per usufruire della prelazione agraria emerge una figura di coltivatore diretto diversa da quella prevista per usufruire dell’agevolazione Piccola Proprietà Contadina (PPC), per la quale è invece indispensabile l’iscrizione nella gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS.

In particolare, occorre sottolineare che il diritto di prelazione sui terreni agricoli non spetta a chi esercita soltanto l’allevamento del bestiame, (dovendo questa attività essere necessariamente connessa a quella di coltivazione del fondo), e neppure a chi si limita a tagliare l’erba che cresce spontaneamente sul terreno, (attività che non comporta alcun atto di gestione produttiva del fondo).

La riforma dell’impresa agricola, attraverso l’art. 2, comma 3, del Decreto Legislativo 99/2004 “Disposizioni in materia di soggetti e attività, integrità aziendale e semplificazione amministrativa in agricoltura, a norma dell’articolo 1, comma 2, lettere d), f), g), l), ee), della legge 7 marzo 2003, n. 38”, ha esteso il diritto di prelazione sui terreni agricoli, al pari dei coltivatori diretti, anche alle società agricole di persone, (ossia società semplici, società in nome collettivo e società in accomandita semplice), in cui almeno la metà dei soci è in possesso della qualifica di coltivatore diretto, come risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del Registro delle Imprese. Al contrario, sono sempre escluse le società di capitali, anche in presenza di soci coltivatori diretti. Nel caso delle società agricole, ciò che conta è soltanto il numero dei soci, a prescindere dalla loro quota di partecipazione al capitale sociale.

L’art. 16 della Legge 817/1971 ha esteso il diritto di prelazione sui terreni agricoli anche alle cooperative agricole di braccianti, compartecipanti, coloni, mezzadri, fittavoli ed altri coltivatori della terra. In questo caso, l’imprenditore agricolo è la cooperativa stessa e non i singoli soci che possono anche non essere coltivatori diretti. L’articolo di legge sopraccitato fa espresso riferimento solo alla prelazione dell’affittuario del fondo in vendita, tuttavia c’è chi ritiene che si possa applicare anche alla prelazione del proprietario del fondo confinante.

L’art. 7 ter del Decreto Legge 91/2014 “Disposizioni urgenti per il settore agricolo, la tutela ambientale e l’efficientamento energetico dell’edilizia scolastica e universitaria, il rilancio e lo sviluppo delle imprese, il contenimento dei costi gravanti sulle tariffe elettriche, nonché per la definizione immediata di adempimenti derivanti dalla normativa europea”, convertito, con modificazioni, dalla Legge 116/2014, ha esteso il diritto di prelazione sui terreni agricoli anche alle società cooperative di imprenditori agricoli che utilizzano per lo svolgimento delle attività di coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse, prevalentemente prodotti dei soci, ovvero forniscono prevalentemente ai soci beni e servizi diretti alla cura e allo sviluppo del ciclo biologico, qualora almeno la metà degli amministratori e dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto, come risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del Registro delle Imprese. L’articolo di legge sopraccitato fa espresso riferimento sia alla prelazione dell’affittuario del fondo in vendita, sia a quella del proprietario del fondo confinante.

Più recentemente, l’art. 1, comma 3, della Legge 154/2016 “Deleghe al Governo e ulteriori disposizioni in materia di semplificazione, razionalizzazione e competitività dei settori agricolo e agroalimentare, nonché sanzioni in materia di pesca illegale”, che ha introdotto il numero 2 bis) al comma 1 dell’art. 7 della Legge 817/1971, ha ulteriormente esteso il diritto di prelazione sui terreni agricoli agli Imprenditori Agricoli Professionali (IAP) iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS. Tuttavia, tale diritto spetta loro soltanto in qualità di proprietari del fondo confinante con quello in vendita.

Per concludere, l’art. 7 del Decreto Legislativo 228/2001 “Orientamento e modernizzazione del settore agricolo, a norma dell’articolo 7 della legge 5 marzo 2001, n. 57”, ha introdotto i criteri di preferenza da seguire in caso di esercizio del diritto di prelazione sui terreni agricoli da parte di più soggetti confinanti. Innanzitutto, si preferiscono i coltivatori diretti o imprenditori agricoli, comprese le società di persone in cui la maggioranza dei soci è costituita da coltivatori diretti, di età compresa tra i 18 e i 40 anni, quindi il numero dei coltivatori predetti, ed infine il possesso di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell’art. 8 del Regolamento (CE) 1257/1999. In precedenza, la giurisprudenza aveva stabilito che il fondo in vendita dovesse essere diviso tra i soggetti confinanti interessati in proporzione alla forza lavoro di ciascuno di essi. Questo criterio dovrebbe ora trovare attuazione solo quando non risultano applicabili le indicazioni di legge.

Invece, se il fondo confinante appartiene a più soggetti comproprietari, il diritto di prelazione non spetta alla collettività dei proprietari impersonalmente, ma a ciascuno dei comproprietari che può esercitare tale diritto indipendentemente dal comportamento degli altri.

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Prelazione agraria: di cosa si tratta?2024-05-11T19:36:12+02:00

La prelazione agraria, ossia il diritto di prelazione sui terreni agricoli, è un tipo di prelazione legale disciplinata innanzitutto dall’art. 8 della Legge 590/1965 “Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice”, e poi dall’art. 7 della Legge 817/1971 “Disposizioni per il rifinanziamento delle provvidenze per lo sviluppo della proprietà coltivatrice”. Essa consiste nel diritto di un determinato soggetto ad essere preferito rispetto ad un altro, a parità di condizioni, per l’acquisto di un terreno agricolo qualora il proprietario decida di venderlo. Colui che concede il diritto di prelazione si chiama “concedente” o “prelazionante”. Invece, il soggetto titolare del diritto di prelazione si chiama “beneficiario” o “prelazionario”. Siamo quindi in presenza di un caso in cui la legge restringe la normale autonomia contrattuale di cui le parti godono.

Pertanto, nel caso in cui un soggetto sia proprietario di un terreno agricolo che intende vendere, la prelazione agraria lo obbliga ad alcuni adempimenti, la cui omissione può avere gravi conseguenze.

