PER VALORIZZARE IMMOBILI
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PER VALORIZZARE IMMOBILI
Scopri il nostro servizio di Home Staging, che ti consente di sviluppare tutto il potenziale inespresso di un immobile grazie ad un’attenta cura e valorizzazione dei suoi ambienti e, quindi, di mostrarlo attraverso un corretto uso di luci, colori, forme e materiali, così da generare nelle persone un’esperienza sensoriale unica e indelebile…
Scopri il nostro servizio di Home Staging, che ti consente di sviluppare tutto il potenziale inespresso di un immobile grazie ad un’attenta cura e valorizzazione dei suoi ambienti e, quindi, di mostrarlo attraverso un corretto uso di luci, colori, forme e materiali, così da generare nelle persone un’esperienza sensoriale unica e indelebile…
Scopri il nostro servizio di Home Staging, che ti consente di sviluppare tutto il potenziale inespresso di un immobile grazie ad un’attenta cura e valorizzazione dei suoi ambienti e, quindi, di mostrarlo attraverso un corretto uso di luci, colori, forme e materiali, così da generare nelle persone un’esperienza sensoriale unica e indelebile…
Sono le emozioni che fanno comprare gli immobili, mentre la ragione interviene soltanto per giustificarne l’acquisto.
Sono le emozioni che fanno comprare gli immobili, mentre la ragione interviene soltanto per giustificarne l’acquisto.
Sono le emozioni che fanno comprare gli immobili, mentre la ragione interviene soltanto per giustificarne l’acquisto.

Se un immobile suscita desiderio e attrazione, un acquirente dovrà fare di tutto pur di averlo. Al contrario, se un immobile suscita disgusto e repulsione, un venditore dovrà fare di tutto pur di cederlo.

Se stai pensando di vendere o locare un immobile, vogliamo spiegarti perché ti converrebbe presentarlo nel migliore dei modi. Se stai pensando di sistemare l’immobile da solo prima di metterlo sul mercato, vogliamo spiegarti perché ti converrebbe rivolgerti ad un professionista. Se stai pensando di affidarti ad un home stager, continuando a gestire da solo l’intera operazione immobiliare, vogliamo spiegarti perché ti converrebbe affiancare a quel professionista un agente immobiliare per non depotenziare la stessa presentazione, ma anzi per massimizzarne gli effetti.

Se un immobile suscita desiderio e attrazione, un acquirente dovrà fare di tutto pur di averlo. Al contrario, se un immobile suscita disgusto e repulsione, un venditore dovrà fare di tutto pur di cederlo.

Se stai pensando di vendere o locare un immobile, vogliamo spiegarti perché ti converrebbe presentarlo nel migliore dei modi. Se stai pensando di sistemare l’immobile da solo prima di metterlo sul mercato, vogliamo spiegarti perché ti converrebbe rivolgerti ad un professionista. Se stai pensando di affidarti ad un home stager, continuando a gestire da solo l’intera operazione immobiliare, vogliamo spiegarti perché ti converrebbe affiancare a quel professionista un agente immobiliare per non depotenziare la stessa presentazione, ma anzi per massimizzarne gli effetti.

Se un immobile suscita desiderio e attrazione, un acquirente dovrà fare di tutto pur di averlo. Al contrario, se un immobile suscita disgusto e repulsione, un venditore dovrà fare di tutto pur di cederlo.

Se stai pensando di vendere o locare un immobile, vogliamo spiegarti perché ti converrebbe presentarlo nel migliore dei modi. Se stai pensando di sistemare l’immobile da solo prima di metterlo sul mercato, vogliamo spiegarti perché ti converrebbe rivolgerti ad un professionista. Se stai pensando di affidarti ad un home stager, continuando a gestire da solo l’intera operazione immobiliare, vogliamo spiegarti perché ti converrebbe affiancare a quel professionista un agente immobiliare per non depotenziare la stessa presentazione, ma anzi per massimizzarne gli effetti.

Se non conosci ancora l’Home Staging ma conosci quanto possa essere importante un’efficace presentazione, oppure se credi di conoscere l’Home Staging ma ancora non credi quanto possa essere efficace nella presentazione di un immobile, ecco 10+1 buoni motivi per utilizzare l’Home Staging in ogni operazione immobiliare.
Se non conosci ancora l’Home Staging ma conosci quanto possa essere importante un’efficace presentazione, oppure se credi di conoscere l’Home Staging ma ancora non credi quanto possa essere efficace nella presentazione di un immobile, ecco 10+1 buoni motivi per utilizzare l’Home Staging in ogni operazione immobiliare.
Se non conosci ancora l’Home Staging ma conosci quanto possa essere importante un’efficace presentazione, oppure se credi di conoscere l’Home Staging ma ancora non credi quanto possa essere efficace nella presentazione di un immobile, ecco 10+1 buoni motivi per utilizzare l’Home Staging in ogni operazione immobiliare.

C’è stato un tempo in cui l’Home Staging non esisteva e gli immobili venivano proposti sul mercato così com’erano. Nessun proprietario o agente immobiliare si preoccupava di migliorare la loro condizione e presentazione, mentre le persone che li visitavano erano comunque assuefatte al loro degrado e disordine. Fintanto che le cose rimasero in questi termini, bene o male, tutti gli immobili risultavano essere grossomodo sullo stesso piano. Poi, ad un certo punto, questo equilibrio venne definitivamente rotto negli Stati Uniti, grazie ad una donna che di professione faceva l’agente immobiliare. Di conseguenza, cominciarono ad apparire sul mercato locale degli immobili che risultavano essere molto più appetibili rispetto alla concorrenza e perciò si vendevano anche in fretta. Infatti, le persone che li visitavano ne rimanevano particolarmente colpite e attratte, insomma se ne innamoravano, perché questi immobili avevano la capacità di farle sentire bene e a proprio agio, come se fossero a casa propria.

La professione dell’home stager è nata negli Stati Uniti, negli anni Settanta, grazie all’intuizione di una donna, Barb Schwarz, la creatrice dell’Home Staging.

All’inizio degli anni Settanta, Barb Schwarz era una giovane agente immobiliare, con una grande passione e un grande talento per la musica, la recitazione, l’arte e il design. Sin da subito, durante i sopralluoghi negli immobili da vendere o locare, si rese conto di quanto questi fossero disordinati, trasandati, sporchi, ma anche troppo arredati e personalizzati dai gusti dei proprietari. Nessuno, fino ad allora, si era posto il problema di preparare quegli immobili prima di essere messi sul mercato. Non ci pensavano i proprietari, ma nemmeno gli agenti immobiliari ne parlavano mai con loro.

In questo contesto, nel 1972 a Bellevue nello Stato di Washington, per la prima volta, Barb Schwarz cominciò ad usare la frase “stage your house” rivolgendosi ai proprietari degli immobili. Aveva intuito che, come in teatro si allestisce una scenografia diversa per ogni atto dell’opera, così ogni ambiente o locale della casa può essere allestito nella maniera più appropriata secondo le esigenze delle persone interessate. In questo modo, nella casa sarebbe andato in scena un vero e proprio “spettacolo” ogni volta che il pubblico, (ossia le persone), l’avessero visitata. La stessa Barb sarebbe stata sia la regista che la scenografa di questo “spettacolo”. Inoltre, ogni “spettacolo”, (ossia ogni casa allestita), avrebbe dovuto avere un titolo per distinguersi e caratterizzarsi rispetto agli altri.

Barb Schwarz decise di chiamare questo rivoluzionario strumento di comunicazione e di marketing con il termine “Home Staging”.

Come agente immobiliare, Barb Schwarz capì che l’Home Staging sarebbe dovuto diventare parte integrante e imprescindibile del mercato immobiliare. Da allora i suoi interventi di Home Staging si sono succeduti sempre più numerosi, (contribuendo alla vendita di migliaia e migliaia di immobili nell’area di Seattle), tanto da farla diventare un agente immobiliare di grande successo. I suoi immobili, adeguatamente preparati, cominciarono a fare la differenza sul mercato locale e la cosa non passò affatto inosservata, soprattutto tra i suoi colleghi.

Così, dalla metà degli anni Ottanta, dismessi i panni dell’agente immobiliare, Barb Schwarz cominciò a dedicarsi a tempo pieno sia alla diffusione della cultura dell’Home Staging, (a partire proprio dagli agenti immobiliari), sia all’insegnamento delle stesse tecniche preparatorie, per coloro che volevano abbracciare questa nuova professione. Negli anni successivi la conoscenza dell’Home Staging si diffuse in tutto il Nord America, attraverso convegni, seminari e corsi di formazione organizzati dalla stessa Barb, oltre che attraverso i suoi numerosi libri.

Finalmente, era nata l’industria dell’Home Staging e il mercato immobiliare non sarebbe stato mai più lo stesso!

Oggigiorno il termine “Home Staging” è considerato talmente qualificante e riconosciuto a livello mondiale, che in pratica non c’è alcuna necessità di doverlo tradurre nelle singole lingue nazionali. Semmai, vengono utilizzate anche altre espressioni per indicare lo stesso concetto.

Tradotta letteralmente la parola “home” significa “casa”, mentre la parola “stage” significa “palcoscenico”, quindi il termine “home staging” vuol dire “la casa va in scena”.

Tuttavia, sarebbe alquanto riduttivo fermarsi ad una semplice traduzione letterale, così cerchiamo di spiegare concretamente il significato del termine “Home Staging”. Secondo un’accezione più professionale, potremmo definirlo come “l’arte di presentare gli immobili per la vendita o la locazione”, mentre secondo un’accezione più commerciale, come “una tecnica di valorizzazione immobiliare”. Alla base di tutto c’è l’idea di considerare qualunque immobile come un prodotto da preparare adeguatamente prima di essere proposto sul mercato. L’Home Staging coniuga in una formula vincente numerose discipline, (dallo studio degli arredi, allo studio dei materiali, dei colori e della luce, dalla stesura della moodboard e del progetto creativo, alle tecniche di recupero, di riciclo e di allestimento, dallo studio del marketing, al servizio fotografico e video professionale), con lo scopo di valorizzare al massimo un immobile per favorirne la commercializzazione.

Senza addentrarci troppo nei dettagli ma, nello stesso tempo, cercando di spiegare meglio l’argomento, riportiamo alcune importanti e significative regole a cui qualsiasi intervento di Home Staging dovrebbe attenersi.

“Massima resa con il minimo costo e nel minimo tempo”.

Gli interventi di Home Staging sono sempre essenziali, ma non sono mai superficiali. Essi vengono studiati nei minimi dettagli e preparati con cura per esaltare tutte le potenzialità dell’immobile e, nello stesso tempo, risolvere le sue criticità, così da arrivare in tempi rapidi ad un allestimento finale a basso impatto economico e ambientale, ma ad alto impatto emotivo e sensoriale.

“1) Ridurre; 2) Rivalutare; 3) Riparare; 4) Rinfrescare; 5) Riarredare; 6) Ripulire”.

Questa regola è anche conosciuta come la regola delle 6 R. Ovviamente, ogni intervento di Home Staging è diverso dall’altro, per potersi adattare alle caratteristiche dello specifico immobile e degli specifici obiettivi da raggiungere. Tuttavia, pur cambiando di volta in volta i contenuti, ogni intervento viene realizzato facendo riferimento ad una procedura ben codificata e sequenziata.

“Il miglior Home Staging è quello che non si vede”.

La figura dell’home stager non si inventa dall’oggi al domani, ma si prepara attraverso un percorso formativo qualificato. Proprio grazie alla sua professionalità, l’home stager non deve mai parlare attraverso l’allestimento dell’immobile, riducendolo ad un mero esercizio stilistico, ma deve sempre far parlare l’immobile, per mezzo delle emozioni e sensazioni che suscita nelle persone.

Hai un immobile che devi vendere o locare ma si presenta datato, sporco, trascurato, oppure deteriorato?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma ci sono mobili vecchi, rotti, usurati, oppure ce ne sono troppi?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma si presenta completamente vuoto, oppure allo stato rustico?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma ci sono delle persone all’interno, oppure ci sono state fino ad oggi?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma si presenta abbandonato sul mercato, oppure senza risultati apprezzabili?

Se hai risposto affermativamente anche solo ad una di queste domande, allora il tuo immobile ha sicuramente bisogno di un intervento di Home Staging. Possiamo aggiungere, a scanso di equivoci, che non esistono immobili che non possano essere sottoposti a tale intervento, compresi quelli di nuova edificazione.

A questo punto, sicuramente, ti starai chiedendo se il gioco vale la candela. In sostanza, vorresti capire chiaramente quali benefici otterresti a fronte di un costo dell’intervento, comunque certo e inevitabile. Ebbene, questi importanti benefici li scoprirai meglio più avanti e saranno la diretta conseguenza del beneficio fondamentale che offri sin da subito al potenziale acquirente o conduttore, ossia aiutarlo a scegliere proprio il tuo immobile. Se non partiamo da questo presupposto, non si potrebbe capire dove sia la vera utilità dell’Home Staging.

L’Home Staging prima di tutto serve ad acquistare un immobile, ossia serve ad attrarre le persone potenzialmente interessate.

Dobbiamo abbandonare l’idea, troppe volte enunciata e pertanto ancora molto diffusa, che l’Home Staging serva innanzitutto a vendere, perché la vendita è soltanto la conseguenza dell’acquisto. Cerchiamo di chiarire meglio il concetto. Affermare che l’Home Staging serva a vendere è sempre stata una semplificazione raccontata ai venditori per sensibilizzarli sull’importanza della valorizzazione immobiliare. Tuttavia, molte volte non sortisce l’effetto sperato proprio perché non fa altro che sottolineare al venditore l’utilità dell’Home Staging nella vendita. E tutto ciò determina un cortocircuito comunicativo. Infatti ogni venditore, per motivi sentimentali ed affettivi, tende a credere che il suo immobile piaccia a tutti a prescindere, esattamente come piace a lui. Quindi, almeno nelle fasi iniziali, non riesce ad immaginare le difficoltà che potrebbe incontrare nel venderlo. Da qui, magari, la rinuncia all’Home Staging. Questa convinzione, purtroppo, è consolidata dal fatto che ogni venditore tende sempre a ragionare e a guardare le cose dal suo punto di vista, tralasciando completamente il punto di vista dell’acquirente. Ovviamente, lo stesso discorso vale anche per le locazioni.

A questo punto, cambiare punto di vista diventa fondamentale per capire la vera utilità dell’Home Staging.

Perciò, adesso dovresti svestire i panni del venditore o locatore e, invece, provare a metterti nei panni di un potenziale acquirente o conduttore.

Supponiamo, ad esempio, che tu sia una persona che sta cercando un immobile in vendita.

Stai guardano gli annunci immobiliari on-line navigando tra portali e siti di operatori immobiliari.

Sei maggiormente attratto da immagini più o meno sfocate, buie o con inquadrature sbagliate o deformanti, oppure da immagini nitide, luminose o inquadrature che ti mostrano correttamente e pienamente gli ambienti e i locali dell’immobile?

Sei maggiormente attratto da ambienti e locali datati, danneggiati, deteriorati, trascurati, tetri o sporchi, oppure da ambienti e locali rinnovati, ristrutturati, riparati, sistemati, luminosi o puliti?

Sei maggiormente attratto da ambienti carichi di arredi o totalmente vuoti, oppure da ambienti chiaramente e funzionalmente definiti da arredi ben disposti?

Sei maggiormente attratto da mobili vecchi, rotti o usurati, oppure da mobili nuovi, restaurati o rinnovati?

Il ragionamento è chiaro. Se, come chiunque altro, sei maggiormente attratto da un immobile con ambienti e locali curati e ben presentati, è evidente che dovrai offrire altrettanto se vorrai intercettare l’interesse dei potenziali acquirenti. Basta un click del mouse! La competizione immobiliare on-line è spietata e non lascia margini di ripensamento.

Se anche il prezzo fosse in linea con il valore di mercato ma le immagini non riuscissero a coinvolgere subito positivamente, il potenziale acquirente passerebbe immediatamente all’annuncio successivo, senza nemmeno chiedere ulteriori informazioni. Fine della storia! Sottovalutare o sbagliare questa prima occasione di presentazione dell’immobile significa rischiare di non avere altre occasioni. In pratica, significa non riuscire a trasformare le visualizzazioni in appuntamenti.

Ci sono soltanto due modi per ovviare a questo problema: realizzare un intervento di Home Staging, oppure ribassare il prezzo fino a svendere l’immobile.

Supponiamo, ad esempio, che tu sia una persona che sta visitando un immobile in vendita.

Quelle scene che hai già visto attraverso le immagini dell’annuncio immobiliare on-line, adesso ce l’hai davanti a te.

Sei maggiormente attratto da ambienti e locali datati, danneggiati, deteriorati, trascurati, tetri o sporchi, oppure da ambienti e locali rinnovati, ristrutturati, riparati, sistemati, luminosi o puliti?

Sei maggiormente attratto da ambienti carichi di arredi o totalmente vuoti, oppure da ambienti chiaramente e funzionalmente definiti da arredi ben disposti?

Sei maggiormente attratto da mobili vecchi, rotti o usurati, oppure da mobili nuovi, restaurati o rinnovati?

Queste domande coincidono con quelle già enunciate al punto precedente. Quindi, per ogni immobile, probabilmente anche le risposte coincideranno tra loro. Tuttavia, siccome le emozioni che si provano dal vivo sono sempre più intense di quelle che si possono provare attraverso delle immagini, di conseguenza stavolta le risposte saranno più convinte e categoriche di quelle fornite al punto precedente.

Secondo le teorie psicologiche e comportamentali sono soprattutto le emozioni a dirigere le decisioni, che solo successivamente verranno giustificate con argomenti logici. Le statistiche di marketing affermano che un potenziale acquirente formula la sua decisione all’acquisto di un immobile nei primi 90 secondi della prima visita e, nel 90% dei casi, decide di comprare in seguito ad un vero e proprio colpo di fulmine. Quindi, tutto ruota intorno alla prima impressione che si ha dell’immobile e, citando una frase attribuita ad Oscar Wilde, “Non c’è mai una seconda occasione per fare una buona impressione la prima volta”. Allora è chiaro che un acquirente non compra un immobile, (a quello ci penserà la ragione successivamente), bensì compra le emozioni che quell’immobile riesce a fargli provare.

Perciò, avendo a disposizione pochissimo tempo, cosa devi trovare nell’immobile che stai visitando affinché sia amore a prima vista?

Devi sentirti come a casa tua. Quindi, devi trovare un ambiente spersonalizzato, neutro e accogliente allo stesso tempo, lontano dai ricordi, lo stile e i gusti del venditore.

Devi emozionarti con tutti i sensi. Quindi, devi fare un’esperienza unica e memorabile all’interno di quell’ambiente, che alimenti un senso di meraviglia e stupore in grado di rinnovarsi al solo pensiero.

Devi immaginarti come utilizzare gli spazi. Quindi, devi comprendere e interpretare quell’ambiente, riuscendo a definire le effettive dimensioni e le possibili destinazioni d’uso dei diversi locali presenti, soprattutto se privi di arredo.

Il ragionamento è chiaro. Se, come chiunque altro, per acquistare un immobile devi innamorartene e trovarlo adatto a te, è evidente che dovrai offrire altrettanto se vorrai intercettare l’interesse dei potenziali acquirenti. Bastano pochi secondi di orologio! L’offerta immobiliare è grande e la concorrenza non lascia margini alla trattativa.

Se anche il prezzo fosse in linea con il valore di mercato ma la prima visita non riuscisse a coinvolgere subito positivamente, il potenziale acquirente passerebbe immediatamente all’appuntamento successivo, senza nemmeno chiedere ulteriori informazioni. Fine della storia! Non rendere appetibile un immobile significa rischiare di abbandonarlo all’oblio. In pratica, significa trasformarlo in un peso che graverà sempre di più sulle tue finanze.

Ci sono soltanto due modi per ovviare a questo problema: realizzare un intervento di Home Staging, oppure ribassare il prezzo fino a svendere l’immobile.

Per quanto detto nei due punti precedenti, appare evidente come un immobile staged, (ossia sottoposto ad un intervento di Home Staging), consenta all’annuncio pubblicitario di ottenere più visualizzazioni on-line, quindi più richieste di appuntamento che si traducono in altrettante visite e, di conseguenza, più possibilità di raccogliere proposte di acquisto o di locazione.

Ma non è soltanto il numero delle visite a fare la differenza tra un immobile staged e uno no-staged, perché occorre considerare anche una migliore qualità delle stesse visite e una maggiore stabilità del valore dell’immobile staged. Infatti, chi vuole visitare un immobile staged è più convinto della scelta fatta e più consapevole del suo prezzo o canone.