La prelazione agraria non è consentita qualora il terreno agricolo sia oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità, divisione o donazione.

Lo scopo della prelazione agraria è quello di favorire l’acquisto dei terreni agricoli da parte di chi effettivamente li coltiva.

Nell’ipotesi di prelazione agraria accordata all’affittuario del fondo in vendita, si ottiene la riunione nello stesso soggetto della figura del proprietario del fondo e del lavoratore della terra, nell’ottica di un miglioramento delle strutture produttive dell’agricoltura.

Diversamente, nell’ipotesi di prelazione agraria riconosciuta al proprietario del fondo confinante, si ottiene un ampliamento della proprietà dello stesso soggetto, tramite l’acquisizione dei terreni adiacenti, nell’ottica di una maggiore efficienza e competitività delle strutture produttive dell’agricoltura, dal momento che i vantaggi economici derivanti da un unico grande terreno saranno chiaramente maggiori rispetto a quelli discendenti da tanti piccoli e sparpagliati terreni.

Ad oggi la prelazione agraria è disciplinata da poche e troppo sintetiche norme risalenti agli anni Sessanta e Settanta del secolo scorso, alle quali si sono aggiunte nel tempo numerose sentenze, (conseguenza di frequenti liti e controversie in materia), con cui i giudici hanno fornito di volta in volta le loro interpretazioni, spesso contrastanti, per colmare le lacune normative.

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Prelazione agraria: qual è l’oggetto del diritto?2024-05-11T19:35:52+02:00

L’oggetto della prelazione agraria è, per l’appunto, un fondo agricolo o fondo rustico, come risultante dal Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), costituito innanzitutto dal terreno destinato all’attività agricola, ma comprendente anche eventuali pertinenze, cioè manufatti o fabbricati posti al servizio della stessa attività agricola. Quindi, occorre una qualità positiva del terreno, ossia che esso abbia destinazione agricola nel Piano Regolatore Generale (PRG), non essendo suscettibili di prelazione i terreni che, in base al PRG, (anche se adottato ma non ancora definitivamente approvato), siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica. In altre parole, non si deve effettuare una contrapposizione tra “agricolo” ed “edilizio”, ma tra “agricolo” e “non agricolo”, dovendosi ritenere che vanno esclusi dalla prelazione tutti i terreni, la cui destinazione in base al PRG, se pur non edificatoria, sia da considerare “urbana” in contrapposizione ad “agricola”.

Ai fini della prelazione agraria, per “fondo” deve intendersi un’estensione di terreno che abbia una propria autonomia colturale e produttiva. Di conseguenza, potranno rientrare in tale definizione sia un’unità poderale, (costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione), sia un singolo terreno, (a prescindere dall’estensione, che rispetto ai terreni circostanti sia distinto e indipendente per caratteristiche della sua coltivazione e produttività). Tale distinzione è importante in caso di vendita di un complesso di terreni adiacenti tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente ad un avente diritto alla prelazione, per stabilire se il diritto possa essere esercitato in relazione a tutti i terreni in vendita (prima ipotesi), oppure limitatamente a quelli confinanti con il fondo (seconda ipotesi).

Normalmente, il diritto di prelazione deve esercitarsi sull’intero fondo in vendita, a prescindere dalla sua estensione, purché sia destinato esclusivamente all’attività agricola. Altrimenti, qualora una porzione di terreno abbia una diversa destinazione urbanistica, si ritiene che il diritto di prelazione possa esercitarsi anche limitatamente alla porzione di terreno che mantiene la destinazione agricola.

Inoltre, si ritiene che il diritto di prelazione sussista anche se sul terreno insiste un fabbricato rurale, dal momento che questo è comunque strumentale all’esercizio dell’attività agricola. Invece, nell’ipotesi in cui sul terreno si trovi un fabbricato registrato al Catasto Fabbricati, senza la dimostrazione dei requisiti di ruralità, lo stesso non rientra nell’ambito del diritto di prelazione in quanto non strumentale all’esercizio dell’attività agricola.

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Prelazione agraria: qual è la procedura per usufruirne?2024-05-11T19:34:55+02:00

Per consentire l’esercizio della prelazione agraria, il proprietario che intende vendere un terreno agricolo deve informare delle proprie intenzioni coloro che godono del diritto di prelazione su quel terreno. La comunicazione della proposta di vendita (denunciatio) deve essere notificata dal proprietario a mezzo lettera raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC) all’affittuario o ai confinanti, con allegato il contratto preliminare di compravendita del terreno agricolo contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre clausole pattuite compresa quella per l’eventualità della prelazione.

La giurisprudenza ha più volte affermato che, nel caso della prelazione agraria dell’affittuario, la clausola “per sé o per persona da nominare” apposta nel contratto preliminare debba ritenersi incompatibile con la disciplina dettata per il diritto di prelazione dei terreni agricoli, perché occultando la qualità dell’acquirente del fondo non sarebbe possibile per l’affittuario esercitare una scelta consapevole sulla base di elementi di valutazione sicuri ed immutabili. Del resto, è proprio lo stesso art. 8, comma 4, della Legge 590/1965 a prevedere tra gli elementi essenziali della comunicazione l’indicazione del nome dell’acquirente. Pertanto, non sono ammessi contratti preliminari per persona da nominare. Al contrario, tale previsione non vale nel caso della prelazione agraria del proprietario del fondo confinante, perché laddove questi non eserciti il diritto di prelazione, non subentra in alcun rapporto giuridico con il nuovo proprietario del fondo in vendita.

Il destinatario della denunciatio ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Nel caso in cui questi intenda far valere il diritto e quindi comunichi al proprietario l’intenzione di acquistare il terreno, il contratto di compravendita dovrà ritenersi concluso e il prezzo dovrà essere corrisposto entro sei mesi, così come previsto dall’art. 224, comma 4, del Decreto Legge 34/2020 “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” (c.d. Decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla Legge 77/2020. Tale termine decorre dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica della denunciatio. Altrimenti, decorso inutilmente il diritto, il proprietario sarà libero di vendere il terreno a chi vuole. Tuttavia, se colui che ha esercitato il diritto di prelazione dimostra di aver presentato domanda per la concessione di un mutuo, il termine per il pagamento del prezzo viene sospeso fino a quando il finanziamento non viene concesso e comunque per non più di un anno. Inoltre, in caso di sospensione del termine, il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.

Sarà possibile evitare la denunciatio nel caso in cui si ottenga una rinuncia scritta da parte degli aventi diritto alla prelazione, i quali dovranno però essere stati preventivamente informati del nome dell’acquirente, del prezzo di vendita e di tutte le altre clausole pattuite. La prassi, per motivi cautelari, è sempre orientata a far intervenire gli aventi diritto all’atto notarile di compravendita per effettuare tale rinuncia. Infatti, la giurisprudenza ritiene soddisfatto il risultato perseguito dalla legge nel caso in cui l’avente diritto abbia partecipato al rogito, essendosi realizzata in tal caso una conoscenza integrale ed immediata delle condizioni contrattuali.

Nel caso in cui non sia stata effettuata la denunciatio, oppure quando il prezzo indicato nella denunciatio è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione ha la possibilità, entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari, di riscattare il terreno dal terzo acquirente o da ogni altro successivo avente causa. A tal fine, si rende necessaria un’azione giudiziaria o stragiudiziaria (c.d. azione revocatoria), salva ovviamente la facoltà del riscattante di richiedere anche il risarcimento dei danni al venditore inadempiente. Il riscattante deve pertanto versare il prezzo all’acquirente riscattato entro sei mesi dal momento in cui il terzo acquirente ha comunicato la propria adesione alla dichiarazione stragiudiziale di riscatto, oppure dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto di riscatto. Anche in questo caso è ammesso un diverso accordo tra le parti, purché formalizzato prima della scadenza del termine dei sei mesi. Il pagamento deve avere per oggetto solo l’importo del prezzo stabilito per la compravendita.

Anche l’acquirente riscattato potrà poi richiedere il risarcimento dei danni al venditore inadempiente.

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Prelazione agraria: quali sono le condizioni per usufruirne?2024-05-11T19:35:17+02:00

Il diritto di prelazione sui terreni agricoli si ha nei seguenti casi:

  1. L’esistenza di un contratto di affitto, mezzadria, colonia parziaria o compartecipazione agraria;
  2. La proprietà di un fondo confinante con quello in vendita.

Nel primo caso, affinché sia riconosciuto il diritto di prelazione dell’affittuario del fondo in vendita si deve fare riferimento al “contratto agrario” di affitto (art. 1615 del Codice Civile), mezzadria (art. 2141 del Codice Civile), colonia parziaria (art. 2164 del Codice Civile) o compartecipazione agraria (contratto atipico). Mentre, alcune sentenze hanno escluso il contratto di comodato, in quanto non può essere qualificato come “contratto agrario”.

Inoltre, il diritto di prelazione dell’affittuario si ha solo se ricorrono le seguenti ulteriori condizioni:

  • Coltiva il fondo, in qualità di affittuario, da almeno due anni;
  • Non ha venduto, nel biennio precedente, altri terreni agricoli di imponibile fondiario superiore a 1.000 lire, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
  • Il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà o enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

Per dimostrare la qualità di affittuario occorre basarsi su un contratto regolare, preesistente e pienamente valido, anche se eventualmente non registrato o soltanto verbale, la cui esistenza può essere provata con ogni mezzo anche per testimoni e per presunzioni. Per calcolare l’imponibile fondiario occorre fare riferimento sia al reddito dominicale che al reddito agrario, cioè al reddito totale del fondo. Per ricomposizione fondiaria si intende la vendita o la permuta finalizzata all’acquisto di terreni allo scopo di ottenere l’accorpamento di unità poderali più ampie. Per calcolare la capacità lavorativa bisogna fare riferimento all’epoca del sorgere del diritto di prelazione e non a quella dell’entrata in vigore della normativa di riferimento (1965), essendosi da allora certamente incrementata a seguito del miglioramento delle tecniche di coltivazione del fondo e della meccanizzazione agricola.

Al contrario, il diritto di prelazione dell’affittuario non spetta se questi ha già concordato con il proprietario il rilascio del terreno rinunciando alla proroga del contratto agrario, (anche se per una data successiva), oppure se è venuto meno a causa di un grave inadempimento, (ad esempio per mancata coltivazione), o per recesso.

Nel secondo caso, affinché sia riconosciuto il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante si devono verificare le seguenti condizioni:

  • Coltiva direttamente il fondo, a prescindere dall’estensione del fondo stesso, che può essere anche minima, purché non sia tale da escludere la possibilità della sua coltivazione;
  • Sul fondo in vendita non è presente un affittuario coltivatore diretto.

Perciò, se il fondo confinante è concesso in affitto o in comodato, il diritto di prelazione non spetta né al proprietario del fondo, (perché non lo coltiva direttamente), né all’affittuario o al comodatario del fondo, (perché non ne è il proprietario).

La giurisprudenza ha stabilito che il diritto di prelazione non spetta al coltivatore diretto che ha acquistato la proprietà del terreno confinante con il fondo in vendita dopo la stipula del contratto preliminare di compravendita. Mentre, l’art. 8 del Decreto Legislativo 99/2004, con riferimento agli assegnatari dei fondi acquistati dall’Istituto di Servizi per il Mercato Agricolo Alimentare (ISMEA), ha esteso il diritto di prelazione agli acquirenti del fondo confinante con patto di riservato dominio (c.d. vendita con riserva di proprietà), prima del pagamento dell’ultima rata del prezzo e comunque prima della scadenza del termine previsto dalle parti per il versamento anticipato del prezzo.

Inoltre, come nel caso dell’affittuario, il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante si ha solo se ricorrono le seguenti ulteriori condizioni:

  • Coltiva il fondo da almeno due anni, anche se non come proprietario ma in forza di altro titolo giuridico idoneo;
  • Non ha venduto, nel biennio precedente, altri terreni agricoli di imponibile fondiario superiore a 1.000 lire, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
  • Il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà o enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

L’art. 7 della Legge 817/1971 stabilisce che il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante è escluso se sul fondo in vendita sono insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti. Quindi, la presenza di un affittuario coltivatore diretto sul fondo in vendita esclude completamente il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante, anche se l’affittuario rinuncia al diritto di prelazione a lui spettante.