Al contrario, un immobile no-staged inevitabilmente subirà, sin da subito, un deprezzamento che diventerà tanto più evidente quanto più rimarrà fermo sul mercato. Inoltre, a questa perdita di valore si aggiungeranno, sempre a causa dell’allungarsi dei tempi di vendita o di locazione, tutte quelle inevitabili spese dovute ai diversi tributi, alla manutenzione ordinaria e straordinaria e magari anche agli oneri condominiali. In generale, queste spese equivarranno ad un’ulteriore perdita di valore dell’immobile no-staged, quindi ad un suo ulteriore deprezzamento.

Passando da un’analisi qualitativa ad una quantitativa, attraverso le indagini statistiche disponibili, esaminiamo le principali differenze tra gli immobili staged e no-staged…

In caso di vendita:

– Un immobile staged, rispetto ad uno no-staged, può essere venduto fino a 5 volte più velocemente.

Quindi, tenendo presente che mediamente per vendere un immobile qualsiasi occorrono intorno ai 6 mesi, questo significa che un immobile staged può arrivare ad essere venduto in 1,2 mesi circa.

– Un immobile staged, rispetto ad uno no-staged, presenta un margine di trattativa, (ossia lo sconto sul prezzo richiesto), che può dimezzarsi, fino ad arrivare ad annullarsi.

Quindi, tenendo presente che mediamente il margine di trattativa per un immobile qualsiasi è intorno al 9%, questo significa che per un immobile staged tale margine può essere del 4,5% circa, con la possibilità di arrivare fino a zero.

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, può posizionarsi più in alto all’interno della fascia di valore attribuibile allo stesso immobile.

Quindi, tenendo presente che lo scarto effettivo dipende dalla qualità dell’intervento di Home Staging, questo significa che per un immobile staged tale scarto può essere del 7,5% circa, con la possibilità di arrivare fino al 15% circa. Occorre sottolineare che non stiamo parlando di un aumento in senso assoluto del valore dell’immobile, bensì del suo corretto valore di mercato in quelle specifiche condizioni.

In caso di locazione:

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, può essere locato fino a 5 volte più velocemente.

Quindi, tenendo presente che mediamente per locare un immobile qualsiasi occorrono intorno ai 2 mesi, questo significa che un immobile staged può arrivare ad essere locato in 12 giorni circa.

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, presenta un margine di trattativa, (ossia lo sconto sul canone richiesto), che può arrivare ad annullarsi.

Quindi, tenendo presente che mediamente il margine di trattativa per un immobile qualsiasi è intorno al 3%, questo significa che per un immobile staged tale margine può arrivare fino a zero.

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, può posizionarsi più in alto all’interno della fascia di valore attribuibile allo stesso immobile.

Quindi, tenendo presente che lo scarto effettivo dipende dalla qualità dell’intervento di Home Staging, questo significa che per un immobile staged tale scarto può essere del 10% circa, con la possibilità di arrivare fino al 20% circa. Occorre sottolineare che non stiamo parlando di un aumento in senso assoluto del valore dell’immobile, bensì del suo corretto valore di mercato in quelle specifiche condizioni.

– Un immobile staged, rispetto a un no-staged, nelle locazioni di breve periodo, (ossia di durata non superiore a 30 giorni), registra un tasso di occupazione su base annua più elevato.

Quindi, tenendo presente che lo scarto effettivo dipende dalla qualità dell’intervento di Home Staging, questo significa che per un immobile staged tale scarto può essere del 20% circa, con la possibilità di arrivare fino al 40% circa.

Al punto precedente abbiamo parlato dei risultati dell’Home Staging in termini di vantaggi e benefici, avvalorandoli con i risultati delle indagini statistiche. Adesso sicuramente vorresti conoscere anche il costo di un intervento di Home Staging, per avere un quadro più completo della situazione.

Purtroppo, non è possibile rispondere a questa domanda in modo diretto, semplicemente perché ogni intervento di Home Staging è sempre personalizzato. Quindi, dipende innanzitutto dalle condizioni, caratteristiche e consistenza dell’immobile, poi dal risultato che si vuole ottenere e, di conseguenza, dagli strumenti che si vogliono utilizzare, oltre naturalmente ai servizi di cui si vuole usufruire. Ecco perché, con così tante variabili in gioco, diventa impossibile definire a priori un costo.

A questo punto sarebbe facile finirla qui. Tuttavia, siccome il costo da sostenere viene addotto come motivo principale di rinuncia al servizio, cercheremo comunque di rispondere alla domanda anche se in modo indiretto. Un intervento di Home Staging è finalizzato alla vendita o alla locazione di un immobile, con due obiettivi dichiarati: velocizzare e valorizzare l’operazione immobiliare. Perciò, deve necessariamente costare meno dei vantaggi che questi due obiettivi consentono di ottenere, altrimenti non avrebbe alcun senso.

Il costo di un intervento di Home Staging deve sempre rendere conveniente la velocizzazione e la valorizzazione dell’operazione immobiliare.

In effetti, essendo la velocizzazione della vendita o locazione una diretta conseguenza della valorizzazione dell’immobile, è sufficiente che venga soddisfatto almeno uno dei due requisiti economici indicati sotto affinchè l’Home Staging possa essere sempre considerato conveniente.

Un intervento di Home Staging deve costare meno dell’aumento di valore che l’immobile avrebbe a seguito dell’intervento stesso.

Il valore di mercato di un immobile dipende da tanti fattori, alcuni dei quali possono essere più o meno facilmente modificati. Di conseguenza, quel valore di mercato può oscillare all’interno di una fascia ben precisa attribuibile allo stesso immobile. Quindi, un intervento di Home Staging, modificando almeno uno di questi fattori, può creare uno scarto di valore positivo, (inteso come differenza tra il valore iniziale dell’immobile e quello raggiunto al termine dell’intervento), la cui entità dipende dal miglioramento delle condizioni dell’immobile.

Un intervento di Home Staging deve costare meno della riduzione di prezzo che l’immobile subirebbe stando sul mercato per tanto tempo.

Se il prezzo o canone richiesto per un immobile è superiore al corrispondente valore di mercato e quindi la domanda è assente, o si adegua al ribasso dell’importo richiesto, o si adegua al rialzo il valore di mercato attraverso un miglioramento delle sue condizioni. Teniamo presente che un immobile già dopo 2 mesi di permanenza sul mercato subisce un primo deprezzamento importante, in quanto, trascorso tale periodo, l’interesse che è in grado di suscitare nei potenziali acquirenti o conduttori si è più che dimezzato. Ulteriori deprezzamenti seguirebbero fatalmente nei mesi successivi, a causa di un ulteriore progressivo calo dell’interesse.

A conti fatti, è evidente come l’Home Staging sia sempre conveniente.

Infatti, per definizione ti permette comunque di abbreviare i tempi di vendita o di locazione del tuo immobile e, nel rispetto dei requisiti economici suddetti, ti permette anche di ottenere le migliori condizioni economiche possibili. Ecco perché un intervento di Home Staging non dovrebbe mai essere considerato come un costo fine a se stesso, ma piuttosto come un vero e proprio investimento senza rischi e con tassi di rendimento che possono andare ben oltre il 100%. Nessun prodotto finanziario a breve termine e senza rischi è in grado di offrirti altrettanto.

A questo punto, qualche potenziale acquirente o conduttore, avendo capito che un immobile sottoposto ad un intervento di Home Staging viene proposto sul mercato ad un prezzo o canone più alto, potrebbe avere forti dubbi sul fatto che l’Home Staging possa portargli qualche vantaggio.

Effettivamente, troppo spesso, si legge o si sente in giro affermare che, grazie all’Home Staging, è possibile ottenere prezzi o canoni più alti per gli immobili proposti sul mercato. Si tratta di una semplificazione di grande impatto comunicativo ad uso e consumo dei venditori o locatori, ma che genera molti equivoci tra i potenziali acquirenti o conduttori.

Certamente è vero che un immobile appositamente sistemato, allestito e presentato, (ossia sottoposto ad un intervento di Home Staging), può posizionarsi più in alto all’interno della fascia di valore attribuibile allo stesso immobile. Così com’è vero che un venditore o locatore ha tutto il diritto di ottenere questo risultato. Ma stiamo parlando, comunque, del corretto valore di mercato dell’immobile in quelle specifiche condizioni. Non si tratta, quindi, di un tentativo di speculazione a danno dei potenziali acquirenti o conduttori, per cercare di imporre un prezzo o canone al di sopra del valore di mercato. Tra l’altro, se così fosse, non si concluderebbe mai nessun affare, mentre i numeri dell’Home Staging ci dicono proprio l’esatto opposto.

Con l’Home Staging il venditore non deprezza l’immobile quando lo cede, mentre l’acquirente lo paga per il suo effettivo valore, che poi è anche il motivo per cui lo sceglie.

Utilizzare l’Home Staging significa migliorare le condizioni dell’immobile, adeguando ad esse il suo valore di mercato e, di conseguenza, significa valorizzarlo. Al contrario, non utilizzare l’Home Staging significa non sfruttare tutte le potenzialità dell’immobile, lasciando il suo valore di mercato immutato e, di conseguenza, significa deprezzarlo.

Fatta questa doverosa premessa, spieghiamo brevemente perché con l’Home Staging tutti i protagonisti dell’operazione immobiliare risultano vincenti.

L’Home Staging accontenta sempre tutti i soggetti coinvolti nell’operazione immobiliare.

Vince l’acquirente o il conduttore che riesce finalmente a trovare l’immobile che gli piace e soddisfa le sue esigenze e desideri.

Senza l’Home Staging probabilmente non sarebbe rimasto favorevolmente colpito dall’annuncio pubblicitario e, di conseguenza, difficilmente avrebbe deciso di visitarlo, con la possibilità concreta di perderlo per sempre.

Vince il venditore o il locatore che riesce a concludere l’operazione immobiliare in tempi brevi e senza dover svalutare l’immobile.

Senza l’Home Staging sicuramente avrebbe affrontato maggiori spese e ottenuto un prezzo o canone inferiore alle effettive potenzialità dell’immobile, con la possibilità concreta di non riuscire nemmeno a concludere l’affare.

Ma non basta, perché vince anche l’agente immobiliare che, grazie al proprio lavoro, riesce a rendere le parti pienamente soddisfatte.

Senza l’Home Staging sicuramente semplificherebbe i suoi impegni lavorativi ed eviterebbe qualsiasi discussione in merito al servizio. Tuttavia, così facendo, sa anche che non farebbe al meglio gli interessi di entrambe le parti.