Tuttavia, sono stati avanzati dei dubbi interpretativi nel caso in cui sul fondo in vendita sia presente un affittuario coltivatore diretto che non ha ancora maturato il diritto di prelazione, in quanto coltiva il fondo da meno di due anni. Secondo l’interpretazione prevalente, la presenza sul fondo in vendita di un affittuario coltivatore diretto, purché stabile e non fittizia, esclude il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante, anche se l’affittuario coltiva il fondo da meno di due anni. Quindi, non è sufficiente un contratto di affitto frettolosamente stipulato nell’imminenza della vendita, né tantomeno può assumere rilevanza un mero insediamento di fatto nella coltivazione del fondo. La conseguenza è che il fondo può essere venduto liberamente, senza che alcuno possa esercitare il diritto di prelazione. Al contrario, c’è chi ritiene che, per escludere il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante, sia necessaria la presenza sul fondo in vendita di un affittuario coltivatore diretto insediato da almeno due anni.

A causa di questi dubbi interpretativi, poiché nella maggioranza dei casi l’acquirente del fondo affittato è lo stesso affittuario, la prassi, per motivi cautelari, è sempre orientata nel ritenere necessario il trascorrere dei due anni per escludere con certezza il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante. Infatti, una volta decorsi i due anni, sorge il diritto di prelazione in capo all’affittuario e, di conseguenza, il proprietario del fondo confinante non può più avanzare pretese. Accade anche che il contratto di affitto sia stipulato proprio al fine di evitare il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante, e che la compravendita sia appositamente rimandata allo scadere dei due anni.

La prelazione agraria del proprietario del fondo confinante è esclusa laddove non vi sia tra i terreni una contiguità materiale, trovandosi questi divisi ad esempio da una ferrovia, un canale demaniale, oppure una strada statale, provinciale o comunale. La giurisprudenza l’ha pure esclusa qualora i terreni siano divisi da una strada vicinale o privata, oppure da un canale o fosso a servizio di una pluralità di fondi, mentre alcune sentenze l’hanno ammessa per i terreni separati da un canale o fosso, quando in mancanza di prova contraria si presuma la comunanza dello stesso ai sensi dell’art. 897 del Codice Civile. Quindi, nel caso della prelazione agraria, non trova applicazione nemmeno la semplice contiguità funzionale, la quale fa riferimento a fondi fisicamente separati ma comunque idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria.

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Provvigione all’agente immobiliare: quando deve essere pagata?2024-05-11T19:49:20+02:00

L’art. 1755 del Codice Civile, innanzitutto, afferma che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Di seguito, entra nel merito della provvigione specificando che la sua misura e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, devono essere determinate giudizialmente. L’articolo successivo (art. 1756), invece, afferma che, salvo diverso accordo o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è stato concluso.

Quindi, è evidente che l’agente immobiliare debba essere pagato soltanto alla conclusione dell’affare, se in rapporto causale con l’attività intermediatrice, ma senza che sia necessario un suo intervento attivo in tutte le fasi della trattativa. Invece, in generale è prassi che, grazie al conferimento di un incarico di mediazione in esclusiva, lo stesso agente rinunci espressamente al rimborso spese. Di conseguenza, qualora l’incarico non andasse a buon fine, nulla sarà dovuto all’agente immobiliare non solo a titolo di provvigione, ma anche a titolo di rimborso spese. A scanso di equivoci, occorre sottolineare che l’affare non si conclude né alla stipula del contratto preliminare, né tantomeno alla stipula del contratto definitivo di compravendita. Piuttosto, l’affare si conclude già all’accettazione da parte del venditore della proposta di acquisto fatta dall’acquirente, quando le clausole inserite nel modulo precompilato di proposta siano di per sé necessarie e sufficienti a determinare la conclusione di un “primo” contratto preliminare, (che successivamente sarà riscritto in forma estesa e completa).

Questo perché, ai sensi dell’art. 1754 del Codice Civile, il compito dell’agente immobiliare è mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, attraverso la sottoscrizione di un accordo che faccia nascere un rapporto obbligatorio tra esse, a nulla rilevando il fatto che, successivamente, si arrivi ad una vera e propria compravendita. Non occorre, infatti, che il contratto abbia avuto esecuzione o che le parti abbiano adempiuto agli obblighi assunti, perché tutto ciò resta al di fuori dell’attività di intermediazione e non può quindi pregiudicare il diritto dell’agente. Comunque è prassi che lo stesso agente, anche dopo aver incassato la provvigione, continui a seguire le parti fino alla stipula del rogito notarile.

In conclusione, a seconda degli accordi presi dall’agente immobiliare con le parti contraenti, l’effettivo pagamento della provvigione potrà avvenire direttamente all’accettazione della proposta di acquisto, (se ci fossero i presupposti), oppure potrà essere posticipato tutt’al più al momento della stipula del contratto preliminare.

Naturalmente, tutte le considerazioni fatte fin qui, riconducibili alla compravendita, sono valide con le dovute differenze e integrazioni anche per la locazione.

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Rent to buy: di cosa si tratta?2024-05-11T19:34:31+02:00

Il rent to buy, che tradotto letteralmente significa “affitto per comprare”, conosciuto anche con la formula “affitto con riscatto”, è una metodologia di compravendita immobiliare che consente, a chi non dispone subito della liquidità necessaria o ha difficoltà di accesso al credito, di acquistare un immobile in modo graduale, flessibile ed economicamente sostenibile, pur potendolo utilizzare fin da subito. Nello stesso tempo, consente al venditore di riscuotere un canone periodico e restare proprietario dell’immobile fino all’esercizio del diritto di acquisto.