L’Home Staging funziona molto bene, ma non aspettarti che faccia i miracoli, quanto piuttosto che faccia la differenza.

Questo vuol dire che l’Home Staging non ti consente di vendere o locare un immobile al prezzo o canone che ti pare e piace ma, piuttosto, se messo sul mercato al giusto prezzo o canone, ti consente di renderlo protagonista e quindi maggiormente competitivo rispetto a tutti gli altri. In pratica, significa rendere l’immobile più appetibile, aumentandone il valore percepito dai potenziali acquirenti o conduttori.

Ma la “presentazione” dell’immobile, su cui agisce l’intervento di Home Staging, è soltanto una delle numerose variabili o leve del marketing mix. Per intenderci, se ci limitassimo a considerarne solo le cinque principali, secondo la regola delle 5 P del marketing mix, oltre alla “presentazione”, avremmo rispettivamente il “prodotto”, il “prezzo”, il “posizionamento” e la “promozione”. E queste altre leve del marketing restano ad appannaggio del venditore o locatore, oppure dell’agente immobiliare, (qualora avesse ricevuto l’incarico di mediazione). Di conseguenza, è del tutto evidente come la sola leva della “presentazione” non basti a garantire la migliore conclusione dell’operazione immobiliare. Anzi, ci sarebbe il rischio concreto di non concluderla affatto, oppure di concluderla a condizioni non soddisfacenti. Naturalmente, a questi scenari negativi si arriverebbe anche nel caso opposto, in cui a mancare fosse proprio la leva della “presentazione”.

Se l’Home Staging non venisse supportato adeguatamente dalle altre leve del marketing mix non potrebbe mai produrre gli effetti sperati.

Insomma, se il prezzo o canone dell’immobile non corrispondesse al valore di mercato, oppure se la sua promozione o il suo posizionamento non fossero adeguati, l’Home Staging non potrebbe sviluppare tutte le sue potenzialità, sempre a patto che sia svolto in modo professionale. Ecco dunque l’importanza di non agire in modo superficiale e approssimativo, magari investendo su un intervento di Home Staging o presunto tale, ma poi facendo l’errore di gestire da solo l’intera operazione immobiliare. Invece, la cosa migliore sarebbe quella di affidarsi ad un agente immobiliare esperto in Home Staging, che sappia scegliere e coordinarsi con un home stager qualificato e, nello stesso tempo, sappia studiare e applicare all’immobile le diverse leve del marketing mix.

Se stai pensando di provare a vendere o locare un immobile così com’è, salvo poi giocarti la carta dell’Home Staging soltanto in caso di perdurante insuccesso, commetti un grande errore. Infatti, pensare che intervenire all’inizio, oppure farlo in un momento successivo, in fin dei conti possa essere la stessa cosa, è assolutamente sbagliato. Certamente, anche se in ritardo, è sempre meglio intervenire piuttosto che rinunciarvi del tutto, però nel frattempo si corre il rischio di “bruciare” l’immobile e, quindi, di vedere depotenziati i risultati dell’Home Staging.

L’Home Staging per ottenere il massimo effetto, deve sempre precedere e non seguire la messa sul mercato dell’immobile.

Cerchiamo di spiegare quanto sia incoerente e senza senso la decisione di utilizzare l’Home Staging come extrema ratio.

Se si arrivasse a questa mossa disperata, vorrebbe dire che l’immobile è fermo sul mercato da troppo tempo. Di conseguenza, nel frattempo, non soltanto si saranno persi per strada tanti potenziali acquirenti o conduttori, ma si saranno anche dovute affrontare numerose spese legate all’immobile. Senza considerare poi, nel caso della locazione, i mancati canoni percepiti, oppure, nel caso della vendita, i mancati investimenti o acquisti ipotizzati. Inoltre, in tutto questo tempo, se pure si fosse riusciti a vendere o locare l’immobile, nella migliore delle ipotesi, si sarebbe ottenuto un prezzo o canone inferiore a quello che, invece, si otterrebbe se l’immobile venisse sottoposto ad un intervento di Home Staging.

Per risparmiare all’inizio il costo dell’Home Staging, alla fine si perde molto più denaro, con il rischio di essere costretti lo stesso a pagare quel costo.

Naturalmente, per tutti coloro che hanno un immobile fermo sul mercato e, purtroppo, non hanno conosciuto l’Home Staging o non hanno mai approfondito l’argomento, oppure si sono affidati ad agenti immobiliari che non lo trattano tra i loro servizi, l’unica possibilità è quella di intervenire in corsa per evitare ulteriori perdite di tempo e denaro. A maggior ragione, in questi casi sarebbe sempre opportuno rivolgersi ad agenti immobiliari esperti in Home Staging, perché la situazione è particolarmente delicata e complessa.

Innanzitutto, perché molto tempo sarà andato perduto, perché molti potenziali acquirenti o conduttori avranno già fatto le loro scelte, perché molti altri si ricorderanno di quell’immobile presente troppo a lungo sul mercato e della cattiva impressione che ne avevano avuto. Poi, perché l’ansia e lo stress accumulati nel tempo potrebbero giocare brutti scherzi durante la nuova operazione immobiliare. Chi crede che tutto questo non lasci il segno, si sbaglia di grosso. Quindi, sicuramente ci saranno delle “cicatrici” con cui dover fare i conti. In ogni caso, sempre che si decida di intervenire in corsa, l’immobile dovrà essere preventivamente ritirato dal mercato, sia per operare su di esso, sia per affievolirne il più possibile il ricordo. Completato l’intervento di Home Staging, dovranno essere studiate le modalità e le tempistiche migliori per un suo ritorno sul mercato, allo scopo di cercare di minimizzare gli effetti negativi della sua precedente esposizione.

L’Home Staging non consiste banalmente nel mettere qua e là cuscini, piante, tappeti, tende e cornici, oppure nell’apparecchiare la tavola e nel rifare i letti. Attenzione a non confondere l’apparente semplicità dell’allestimento con tutto lo studio e l’impegno che c’è dietro quell’intervento. D’altronde, l’Home Staging punta proprio alla semplicità, ma lo fa curandola nei minimi dettagli. Ecco allora che quelle azioni indicate sopra, se fatte nel modo giusto potrebbero rientrare, insieme a molte altre, nell’allestimento finale dell’immobile, ma rappresenterebbero solamente la punta dell’iceberg.

Una consulenza di Home Staging è molto articolata e complessa, inoltre richiede conoscenze e competenze multidisciplinari.

Parte da un accurato sopralluogo dell’immobile, da un’analisi delle sue potenzialità e criticità, per arrivare alla stesura di un progetto di staging che sia funzionale alle condizioni dell’immobile, al target di riferimento dei potenziali acquirenti o conduttori e al budget a disposizione. Quindi, continua con l’intervento vero e proprio, che potrà prevedere sia azioni specifiche di rimozione, riciclo, recupero e riparazione, sia azioni di coordinamento e supervisione di diverse possibili figure artigianali, (come muratori, pittori, idraulici, elettricisti o falegnami), per concludersi con l’allestimento finale dell’immobile.

Ma non finisce qui. Perché questa presentazione immobiliare per essere vincente deve essere comunicata al pubblico in modo efficace e persuasivo. Ossia, deve essere trasmessa attraverso un servizio fotografico e video professionale, oltre che accompagnata da una pianificata strategia di marketing.

Se hai deciso di valorizzare il tuo immobile con un intervento di Home Staging, non sprecare tutto rivolgendoti a persone improvvisate o non qualificate, perché così facendo butteresti soltanto denaro senza ottenere alcun risultato. Invece, rivolgiti sempre ad un home stager professionista, ossia ad una persona che ha seguito un percorso didattico ben preciso e certificato, attraverso corsi di formazione e continui aggiornamenti, per acquisire le competenze necessarie.

Affidandoti a noi per vendere o locare un immobile, se vorrai anche presentarlo al meglio, potrai sempre contare su una consulenza di Home Staging fatta da professionisti qualificati.

C’è stato un tempo in cui l’Home Staging non esisteva e gli immobili venivano proposti sul mercato così com’erano. Nessun proprietario o agente immobiliare si preoccupava di migliorare la loro condizione e presentazione, mentre le persone che li visitavano erano comunque assuefatte al loro degrado e disordine. Fintanto che le cose rimasero in questi termini, bene o male, tutti gli immobili risultavano essere grossomodo sullo stesso piano. Poi, ad un certo punto, questo equilibrio venne definitivamente rotto negli Stati Uniti, grazie ad una donna che di professione faceva l’agente immobiliare. Di conseguenza, cominciarono ad apparire sul mercato locale degli immobili che risultavano essere molto più appetibili rispetto alla concorrenza e perciò si vendevano anche in fretta. Infatti, le persone che li visitavano ne rimanevano particolarmente colpite e attratte, insomma se ne innamoravano, perché questi immobili avevano la capacità di farle sentire bene e a proprio agio, come se fossero a casa propria.

La professione dell’home stager è nata negli Stati Uniti, negli anni Settanta, grazie all’intuizione di una donna, Barb Schwarz, la creatrice dell’Home Staging.

All’inizio degli anni Settanta, Barb Schwarz era una giovane agente immobiliare, con una grande passione e un grande talento per la musica, la recitazione, l’arte e il design. Sin da subito, durante i sopralluoghi negli immobili da vendere o locare, si rese conto di quanto questi fossero disordinati, trasandati, sporchi, ma anche troppo arredati e personalizzati dai gusti dei proprietari. Nessuno, fino ad allora, si era posto il problema di preparare quegli immobili prima di essere messi sul mercato. Non ci pensavano i proprietari, ma nemmeno gli agenti immobiliari ne parlavano mai con loro.

In questo contesto, nel 1972 a Bellevue nello Stato di Washington, per la prima volta, Barb Schwarz cominciò ad usare la frase “stage your house” rivolgendosi ai proprietari degli immobili. Aveva intuito che, come in teatro si allestisce una scenografia diversa per ogni atto dell’opera, così ogni ambiente o locale della casa può essere allestito nella maniera più appropriata secondo le esigenze delle persone interessate. In questo modo, nella casa sarebbe andato in scena un vero e proprio “spettacolo” ogni volta che il pubblico, (ossia le persone), l’avessero visitata. La stessa Barb sarebbe stata sia la regista che la scenografa di questo “spettacolo”. Inoltre, ogni “spettacolo”, (ossia ogni casa allestita), avrebbe dovuto avere un titolo per distinguersi e caratterizzarsi rispetto agli altri.