Attualmente, sono disponibili due figure contrattuali appositamente finalizzate alla realizzazione di compravendite mediante il rent to buy:

  • Un contratto atipico, introdotto in Italia molto tempo prima dell’altro, ottenuto adattando direttamente il modello anglosassone alla situazione giuridica e fiscale italiana, che chiameremo “rent to buy originale”.
  • Un contratto tipico, introdotto nell’ordinamento italiano dall’art. 23 del Decreto Legge 133/2014 “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” (c.d. Decreto Sblocca Italia), convertito, con modificazioni, dalla Legge 164/2014, che chiameremo “rent to buy con riscatto”, anche se l’articolo di legge sopraccitato lo definisce un “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.

Trattandosi di due figure contrattuali distinte, è possibile scegliere, caso per caso, quella che meglio si adatta alle esigenze delle parti. Infatti, il rent to buy originale si realizza con la stipula di due contratti tipici, (il modello anglosassone ne prevede addirittura tre), regolamentati dal Codice Civile e dalla normativa sulle locazioni, che devono restare autonomi tra loro e collegati: il contratto di locazione e il contratto preliminare di compravendita. Mentre, il rent to buy con riscatto si realizza con la stipula di un unico contratto tipico comprendente due distinte fasi: la concessione dell’utilizzo dell’immobile e il trasferimento della proprietà dell’immobile.

A scanso di equivoci, va precisato che l’affitto con riscatto derivato dal rent to buy, così come sopra descritto, non deve essere confuso con quella metodologia di compravendita, già chiamata in passato “affitto con riscatto”, oggi caduta in disuso perché superata proprio dal rent to buy, che si realizza a partire dalla disciplina sulle locazioni attraverso altre due figure contrattuali distinte:

  • Il contratto di locazione con patto di futura vendita;
  • Il contratto di locazione con opzione d’acquisto.
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Rent to buy: perché è conveniente redigere il contratto per atto pubblico?2024-05-11T19:33:10+02:00
Quanto scritto si riferisce solamente al rent to buy con riscatto, di seguito denominato semplicemente “rent to buy”.

La trascrizione del contratto di rent to buy tutela il soggetto nelle vesti di conduttore, prima, e acquirente, dopo. Perciò, il contratto deve essere necessariamente redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Nello stesso tempo, queste forme contrattuali tutelano il concedente in quanto costituiscono titoli esecutivi.

La trascrizione produce un duplice effetto in relazione alle due fasi in cui si articola il rent to buy:

  • Un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo dell’immobile;
  • Un effetto prenotativo, simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare, con riguardo al trasferimento della proprietà dell’immobile.

Nel primo caso, la trascrizione del contratto di rent to buy è sempre necessaria anche se la durata è inferiore ai nove anni, al contrario di quanto previsto dalla normativa per la locazione, trascrivibile solo se di durata superiore.

Nel secondo caso, gli effetti della trascrizione dell’eventuale contratto definitivo di compravendita sono retrodatati alla trascrizione del contratto di rent to buy. In questo modo il conduttore, anche a distanza di anni, potrà acquistare l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del contratto di rent to buy, neutralizzando al contempo possibili trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto medesimo.

Infine, la trascrizione garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente. Nel caso in cui, a seguito di tale inadempimento, il conduttore vanti dei crediti, (ad esempio il rimborso della componente dei canoni pagati da imputare al prezzo), la legge gli riconosce un privilegio speciale sull’immobile oggetto del contratto.

Gli effetti della trascrizione cessano e si considerano come mai prodotti alla scadenza del contratto di rent to buy o, comunque, trascorsi dieci anni dalla trascrizione predetta. Perciò, per non perdere i succitati effetti, il contratto definitivo di compravendita deve essere trascritto entro tali termini.

La forma dell’atto pubblico, valendo come titolo esecutivo in caso di inadempimento dell’obbligo del conduttore alla restituzione dell’immobile, può consentire di ridurre, in maniera rilevante, i tempi connessi al procedimento di esecuzione forzata. Infatti, in questo modo è possibile saltare tutta l’attività di cognizione mediante la quale il giudice perviene all’accertamento del diritto al rilascio, al fine della formazione del titolo esecutivo. Al contrario, la forma della scrittura privata autenticata non può essere utilizzata come titolo esecutivo per avviare un’esecuzione forzata per consegna e rilascio di immobili, ma solo per obbligazioni di somme di denaro.

Si rammenta che, se il conduttore, in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, non restituisce immediatamente l’immobile al concedente, quest’ultimo non può intraprendere un procedimento speciale di convalida dello sfratto, (espressamente previsto dalla normativa per i soli contratti di locazione e affitto), bensì un procedimento ordinario di esecuzione forzata per consegna e rilascio dell’immobile in virtù di un obbligo di natura contrattuale.

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Rent to buy: qual è l’oggetto del contratto?2024-05-11T19:33:29+02:00
Quanto scritto si riferisce solamente al rent to buy con riscatto, di seguito denominato semplicemente “rent to buy”.

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipologia di immobile con qualsiasi destinazione d’uso. In particolare, sono ricompresi anche i terreni, sia agricoli che edificabili, oltre ai fabbricati al grezzo, (ossia gli immobili nello stato di scheletro strutturale o al rustico). In quest’ultimo caso il contratto di rent to buy potrebbe stabilire, ad esempio, che il completamento dell’opera venga eseguito dallo stesso conduttore. A fronte di questo impegno così oneroso e gravoso, il conduttore avrebbe il vantaggio di versare un canone appositamente ridotto in entrambe le due componenti.

Infine, il rent to buy può riguardare persino gli immobili in costruzione, tenendo conto che, qualora si tratti di un immobile ad uso abitativo e di un acquirente persona fisica, il divieto previsto dall’art. 8 del Decreto Legislativo 122/2005 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, relativamente all’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita, stavolta opera fin dalla concessione dell’utilizzo dell’immobile.

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Rent to buy: quali sono i vantaggi e i rischi?2024-05-11T19:33:48+02:00
Quanto scritto si riferisce solamente al rent to buy con riscatto, di seguito denominato semplicemente “rent to buy”.

Il vantaggio principale del venditore consiste nella possibilità di incrementare la platea dei potenziali acquirenti, in quanto la domanda si allarga anche a tutti coloro che sono interessati all’immobile ma, tuttavia, non dispongono subito della liquidità necessaria o hanno difficoltà di accesso al credito. Mentre, il posticiparsi del tempo della vendita viene ricompensato attraverso la riscossione di un canone periodico che, nella componente destinata alla remunerazione del godimento dell’immobile, costituisce una rendita aggiuntiva che, di fatto, si va a sommare al prezzo di vendita vero e proprio. Inoltre, il venditore rimane proprietario dell’immobile fino all’esercizio del diritto di acquisto.

Gli svantaggi del venditore sono essenzialmente legati al rischio che il conduttore non acquisti l’immobile e, di conseguenza, all’ulteriore rischio che non rilasci l’immobile stesso. Nella prima ipotesi, essendo un rischio calcolato, il venditore potrà trattenere una percentuale della componente del canone da imputare al prezzo di acquisto, stabilita nel contratto. Nella seconda ipotesi, l’unica cautela possibile è redigere il contratto per atto pubblico, precostituendo in tal modo un titolo esecutivo idoneo ad avviare, con immediatezza, un procedimento di esecuzione forzata per consegna e rilascio dell’immobile.

Il vantaggio principale del conduttore consiste nella possibilità di pagare “ratealmente” il prezzo di vendita per un certo periodo di tempo, stabilito nel contratto, (attraverso l’accantonamento della componente del canone da imputare al prezzo di acquisto), pur disponendo immediatamente dell’immobile. Inoltre, tale periodo transitorio consente al conduttore di:

  • Allinearsi ai parametri previsti dalle banche per la concessione del mutuo, ossia consolidare la propria capacità reddituale e creare uno storico creditizio, oltre che innalzare il proprio livello di capitale iniziale (equity) necessario per accedere al mutuo (c.d. rent to buy di leva finanziaria);
  • Smobilizzare i capitali diversamente investiti o vendere il proprio immobile prima di acquistare quello nuovo, evitando ad esempio di perdere le agevolazioni prima casa o di dover svendere, per la fretta, il proprio immobile (c.d. rent to buy di flessibilità).
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Rent to buy: quali sono le caratteristiche e gli effetti principali?2024-05-11T19:34:09+02:00
Quanto scritto si riferisce solamente al rent to buy con riscatto, di seguito denominato semplicemente “rent to buy”.

Il rent to buy è un contratto di godimento finalizzato alla successiva alienazione dell’immobile. Viene stipulato tra il proprietario dell’immobile, chiamato “concedente”, e un altro soggetto, chiamato “conduttore”, che utilizza l’immobile con il diritto di acquistarlo entro un termine prestabilito.

Perciò, si possono distinguere due fasi di esecuzione del contratto, di cui la seconda è solo eventuale:

  1. La concessione dell’utilizzo dell’immobile al conduttore;
  2. Il trasferimento della proprietà dell’immobile al conduttore.

La prima fase inizia nel momento della stipula del contratto, con cui il concedente è obbligato a consegnare l’immobile al conduttore per un periodo transitorio stabilito dalle parti, comunque non superiore a dieci anni, (se non si vogliono perdere gli effetti della trascrizione). In genere, tuttavia, la durata effettiva è compresa tra i tre e i cinque anni. In questo modo, si realizza una sorta di “locazione” che, eventualmente, si potrà trasformare in futuro in una vera e propria compravendita. Il conduttore, di contro, deve pagare al concedente un canone periodico che comprende due componenti:

  • La prima, da imputare al solo utilizzo dell’immobile;
  • La seconda, da imputare al prezzo di acquisto dell’immobile (c.d. deposito in conto futuro acquisto).

Quindi, il canone complessivo da corrispondere è di importo superiore rispetto a quello di una locazione e viene stabilito dalle parti. Ovviamente, le due componenti del canone non necessariamente debbono essere uguali, anzi in genere quella da imputare al prezzo di acquisto è superiore a quella da imputare al solo utilizzo dell’immobile.

Essendo il canone un elemento essenziale, richiesto per la stessa validità del rent to buy, la mancata indicazione della duplice componente, oppure l’indicazione di un importo meramente simbolico per una o entrambe le componenti, determina la nullità del contratto.

Va precisato che nel momento in cui il conduttore prende in consegna l’immobile dovrebbe procedere all’inventario, (qualora l’immobile venga concesso arredato), e prestare idonea garanzia simile a quella prevista per la locazione, ovvero un deposito cauzionale non superiore a tre mensilità di canone, (da calcolarsi con riguardo alla componente da imputare al solo utilizzo dell’immobile). Tuttavia, in entrambi i casi si tratta di obblighi derogabili. Inoltre, nel periodo transitorio di utilizzo dell’immobile, la ripartizione delle spese e, più in generale, la regolazione dei reciproci obblighi e diritti tra concedente e conduttore richiama la disciplina in materia di usufrutto. In particolare, le imposte legate al possesso e le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del concedente, mentre restano a carico del conduttore le spese di manutenzione ordinaria, così come le spese e gli altri oneri accessori legati al contratto di compravendita, salvo diversa volontà delle parti.

La seconda fase si avrebbe soltanto se, alla scadenza del periodo transitorio, il conduttore decidesse di procedere all’acquisto dell’immobile. Infatti, la legge non prevede alcun obbligo reciproco delle parti a concludere la compravendita, né tantomeno prevede che il trasferimento dell’immobile avvenga automaticamente alla conclusione del periodo transitorio. Semplicemente, la legge riconosce al conduttore un diritto all’acquisto. Perciò, nel rent to buy con riscatto non è previsto il rilascio di qualsiasi somma a titolo di caparra. Qualora ciò accadesse il contratto perderebbe la sua tipicità, non ricadendo più nella disciplina dell’art. 23 del Decreto Legge 133/2014. Al contrario, risulterebbe atipico e rientrante nella disciplina del rent to buy originale, dove il “diritto all’acquisto” è sostituito da un vero e proprio “impegno all’acquisto” con tanto di caparra confirmatoria.