Barb Schwarz decise di chiamare questo rivoluzionario strumento di comunicazione e di marketing con il termine “Home Staging”.

Come agente immobiliare, Barb Schwarz capì che l’Home Staging sarebbe dovuto diventare parte integrante e imprescindibile del mercato immobiliare. Da allora i suoi interventi di Home Staging si sono succeduti sempre più numerosi, (contribuendo alla vendita di migliaia e migliaia di immobili nell’area di Seattle), tanto da farla diventare un agente immobiliare di grande successo. I suoi immobili, adeguatamente preparati, cominciarono a fare la differenza sul mercato locale e la cosa non passò affatto inosservata, soprattutto tra i suoi colleghi.

Così, dalla metà degli anni Ottanta, dismessi i panni dell’agente immobiliare, Barb Schwarz cominciò a dedicarsi a tempo pieno sia alla diffusione della cultura dell’Home Staging, (a partire proprio dagli agenti immobiliari), sia all’insegnamento delle stesse tecniche preparatorie, per coloro che volevano abbracciare questa nuova professione. Negli anni successivi la conoscenza dell’Home Staging si diffuse in tutto il Nord America, attraverso convegni, seminari e corsi di formazione organizzati dalla stessa Barb, oltre che attraverso i suoi numerosi libri.

Finalmente, era nata l’industria dell’Home Staging e il mercato immobiliare non sarebbe stato mai più lo stesso!

Oggigiorno il termine “Home Staging” è considerato talmente qualificante e riconosciuto a livello mondiale, che in pratica non c’è alcuna necessità di doverlo tradurre nelle singole lingue nazionali. Semmai, vengono utilizzate anche altre espressioni per indicare lo stesso concetto.

Tradotta letteralmente la parola “home” significa “casa”, mentre la parola “stage” significa “palcoscenico”, quindi il termine “home staging” vuol dire “la casa va in scena”.

Tuttavia, sarebbe alquanto riduttivo fermarsi ad una semplice traduzione letterale, così cerchiamo di spiegare concretamente il significato del termine “Home Staging”. Secondo un’accezione più professionale, potremmo definirlo come “l’arte di presentare gli immobili per la vendita o la locazione”, mentre secondo un’accezione più commerciale, come “una tecnica di valorizzazione immobiliare”. Alla base di tutto c’è l’idea di considerare qualunque immobile come un prodotto da preparare adeguatamente prima di essere proposto sul mercato. L’Home Staging coniuga in una formula vincente numerose discipline, (dallo studio degli arredi, allo studio dei materiali, dei colori e della luce, dalla stesura della moodboard e del progetto creativo, alle tecniche di recupero, di riciclo e di allestimento, dallo studio del marketing, al servizio fotografico e video professionale), con lo scopo di valorizzare al massimo un immobile per favorirne la commercializzazione.

Senza addentrarci troppo nei dettagli ma, nello stesso tempo, cercando di spiegare meglio l’argomento, riportiamo alcune importanti e significative regole a cui qualsiasi intervento di Home Staging dovrebbe attenersi.

“Massima resa con il minimo costo e nel minimo tempo”.

Gli interventi di Home Staging sono sempre essenziali, ma non sono mai superficiali. Essi vengono studiati nei minimi dettagli e preparati con cura per esaltare tutte le potenzialità dell’immobile e, nello stesso tempo, risolvere le sue criticità, così da arrivare in tempi rapidi ad un allestimento finale a basso impatto economico e ambientale, ma ad alto impatto emotivo e sensoriale.

“1) Ridurre; 2) Rivalutare; 3) Riparare; 4) Rinfrescare; 5) Riarredare; 6) Ripulire”.

Questa regola è anche conosciuta come la regola delle 6 R. Ovviamente, ogni intervento di Home Staging è diverso dall’altro, per potersi adattare alle caratteristiche dello specifico immobile e degli specifici obiettivi da raggiungere. Tuttavia, pur cambiando di volta in volta i contenuti, ogni intervento viene realizzato facendo riferimento ad una procedura ben codificata e sequenziata.

“Il miglior Home Staging è quello che non si vede”.

La figura dell’home stager non si inventa dall’oggi al domani, ma si prepara attraverso un percorso formativo qualificato. Proprio grazie alla sua professionalità, l’home stager non deve mai parlare attraverso l’allestimento dell’immobile, riducendolo ad un mero esercizio stilistico, ma deve sempre far parlare l’immobile, per mezzo delle emozioni e sensazioni che suscita nelle persone.

Hai un immobile che devi vendere o locare ma si presenta datato, sporco, trascurato, oppure deteriorato?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma ci sono mobili vecchi, rotti, usurati, oppure ce ne sono troppi?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma si presenta completamente vuoto, oppure allo stato rustico?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma ci sono delle persone all’interno, oppure ci sono state fino ad oggi?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma si presenta abbandonato sul mercato, oppure senza risultati apprezzabili?

Se hai risposto affermativamente anche solo ad una di queste domande, allora il tuo immobile ha sicuramente bisogno di un intervento di Home Staging. Possiamo aggiungere, a scanso di equivoci, che non esistono immobili che non possano essere sottoposti a tale intervento, compresi quelli di nuova edificazione.

A questo punto, sicuramente, ti starai chiedendo se il gioco vale la candela. In sostanza, vorresti capire chiaramente quali benefici otterresti a fronte di un costo dell’intervento, comunque certo e inevitabile. Ebbene, questi importanti benefici li scoprirai meglio più avanti e saranno la diretta conseguenza del beneficio fondamentale che offri sin da subito al potenziale acquirente o conduttore, ossia aiutarlo a scegliere proprio il tuo immobile. Se non partiamo da questo presupposto, non si potrebbe capire dove sia la vera utilità dell’Home Staging.

L’Home Staging prima di tutto serve ad acquistare un immobile, ossia serve ad attrarre le persone potenzialmente interessate.

Dobbiamo abbandonare l’idea, troppe volte enunciata e pertanto ancora molto diffusa, che l’Home Staging serva innanzitutto a vendere, perché la vendita è soltanto la conseguenza dell’acquisto. Cerchiamo di chiarire meglio il concetto. Affermare che l’Home Staging serva a vendere è sempre stata una semplificazione raccontata ai venditori per sensibilizzarli sull’importanza della valorizzazione immobiliare. Tuttavia, molte volte non sortisce l’effetto sperato proprio perché non fa altro che sottolineare al venditore l’utilità dell’Home Staging nella vendita. E tutto ciò determina un cortocircuito comunicativo. Infatti ogni venditore, per motivi sentimentali ed affettivi, tende a credere che il suo immobile piaccia a tutti a prescindere, esattamente come piace a lui. Quindi, almeno nelle fasi iniziali, non riesce ad immaginare le difficoltà che potrebbe incontrare nel venderlo. Da qui, magari, la rinuncia all’Home Staging. Questa convinzione, purtroppo, è consolidata dal fatto che ogni venditore tende sempre a ragionare e a guardare le cose dal suo punto di vista, tralasciando completamente il punto di vista dell’acquirente. Ovviamente, lo stesso discorso vale anche per le locazioni.

A questo punto, cambiare punto di vista diventa fondamentale per capire la vera utilità dell’Home Staging.

Perciò, adesso dovresti svestire i panni del venditore o locatore e, invece, provare a metterti nei panni di un potenziale acquirente o conduttore.

Supponiamo, ad esempio, che tu sia una persona che sta cercando un immobile in vendita.

Stai guardano gli annunci immobiliari on-line navigando tra portali e siti di operatori immobiliari.

Sei maggiormente attratto da immagini più o meno sfocate, buie o con inquadrature sbagliate o deformanti, oppure da immagini nitide, luminose o inquadrature che ti mostrano correttamente e pienamente gli ambienti e i locali dell’immobile?

Sei maggiormente attratto da ambienti e locali datati, danneggiati, deteriorati, trascurati, tetri o sporchi, oppure da ambienti e locali rinnovati, ristrutturati, riparati, sistemati, luminosi o puliti?

Sei maggiormente attratto da ambienti carichi di arredi o totalmente vuoti, oppure da ambienti chiaramente e funzionalmente definiti da arredi ben disposti?

Sei maggiormente attratto da mobili vecchi, rotti o usurati, oppure da mobili nuovi, restaurati o rinnovati?

Il ragionamento è chiaro. Se, come chiunque altro, sei maggiormente attratto da un immobile con ambienti e locali curati e ben presentati, è evidente che dovrai offrire altrettanto se vorrai intercettare l’interesse dei potenziali acquirenti. Basta un click del mouse! La competizione immobiliare on-line è spietata e non lascia margini di ripensamento.

Se anche il prezzo fosse in linea con il valore di mercato ma le immagini non riuscissero a coinvolgere subito positivamente, il potenziale acquirente passerebbe immediatamente all’annuncio successivo, senza nemmeno chiedere ulteriori informazioni. Fine della storia! Sottovalutare o sbagliare questa prima occasione di presentazione dell’immobile significa rischiare di non avere altre occasioni. In pratica, significa non riuscire a trasformare le visualizzazioni in appuntamenti.

Ci sono soltanto due modi per ovviare a questo problema: realizzare un intervento di Home Staging, oppure ribassare il prezzo fino a svendere l’immobile.

Supponiamo, ad esempio, che tu sia una persona che sta visitando un immobile in vendita.

Quelle scene che hai già visto attraverso le immagini dell’annuncio immobiliare on-line, adesso ce l’hai davanti a te.

Sei maggiormente attratto da ambienti e locali datati, danneggiati, deteriorati, trascurati, tetri o sporchi, oppure da ambienti e locali rinnovati, ristrutturati, riparati, sistemati, luminosi o puliti?

Sei maggiormente attratto da ambienti carichi di arredi o totalmente vuoti, oppure da ambienti chiaramente e funzionalmente definiti da arredi ben disposti?

Sei maggiormente attratto da mobili vecchi, rotti o usurati, oppure da mobili nuovi, restaurati o rinnovati?

Queste domande coincidono con quelle già enunciate al punto precedente. Quindi, per ogni immobile, probabilmente anche le risposte coincideranno tra loro. Tuttavia, siccome le emozioni che si provano dal vivo sono sempre più intense di quelle che si possono provare attraverso delle immagini, di conseguenza stavolta le risposte saranno più convinte e categoriche di quelle fornite al punto precedente.

Secondo le teorie psicologiche e comportamentali sono soprattutto le emozioni a dirigere le decisioni, che solo successivamente verranno giustificate con argomenti logici. Le statistiche di marketing affermano che un potenziale acquirente formula la sua decisione all’acquisto di un immobile nei primi 90 secondi della prima visita e, nel 90% dei casi, decide di comprare in seguito ad un vero e proprio colpo di fulmine. Quindi, tutto ruota intorno alla prima impressione che si ha dell’immobile e, citando una frase attribuita ad Oscar Wilde, “Non c’è mai una seconda occasione per fare una buona impressione la prima volta”. Allora è chiaro che un acquirente non compra un immobile, (a quello ci penserà la ragione successivamente), bensì compra le emozioni che quell’immobile riesce a fargli provare.

Perciò, avendo a disposizione pochissimo tempo, cosa devi trovare nell’immobile che stai visitando affinché sia amore a prima vista?

Devi sentirti come a casa tua. Quindi, devi trovare un ambiente spersonalizzato, neutro e accogliente allo stesso tempo, lontano dai ricordi, lo stile e i gusti del venditore.

Devi emozionarti con tutti i sensi. Quindi, devi fare un’esperienza unica e memorabile all’interno di quell’ambiente, che alimenti un senso di meraviglia e stupore in grado di rinnovarsi al solo pensiero.

Devi immaginarti come utilizzare gli spazi. Quindi, devi comprendere e interpretare quell’ambiente, riuscendo a definire le effettive dimensioni e le possibili destinazioni d’uso dei diversi locali presenti, soprattutto se privi di arredo.

Il ragionamento è chiaro. Se, come chiunque altro, per acquistare un immobile devi innamorartene e trovarlo adatto a te, è evidente che dovrai offrire altrettanto se vorrai intercettare l’interesse dei potenziali acquirenti. Bastano pochi secondi di orologio! L’offerta immobiliare è grande e la concorrenza non lascia margini alla trattativa.

Se anche il prezzo fosse in linea con il valore di mercato ma la prima visita non riuscisse a coinvolgere subito positivamente, il potenziale acquirente passerebbe immediatamente all’appuntamento successivo, senza nemmeno chiedere ulteriori informazioni. Fine della storia! Non rendere appetibile un immobile significa rischiare di abbandonarlo all’oblio. In pratica, significa trasformarlo in un peso che graverà sempre di più sulle tue finanze.

Ci sono soltanto due modi per ovviare a questo problema: realizzare un intervento di Home Staging, oppure ribassare il prezzo fino a svendere l’immobile.

Per quanto detto nei due punti precedenti, appare evidente come un immobile staged, (ossia sottoposto ad un intervento di Home Staging), consenta all’annuncio pubblicitario di ottenere più visualizzazioni on-line, quindi più richieste di appuntamento che si traducono in altrettante visite e, di conseguenza, più possibilità di raccogliere proposte di acquisto o di locazione.

Ma non è soltanto il numero delle visite a fare la differenza tra un immobile staged e uno no-staged, perché occorre considerare anche una migliore qualità delle stesse visite e una maggiore stabilità del valore dell’immobile staged. Infatti, chi vuole visitare un immobile staged è più convinto della scelta fatta e più consapevole del suo prezzo o canone.

Al contrario, un immobile no-staged inevitabilmente subirà, sin da subito, un deprezzamento che diventerà tanto più evidente quanto più rimarrà fermo sul mercato. Inoltre, a questa perdita di valore si aggiungeranno, sempre a causa dell’allungarsi dei tempi di vendita o di locazione, tutte quelle inevitabili spese dovute ai diversi tributi, alla manutenzione ordinaria e straordinaria e magari anche agli oneri condominiali. In generale, queste spese equivarranno ad un’ulteriore perdita di valore dell’immobile no-staged, quindi ad un suo ulteriore deprezzamento.

Passando da un’analisi qualitativa ad una quantitativa, attraverso le indagini statistiche disponibili, esaminiamo le principali differenze tra gli immobili staged e no-staged…

In caso di vendita:

– Un immobile staged, rispetto ad uno no-staged, può essere venduto fino a 5 volte più velocemente.

Quindi, tenendo presente che mediamente per vendere un immobile qualsiasi occorrono intorno ai 6 mesi, questo significa che un immobile staged può arrivare ad essere venduto in 1,2 mesi circa.

– Un immobile staged, rispetto ad uno no-staged, presenta un margine di trattativa, (ossia lo sconto sul prezzo richiesto), che può dimezzarsi, fino ad arrivare ad annullarsi.

Quindi, tenendo presente che mediamente il margine di trattativa per un immobile qualsiasi è intorno al 9%, questo significa che per un immobile staged tale margine può essere del 4,5% circa, con la possibilità di arrivare fino a zero.

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, può posizionarsi più in alto all’interno della fascia di valore attribuibile allo stesso immobile.

Quindi, tenendo presente che lo scarto effettivo dipende dalla qualità dell’intervento di Home Staging, questo significa che per un immobile staged tale scarto può essere del 7,5% circa, con la possibilità di arrivare fino al 15% circa. Occorre sottolineare che non stiamo parlando di un aumento in senso assoluto del valore dell’immobile, bensì del suo corretto valore di mercato in quelle specifiche condizioni.

In caso di locazione:

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, può essere locato fino a 5 volte più velocemente.

Quindi, tenendo presente che mediamente per locare un immobile qualsiasi occorrono intorno ai 2 mesi, questo significa che un immobile staged può arrivare ad essere locato in 12 giorni circa.

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, presenta un margine di trattativa, (ossia lo sconto sul canone richiesto), che può arrivare ad annullarsi.

Quindi, tenendo presente che mediamente il margine di trattativa per un immobile qualsiasi è intorno al 3%, questo significa che per un immobile staged tale margine può arrivare fino a zero.

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, può posizionarsi più in alto all’interno della fascia di valore attribuibile allo stesso immobile.

Quindi, tenendo presente che lo scarto effettivo dipende dalla qualità dell’intervento di Home Staging, questo significa che per un immobile staged tale scarto può essere del 10% circa, con la possibilità di arrivare fino al 20% circa. Occorre sottolineare che non stiamo parlando di un aumento in senso assoluto del valore dell’immobile, bensì del suo corretto valore di mercato in quelle specifiche condizioni.

– Un immobile staged, rispetto a un no-staged, nelle locazioni di breve periodo, (ossia di durata non superiore a 30 giorni), registra un tasso di occupazione su base annua più elevato.

Quindi, tenendo presente che lo scarto effettivo dipende dalla qualità dell’intervento di Home Staging, questo significa che per un immobile staged tale scarto può essere del 20% circa, con la possibilità di arrivare fino al 40% circa.

Al punto precedente abbiamo parlato dei risultati dell’Home Staging in termini di vantaggi e benefici, avvalorandoli con i risultati delle indagini statistiche. Adesso sicuramente vorresti conoscere anche il costo di un intervento di Home Staging, per avere un quadro più completo della situazione.

Purtroppo, non è possibile rispondere a questa domanda in modo diretto, semplicemente perché ogni intervento di Home Staging è sempre personalizzato. Quindi, dipende innanzitutto dalle condizioni, caratteristiche e consistenza dell’immobile, poi dal risultato che si vuole ottenere e, di conseguenza, dagli strumenti che si vogliono utilizzare, oltre naturalmente ai servizi di cui si vuole usufruire. Ecco perché, con così tante variabili in gioco, diventa impossibile definire a priori un costo.

A questo punto sarebbe facile finirla qui. Tuttavia, siccome il costo da sostenere viene addotto come motivo principale di rinuncia al servizio, cercheremo comunque di rispondere alla domanda anche se in modo indiretto. Un intervento di Home Staging è finalizzato alla vendita o alla locazione di un immobile, con due obiettivi dichiarati: velocizzare e valorizzare l’operazione immobiliare. Perciò, deve necessariamente costare meno dei vantaggi che questi due obiettivi consentono di ottenere, altrimenti non avrebbe alcun senso.

Il costo di un intervento di Home Staging deve sempre rendere conveniente la velocizzazione e la valorizzazione dell’operazione immobiliare.

In effetti, essendo la velocizzazione della vendita o locazione una diretta conseguenza della valorizzazione dell’immobile, è sufficiente che venga soddisfatto almeno uno dei due requisiti economici indicati sotto affinchè l’Home Staging possa essere sempre considerato conveniente.

Un intervento di Home Staging deve costare meno dell’aumento di valore che l’immobile avrebbe a seguito dell’intervento stesso.

Il valore di mercato di un immobile dipende da tanti fattori, alcuni dei quali possono essere più o meno facilmente modificati. Di conseguenza, quel valore di mercato può oscillare all’interno di una fascia ben precisa attribuibile allo stesso immobile. Quindi, un intervento di Home Staging, modificando almeno uno di questi fattori, può creare uno scarto di valore positivo, (inteso come differenza tra il valore iniziale dell’immobile e quello raggiunto al termine dell’intervento), la cui entità dipende dal miglioramento delle condizioni dell’immobile.

Un intervento di Home Staging deve costare meno della riduzione di prezzo che l’immobile subirebbe stando sul mercato per tanto tempo.

Se il prezzo o canone richiesto per un immobile è superiore al corrispondente valore di mercato e quindi la domanda è assente, o si adegua al ribasso dell’importo richiesto, o si adegua al rialzo il valore di mercato attraverso un miglioramento delle sue condizioni. Teniamo presente che un immobile già dopo 2 mesi di permanenza sul mercato subisce un primo deprezzamento importante, in quanto, trascorso tale periodo, l’interesse che è in grado di suscitare nei potenziali acquirenti o conduttori si è più che dimezzato. Ulteriori deprezzamenti seguirebbero fatalmente nei mesi successivi, a causa di un ulteriore progressivo calo dell’interesse.

A conti fatti, è evidente come l’Home Staging sia sempre conveniente.

Infatti, per definizione ti permette comunque di abbreviare i tempi di vendita o di locazione del tuo immobile e, nel rispetto dei requisiti economici suddetti, ti permette anche di ottenere le migliori condizioni economiche possibili. Ecco perché un intervento di Home Staging non dovrebbe mai essere considerato come un costo fine a se stesso, ma piuttosto come un vero e proprio investimento senza rischi e con tassi di rendimento che possono andare ben oltre il 100%. Nessun prodotto finanziario a breve termine e senza rischi è in grado di offrirti altrettanto.