Se il conduttore decidesse di esercitare il diritto all’acquisto, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto della componente dei canoni da imputare al prezzo, già pagati. Naturalmente, il concedente non potrà opporsi alla vendita, ma qualora lo facesse, il conduttore potrebbe ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso (art. 2932 del Codice Civile), così come previsto dalla normativa per il contratto preliminare di compravendita.

Al contrario, se il conduttore decidesse di non esercitare il diritto all’acquisto, non sarà considerato inadempiente, ma dovrà immediatamente riconsegnare l’immobile al concedente che tratterrà la componente dei canoni da imputare al solo utilizzo. Invece, per quanto riguarda la componente dei canoni da imputare al prezzo, saranno le stesse parti a stabilire nel contratto in quale percentuale potrà essere trattenuta dal concedente, quale deterrente al ripensamento, (una sorta di indennizzo per la mancata conclusione dell’affare). La restante quota dovrà essere restituita al conduttore.

A scanso di equivoci, va ribadito che il contratto di rent to buy non ha nulla a che vedere con il contratto di locazione, in quanto si caratterizza per il fatto che il godimento non è fine a sé stesso, ma è finalizzato all’acquisto dell’immobile. Questa coesistenza di scopi, (godimento temporaneo e acquisto), ne esclude qualsiasi parificazione.

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Rogito notarile e contratto di compravendita: qual è la differenza?2024-05-11T19:41:38+02:00

Non c’è alcuna differenza, se il contratto di compravendita viene redatto o autenticato dal notaio e non esclusivamente dalle parti contraenti. In particolare, parliamo di atto pubblico se il notaio redige l’intero documento, oppure di scrittura privata autenticata se il notaio si limita ad autenticare le firme dell’atto precedentemente redatto dalle parti.

Infatti, un rogito notarile consiste in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata che, nel caso riguardi la compravendita di un immobile, oltre a formalizzare il definitivo passaggio di proprietà del bene, consente la sua trascrizione nei registri immobiliari presso l’Ufficio della Pubblicità Immobiliare, (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari), competente per il territorio in cui è ubicato l’immobile. Quindi, entrambi i documenti hanno la stessa efficacia dal punto di vista della trascrivibilità, ma sono differenti sotto l’aspetto probatorio. Nel senso che la scrittura privata autenticata fa prova semplicemente dell’identità delle parti contraenti e della certezza della loro sottoscrizione, mentre l’atto pubblico fa prova anche dell’autenticità delle dichiarazioni riportate nello stesso, (ma non della loro veridicità).

Al contrario, in generale, un contratto di compravendita è una scrittura privata redatta dalle parti contraenti che, qualora abbia ad oggetto un immobile, trasferisce la proprietà del bene, ma non consente la sua trascrizione nei registri immobiliari. La mancata trascrizione di per sé non inficia il passaggio di proprietà del bene, tuttavia non lo rende opponibile ai terzi. Questo vuol dire che, se la parte venditrice dopo aver già venduto un immobile ad una parte acquirente con una scrittura privata, effettua surrettiziamente un’ulteriore vendita dello stesso immobile ad un’altra parte acquirente con un atto pubblico, (quindi regolarmente trascritto), il primo passaggio di proprietà non è opponibile al secondo acquirente.

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Compravendita: cos’è il deposito del prezzo presso il notaio?2024-05-11T19:52:38+02:00

L’art. 1, comma 142, della Legge 124/2017 “Legge annuale per il mercato e la concorrenza”, che ha modificato l’art. 1, commi 63 e seguenti, della Legge 147/2013 “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” (c.d. Legge di Stabilità 2014), ha introdotto, nell’ambito della compravendita, la facoltà per almeno una delle parti contraenti, (generalmente l’acquirente), di richiedere il deposito della somma pattuita presso il notaio, a titolo di garanzia della buona riuscita dell’operazione stessa, fino alla trascrizione dell’atto, oppure fino al compimento di specifiche incombenze.

In pratica il notaio, su richiesta di almeno una delle parti contraenti, deve depositare su un apposito conto corrente dedicato a lui intestato il saldo del prezzo della compravendita, (nonché le somme eventualmente destinate all’estinzione di pesi, oneri o gravami pregiudizievoli sull’immobile, oppure al pagamento di altri oneri o spese dovute), fino a quando non abbia eseguito la trascrizione dell’atto e verificato l’assenza di ulteriori pesi, oneri o gravami pregiudizievoli rispetto a quelli semmai risultanti alla stipula e riportati nell’atto stesso, oppure verificato il corretto svolgimento delle incombenze. Quest’ultime, ad esempio, possono riguardare il pagamento di utenze o spese condominiali, la realizzazione di interventi edilizi, il decorso del termine per la prelazione legale, il rilascio della certificazione di agibilità, la liberazione dell’immobile da persone o cose.

Qualunque sia la parte contraente a richiedere il deposito del prezzo, la controparte non può mai opporsi, trattandosi di un diritto potestativo, (quindi una norma di ordine pubblico, inderogabile e irrinunciabile). Di conseguenza, non sono ammissibili neanche pattuizioni preventive contrarie in sede di contratto preliminare. Tuttavia, sarebbe quanto mai auspicabile che la questione venisse affrontata già durante la trattativa e, qualora emergesse sin da subito la volontà di avvalersi del deposito del prezzo, venisse inserita un’apposita clausola nel contratto preliminare. In ogni caso, a prescindere dalle volontà espresse o meno durante la trattativa, magari anche a fronte di gravi motivi sopravvenuti successivamente, è facoltà delle parti presentare tale richiesta direttamente in sede di contratto definitivo.

Le somme depositate sul conto corrente dedicato costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale del notaio. Pertanto, sono escluse dalla sua successione e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque e, altresì, è impignorabile il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse. Il notaio può disporre delle somme depositate solo per gli specifici impieghi per i quali gli sono state consegnate, mantenendo di ciò idonea documentazione. In particolare, gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, spettano allo Stato per finanziare i fondi di credito agevolato per le Piccole e Medie Imprese (PMI).