A questo punto, qualche potenziale acquirente o conduttore, avendo capito che un immobile sottoposto ad un intervento di Home Staging viene proposto sul mercato ad un prezzo o canone più alto, potrebbe avere forti dubbi sul fatto che l’Home Staging possa portargli qualche vantaggio.

Effettivamente, troppo spesso, si legge o si sente in giro affermare che, grazie all’Home Staging, è possibile ottenere prezzi o canoni più alti per gli immobili proposti sul mercato. Si tratta di una semplificazione di grande impatto comunicativo ad uso e consumo dei venditori o locatori, ma che genera molti equivoci tra i potenziali acquirenti o conduttori.

Certamente è vero che un immobile appositamente sistemato, allestito e presentato, (ossia sottoposto ad un intervento di Home Staging), può posizionarsi più in alto all’interno della fascia di valore attribuibile allo stesso immobile. Così com’è vero che un venditore o locatore ha tutto il diritto di ottenere questo risultato. Ma stiamo parlando, comunque, del corretto valore di mercato dell’immobile in quelle specifiche condizioni. Non si tratta, quindi, di un tentativo di speculazione a danno dei potenziali acquirenti o conduttori, per cercare di imporre un prezzo o canone al di sopra del valore di mercato. Tra l’altro, se così fosse, non si concluderebbe mai nessun affare, mentre i numeri dell’Home Staging ci dicono proprio l’esatto opposto.

Con l’Home Staging il venditore non deprezza l’immobile quando lo cede, mentre l’acquirente lo paga per il suo effettivo valore, che poi è anche il motivo per cui lo sceglie.

Utilizzare l’Home Staging significa migliorare le condizioni dell’immobile, adeguando ad esse il suo valore di mercato e, di conseguenza, significa valorizzarlo. Al contrario, non utilizzare l’Home Staging significa non sfruttare tutte le potenzialità dell’immobile, lasciando il suo valore di mercato immutato e, di conseguenza, significa deprezzarlo.

Fatta questa doverosa premessa, spieghiamo brevemente perché con l’Home Staging tutti i protagonisti dell’operazione immobiliare risultano vincenti.

L’Home Staging accontenta sempre tutti i soggetti coinvolti nell’operazione immobiliare.

Vince l’acquirente o il conduttore che riesce finalmente a trovare l’immobile che gli piace e soddisfa le sue esigenze e desideri.

Senza l’Home Staging probabilmente non sarebbe rimasto favorevolmente colpito dall’annuncio pubblicitario e, di conseguenza, difficilmente avrebbe deciso di visitarlo, con la possibilità concreta di perderlo per sempre.

Vince il venditore o il locatore che riesce a concludere l’operazione immobiliare in tempi brevi e senza dover svalutare l’immobile.

Senza l’Home Staging sicuramente avrebbe affrontato maggiori spese e ottenuto un prezzo o canone inferiore alle effettive potenzialità dell’immobile, con la possibilità concreta di non riuscire nemmeno a concludere l’affare.

Ma non basta, perché vince anche l’agente immobiliare che, grazie al proprio lavoro, riesce a rendere le parti pienamente soddisfatte.

Senza l’Home Staging sicuramente semplificherebbe i suoi impegni lavorativi ed eviterebbe qualsiasi discussione in merito al servizio. Tuttavia, così facendo, sa anche che non farebbe al meglio gli interessi di entrambe le parti.

L’Home Staging funziona molto bene, ma non aspettarti che faccia i miracoli, quanto piuttosto che faccia la differenza.

Questo vuol dire che l’Home Staging non ti consente di vendere o locare un immobile al prezzo o canone che ti pare e piace ma, piuttosto, se messo sul mercato al giusto prezzo o canone, ti consente di renderlo protagonista e quindi maggiormente competitivo rispetto a tutti gli altri. In pratica, significa rendere l’immobile più appetibile, aumentandone il valore percepito dai potenziali acquirenti o conduttori.

Ma la “presentazione” dell’immobile, su cui agisce l’intervento di Home Staging, è soltanto una delle numerose variabili o leve del marketing mix. Per intenderci, se ci limitassimo a considerarne solo le cinque principali, secondo la regola delle 5 P del marketing mix, oltre alla “presentazione”, avremmo rispettivamente il “prodotto”, il “prezzo”, il “posizionamento” e la “promozione”. E queste altre leve del marketing restano ad appannaggio del venditore o locatore, oppure dell’agente immobiliare, (qualora avesse ricevuto l’incarico di mediazione). Di conseguenza, è del tutto evidente come la sola leva della “presentazione” non basti a garantire la migliore conclusione dell’operazione immobiliare. Anzi, ci sarebbe il rischio concreto di non concluderla affatto, oppure di concluderla a condizioni non soddisfacenti. Naturalmente, a questi scenari negativi si arriverebbe anche nel caso opposto, in cui a mancare fosse proprio la leva della “presentazione”.

Se l’Home Staging non venisse supportato adeguatamente dalle altre leve del marketing mix non potrebbe mai produrre gli effetti sperati.

Insomma, se il prezzo o canone dell’immobile non corrispondesse al valore di mercato, oppure se la sua promozione o il suo posizionamento non fossero adeguati, l’Home Staging non potrebbe sviluppare tutte le sue potenzialità, sempre a patto che sia svolto in modo professionale. Ecco dunque l’importanza di non agire in modo superficiale e approssimativo, magari investendo su un intervento di Home Staging o presunto tale, ma poi facendo l’errore di gestire da solo l’intera operazione immobiliare. Invece, la cosa migliore sarebbe quella di affidarsi ad un agente immobiliare esperto in Home Staging, che sappia scegliere e coordinarsi con un home stager qualificato e, nello stesso tempo, sappia studiare e applicare all’immobile le diverse leve del marketing mix.

Se stai pensando di provare a vendere o locare un immobile così com’è, salvo poi giocarti la carta dell’Home Staging soltanto in caso di perdurante insuccesso, commetti un grande errore. Infatti, pensare che intervenire all’inizio, oppure farlo in un momento successivo, in fin dei conti possa essere la stessa cosa, è assolutamente sbagliato. Certamente, anche se in ritardo, è sempre meglio intervenire piuttosto che rinunciarvi del tutto, però nel frattempo si corre il rischio di “bruciare” l’immobile e, quindi, di vedere depotenziati i risultati dell’Home Staging.

L’Home Staging per ottenere il massimo effetto, deve sempre precedere e non seguire la messa sul mercato dell’immobile.

Cerchiamo di spiegare quanto sia incoerente e senza senso la decisione di utilizzare l’Home Staging come extrema ratio.

Se si arrivasse a questa mossa disperata, vorrebbe dire che l’immobile è fermo sul mercato da troppo tempo. Di conseguenza, nel frattempo, non soltanto si saranno persi per strada tanti potenziali acquirenti o conduttori, ma si saranno anche dovute affrontare numerose spese legate all’immobile. Senza considerare poi, nel caso della locazione, i mancati canoni percepiti, oppure, nel caso della vendita, i mancati investimenti o acquisti ipotizzati. Inoltre, in tutto questo tempo, se pure si fosse riusciti a vendere o locare l’immobile, nella migliore delle ipotesi, si sarebbe ottenuto un prezzo o canone inferiore a quello che, invece, si otterrebbe se l’immobile venisse sottoposto ad un intervento di Home Staging.

Per risparmiare all’inizio il costo dell’Home Staging, alla fine si perde molto più denaro, con il rischio di essere costretti lo stesso a pagare quel costo.

Naturalmente, per tutti coloro che hanno un immobile fermo sul mercato e, purtroppo, non hanno conosciuto l’Home Staging o non hanno mai approfondito l’argomento, oppure si sono affidati ad agenti immobiliari che non lo trattano tra i loro servizi, l’unica possibilità è quella di intervenire in corsa per evitare ulteriori perdite di tempo e denaro. A maggior ragione, in questi casi sarebbe sempre opportuno rivolgersi ad agenti immobiliari esperti in Home Staging, perché la situazione è particolarmente delicata e complessa.

Innanzitutto, perché molto tempo sarà andato perduto, perché molti potenziali acquirenti o conduttori avranno già fatto le loro scelte, perché molti altri si ricorderanno di quell’immobile presente troppo a lungo sul mercato e della cattiva impressione che ne avevano avuto. Poi, perché l’ansia e lo stress accumulati nel tempo potrebbero giocare brutti scherzi durante la nuova operazione immobiliare. Chi crede che tutto questo non lasci il segno, si sbaglia di grosso. Quindi, sicuramente ci saranno delle “cicatrici” con cui dover fare i conti. In ogni caso, sempre che si decida di intervenire in corsa, l’immobile dovrà essere preventivamente ritirato dal mercato, sia per operare su di esso, sia per affievolirne il più possibile il ricordo. Completato l’intervento di Home Staging, dovranno essere studiate le modalità e le tempistiche migliori per un suo ritorno sul mercato, allo scopo di cercare di minimizzare gli effetti negativi della sua precedente esposizione.

L’Home Staging non consiste banalmente nel mettere qua e là cuscini, piante, tappeti, tende e cornici, oppure nell’apparecchiare la tavola e nel rifare i letti. Attenzione a non confondere l’apparente semplicità dell’allestimento con tutto lo studio e l’impegno che c’è dietro quell’intervento. D’altronde, l’Home Staging punta proprio alla semplicità, ma lo fa curandola nei minimi dettagli. Ecco allora che quelle azioni indicate sopra, se fatte nel modo giusto potrebbero rientrare, insieme a molte altre, nell’allestimento finale dell’immobile, ma rappresenterebbero solamente la punta dell’iceberg.

Una consulenza di Home Staging è molto articolata e complessa, inoltre richiede conoscenze e competenze multidisciplinari.

Parte da un accurato sopralluogo dell’immobile, da un’analisi delle sue potenzialità e criticità, per arrivare alla stesura di un progetto di staging che sia funzionale alle condizioni dell’immobile, al target di riferimento dei potenziali acquirenti o conduttori e al budget a disposizione. Quindi, continua con l’intervento vero e proprio, che potrà prevedere sia azioni specifiche di rimozione, riciclo, recupero e riparazione, sia azioni di coordinamento e supervisione di diverse possibili figure artigianali, (come muratori, pittori, idraulici, elettricisti o falegnami), per concludersi con l’allestimento finale dell’immobile.

Ma non finisce qui. Perché questa presentazione immobiliare per essere vincente deve essere comunicata al pubblico in modo efficace e persuasivo. Ossia, deve essere trasmessa attraverso un servizio fotografico e video professionale, oltre che accompagnata da una pianificata strategia di marketing.