Se è vero, come è vero, che il deposito del prezzo tutela efficacemente l’acquirente, è altrettanto vero che tutela parimenti il venditore che, pur dovendo ricevere la somma pattuita con alcuni giorni di ritardo, non correrà mai il rischio di perderla in quanto il notaio potrà verificarne l’effettiva disponibilità sul conto corrente dedicato. In questo modo, ad esempio, il venditore sarà tutelato nel caso il pagamento venisse effettuato mediante bonifico, (in quanto, trascorso un certo tempo e accreditata la somma sul conto corrente dedicato, non potrà più essere annullato o revocato), oppure mediante assegni circolari, (in quanto, se falsificati, non potranno essere incassati sul conto corrente dedicato).

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Contratto preliminare e compromesso: qual è la differenza?2024-05-11T19:42:29+02:00

Non c’è alcuna differenza, almeno in apparenza, se con questi due atti le parti contraenti convengono di stipulare entro una certa data e a determinate condizioni un contratto definitivo. In realtà, esiste una differenza di fondo tra il contratto preliminare vero e proprio e il compromesso, (perciò, anche chiamato “contratto preliminare improprio”).

Il contratto preliminare vero e proprio, come dice lo stesso nome, obbliga le parti a stipulare un futuro contratto definitivo. Quindi, mentre il preliminare ha la causa della stipulazione del definitivo e come oggetto la prestazione di un futuro consenso, il definitivo ha la causa propria del contratto posto in essere, ossia la compravendita, e come oggetto l’immobile da trasferire. Invece, la forma in entrambi i contratti, (dovendo essere la stessa a pena di nullità dell’atto), trattandosi di beni immobili, è obbligatoriamente quella scritta. Il contratto preliminare, nonostante sia collegato a quello definitivo, è indipendente da quest’ultimo, già perfetto e vincolante per le parti. Tra l’altro, pur non formalizzando il passaggio di proprietà del bene, se redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata, ne consente la trascrizione nei registri immobiliari. In particolare, queste caratteristiche del contratto preliminare consentono ad una delle parti, in caso di inadempimento dell’altra parte, di scegliere se chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno oppure, in alternativa, l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo. Infatti, ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile, la parte adempiente può rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza costitutiva che, in funzione del consenso già espresso dalla parte inadempiente con il contratto preliminare, produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.

Al contrario, il compromesso o contratto preliminare improprio è un contratto già definitivo e immediatamente efficace. Quindi, ha la causa propria del contratto posto in essere, ossia la compravendita, e come oggetto l’immobile da trasferire. L’unico limite del compromesso, (che lo rende così simile al contratto preliminare vero e proprio), è quello di essere una scrittura privata redatta esclusivamente dalle parti contraenti. Perciò, pur formalizzando il passaggio di proprietà del bene, non ne consente la trascrizione nei registri immobiliari. Di conseguenza, le parti debbono impegnarsi a riprodurre il consenso in un’altra forma, (che permetta appunto la trascrizione), come l’atto pubblico, la scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.

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Contratto preliminare: quando è conveniente trascriverlo?2024-05-11T19:37:53+02:00

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita è sempre conveniente per l’acquirente, perché lo tutela maggiormente. Infatti, essa costituisce una vera e propria prenotazione all’acquisto dell’immobile e anticipa gli effetti della trascrizione del contratto definitivo. In questo modo, la promessa di vendita non rimane semplicemente un accordo privato tra le parti in causa, ma viene resa pubblica verso chiunque, ossia resa opponibile ai terzi.

Di conseguenza, il venditore non potrà alienare nuovamente l’immobile, né concedere un’ipoteca, né costituire una servitù o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Mentre, gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile, né pignorarlo. In caso di inadempimento del venditore, la legge attribuisce un privilegio speciale sull’immobile ai crediti dell’acquirente. Invece, in caso di fallimento del venditore, l’atto non potrà essere sottoposto ad azione revocatoria, purché la vendita sia a giusto prezzo e l’acquirente sia in buona fede, (quindi non sia a conoscenza dello stato di insolvenza del venditore).

Per ovvie ragioni, gli effetti della trascrizione del contratto preliminare hanno una durata limitata nel tempo. Infatti, ai sensi dell’art. 2645 bis del Codice Civile, essi cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre.

In conclusione, un atto pubblico ha sicuramente un costo maggiore rispetto ad una scrittura privata, tuttavia i vantaggi che offre in termini di garanzie per l’acquirente non possono essere trascurati. Perciò, quest’ultimo dovrebbe sempre valutare con attenzione l’opportunità della trascrizione, soprattutto quando la caparra o l’acconto sul prezzo di vendita sono di importo considerevole, quando tra il contratto preliminare e quello definitivo sono previsti lunghi tempi di attesa, oppure quando il venditore è un soggetto fallibile.

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Contratto preliminare: quando è obbligatorio trascriverlo?2024-05-11T19:38:27+02:00

L’art. 2645 bis del Codice Civile, aggiunto con la Legge 30/1997 di conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 669/1996 “Disposizioni urgenti in materia tributaria, finanziaria e contabile a completamento della manovra di finanza pubblica per l’anno 1997”, stabilisce l’obbligatorietà della trascrizione quando il contratto preliminare, di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’art. 2643 del Codice Civile, (quindi compresi i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili), ha la forma dell’atto pubblico, oppure della scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. In pratica, tale obbligatorietà sussiste tutte le volte che il contratto preliminare viene redatto o autenticato da un notaio e non scritto esclusivamente dalle parti in causa. Nello stesso tempo, l’acquirente non è mai obbligato a rivolgersi ad un notaio per la stipula del contratto preliminare, tranne che in un caso specifico.

Infatti, il Decreto Legislativo 122/2005 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, modificato dal Decreto Legislativo 14/2019, prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione per atto pubblico o scrittura privata autenticata, purché il venditore sia un costruttore e l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Tutto ciò allo scopo di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sugli adempimenti a carico dello stesso costruttore, per una maggiore tutela dell’acquirente. In particolare, il contratto preliminare deve conformarsi ad un contenuto minimo predeterminato e deve prevedere l’obbligo di stipulazione di una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia dell’intero importo versato dall’acquirente, nonché l’obbligo di rilascio di una polizza assicurativa indennitaria decennale al momento del trasferimento della proprietà.

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