Se hai deciso di valorizzare il tuo immobile con un intervento di Home Staging, non sprecare tutto rivolgendoti a persone improvvisate o non qualificate, perché così facendo butteresti soltanto denaro senza ottenere alcun risultato. Invece, rivolgiti sempre ad un home stager professionista, ossia ad una persona che ha seguito un percorso didattico ben preciso e certificato, attraverso corsi di formazione e continui aggiornamenti, per acquisire le competenze necessarie.

Affidandoti a noi per vendere o locare un immobile, se vorrai anche presentarlo al meglio, potrai sempre contare su una consulenza di Home Staging fatta da professionisti qualificati.

C’è stato un tempo in cui l’Home Staging non esisteva e gli immobili venivano proposti sul mercato così com’erano. Nessun proprietario o agente immobiliare si preoccupava di migliorare la loro condizione e presentazione, mentre le persone che li visitavano erano comunque assuefatte al loro degrado e disordine. Fintanto che le cose rimasero in questi termini, bene o male, tutti gli immobili risultavano essere grossomodo sullo stesso piano. Poi, ad un certo punto, questo equilibrio venne definitivamente rotto negli Stati Uniti, grazie ad una donna che di professione faceva l’agente immobiliare. Di conseguenza, cominciarono ad apparire sul mercato locale degli immobili che risultavano essere molto più appetibili rispetto alla concorrenza e perciò si vendevano anche in fretta. Infatti, le persone che li visitavano ne rimanevano particolarmente colpite e attratte, insomma se ne innamoravano, perché questi immobili avevano la capacità di farle sentire bene e a proprio agio, come se fossero a casa propria.

La professione dell’home stager è nata negli Stati Uniti, negli anni Settanta, grazie all’intuizione di una donna, Barb Schwarz, la creatrice dell’Home Staging.

All’inizio degli anni Settanta, Barb Schwarz era una giovane agente immobiliare, con una grande passione e un grande talento per la musica, la recitazione, l’arte e il design. Sin da subito, durante i sopralluoghi negli immobili da vendere o locare, si rese conto di quanto questi fossero disordinati, trasandati, sporchi, ma anche troppo arredati e personalizzati dai gusti dei proprietari. Nessuno, fino ad allora, si era posto il problema di preparare quegli immobili prima di essere messi sul mercato. Non ci pensavano i proprietari, ma nemmeno gli agenti immobiliari ne parlavano mai con loro.

In questo contesto, nel 1972 a Bellevue nello Stato di Washington, per la prima volta, Barb Schwarz cominciò ad usare la frase “stage your house” rivolgendosi ai proprietari degli immobili. Aveva intuito che, come in teatro si allestisce una scenografia diversa per ogni atto dell’opera, così ogni ambiente o locale della casa può essere allestito nella maniera più appropriata secondo le esigenze delle persone interessate. In questo modo, nella casa sarebbe andato in scena un vero e proprio “spettacolo” ogni volta che il pubblico, (ossia le persone), l’avessero visitata. La stessa Barb sarebbe stata sia la regista che la scenografa di questo “spettacolo”. Inoltre, ogni “spettacolo”, (ossia ogni casa allestita), avrebbe dovuto avere un titolo per distinguersi e caratterizzarsi rispetto agli altri.

Barb Schwarz decise di chiamare questo rivoluzionario strumento di comunicazione e di marketing con il termine “Home Staging”.

Come agente immobiliare, Barb Schwarz capì che l’Home Staging sarebbe dovuto diventare parte integrante e imprescindibile del mercato immobiliare. Da allora i suoi interventi di Home Staging si sono succeduti sempre più numerosi, (contribuendo alla vendita di migliaia e migliaia di immobili nell’area di Seattle), tanto da farla diventare un agente immobiliare di grande successo. I suoi immobili, adeguatamente preparati, cominciarono a fare la differenza sul mercato locale e la cosa non passò affatto inosservata, soprattutto tra i suoi colleghi.

Così, dalla metà degli anni Ottanta, dismessi i panni dell’agente immobiliare, Barb Schwarz cominciò a dedicarsi a tempo pieno sia alla diffusione della cultura dell’Home Staging, (a partire proprio dagli agenti immobiliari), sia all’insegnamento delle stesse tecniche preparatorie, per coloro che volevano abbracciare questa nuova professione. Negli anni successivi la conoscenza dell’Home Staging si diffuse in tutto il Nord America, attraverso convegni, seminari e corsi di formazione organizzati dalla stessa Barb, oltre che attraverso i suoi numerosi libri.

Finalmente, era nata l’industria dell’Home Staging e il mercato immobiliare non sarebbe stato mai più lo stesso!

Oggigiorno il termine “Home Staging” è considerato talmente qualificante e riconosciuto a livello mondiale, che in pratica non c’è alcuna necessità di doverlo tradurre nelle singole lingue nazionali. Semmai, vengono utilizzate anche altre espressioni per indicare lo stesso concetto.

Tradotta letteralmente la parola “home” significa “casa”, mentre la parola “stage” significa “palcoscenico”, quindi il termine “home staging” vuol dire “la casa va in scena”.

Tuttavia, sarebbe alquanto riduttivo fermarsi ad una semplice traduzione letterale, così cerchiamo di spiegare concretamente il significato del termine “Home Staging”. Secondo un’accezione più professionale, potremmo definirlo come “l’arte di presentare gli immobili per la vendita o la locazione”, mentre secondo un’accezione più commerciale, come “una tecnica di valorizzazione immobiliare”. Alla base di tutto c’è l’idea di considerare qualunque immobile come un prodotto da preparare adeguatamente prima di essere proposto sul mercato. L’Home Staging coniuga in una formula vincente numerose discipline, (dallo studio degli arredi, allo studio dei materiali, dei colori e della luce, dalla stesura della moodboard e del progetto creativo, alle tecniche di recupero, di riciclo e di allestimento, dallo studio del marketing, al servizio fotografico e video professionale), con lo scopo di valorizzare al massimo un immobile per favorirne la commercializzazione.

Senza addentrarci troppo nei dettagli ma, nello stesso tempo, cercando di spiegare meglio l’argomento, riportiamo alcune importanti e significative regole a cui qualsiasi intervento di Home Staging dovrebbe attenersi.

“Massima resa con il minimo costo e nel minimo tempo”.

Gli interventi di Home Staging sono sempre essenziali, ma non sono mai superficiali. Essi vengono studiati nei minimi dettagli e preparati con cura per esaltare tutte le potenzialità dell’immobile e, nello stesso tempo, risolvere le sue criticità, così da arrivare in tempi rapidi ad un allestimento finale a basso impatto economico e ambientale, ma ad alto impatto emotivo e sensoriale.

“1) Ridurre; 2) Rivalutare; 3) Riparare; 4) Rinfrescare; 5) Riarredare; 6) Ripulire”.

Questa regola è anche conosciuta come la regola delle 6 R. Ovviamente, ogni intervento di Home Staging è diverso dall’altro, per potersi adattare alle caratteristiche dello specifico immobile e degli specifici obiettivi da raggiungere. Tuttavia, pur cambiando di volta in volta i contenuti, ogni intervento viene realizzato facendo riferimento ad una procedura ben codificata e sequenziata.

“Il miglior Home Staging è quello che non si vede”.

La figura dell’home stager non si inventa dall’oggi al domani, ma si prepara attraverso un percorso formativo qualificato. Proprio grazie alla sua professionalità, l’home stager non deve mai parlare attraverso l’allestimento dell’immobile, riducendolo ad un mero esercizio stilistico, ma deve sempre far parlare l’immobile, per mezzo delle emozioni e sensazioni che suscita nelle persone.

Hai un immobile che devi vendere o locare ma si presenta datato, sporco, trascurato, oppure deteriorato?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma ci sono mobili vecchi, rotti, usurati, oppure ce ne sono troppi?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma si presenta completamente vuoto, oppure allo stato rustico?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma ci sono delle persone all’interno, oppure ci sono state fino ad oggi?

Hai un immobile che devi vendere o locare ma si presenta abbandonato sul mercato, oppure senza risultati apprezzabili?

Se hai risposto affermativamente anche solo ad una di queste domande, allora il tuo immobile ha sicuramente bisogno di un intervento di Home Staging. Possiamo aggiungere, a scanso di equivoci, che non esistono immobili che non possano essere sottoposti a tale intervento, compresi quelli di nuova edificazione.

A questo punto, sicuramente, ti starai chiedendo se il gioco vale la candela. In sostanza, vorresti capire chiaramente quali benefici otterresti a fronte di un costo dell’intervento, comunque certo e inevitabile. Ebbene, questi importanti benefici li scoprirai meglio più avanti e saranno la diretta conseguenza del beneficio fondamentale che offri sin da subito al potenziale acquirente o conduttore, ossia aiutarlo a scegliere proprio il tuo immobile. Se non partiamo da questo presupposto, non si potrebbe capire dove sia la vera utilità dell’Home Staging.

L’Home Staging prima di tutto serve ad acquistare un immobile, ossia serve ad attrarre le persone potenzialmente interessate.

Dobbiamo abbandonare l’idea, troppe volte enunciata e pertanto ancora molto diffusa, che l’Home Staging serva innanzitutto a vendere, perché la vendita è soltanto la conseguenza dell’acquisto. Cerchiamo di chiarire meglio il concetto. Affermare che l’Home Staging serva a vendere è sempre stata una semplificazione raccontata ai venditori per sensibilizzarli sull’importanza della valorizzazione immobiliare. Tuttavia, molte volte non sortisce l’effetto sperato proprio perché non fa altro che sottolineare al venditore l’utilità dell’Home Staging nella vendita. E tutto ciò determina un cortocircuito comunicativo. Infatti ogni venditore, per motivi sentimentali ed affettivi, tende a credere che il suo immobile piaccia a tutti a prescindere, esattamente come piace a lui. Quindi, almeno nelle fasi iniziali, non riesce ad immaginare le difficoltà che potrebbe incontrare nel venderlo. Da qui, magari, la rinuncia all’Home Staging. Questa convinzione, purtroppo, è consolidata dal fatto che ogni venditore tende sempre a ragionare e a guardare le cose dal suo punto di vista, tralasciando completamente il punto di vista dell’acquirente. Ovviamente, lo stesso discorso vale anche per le locazioni.

A questo punto, cambiare punto di vista diventa fondamentale per capire la vera utilità dell’Home Staging.

Perciò, adesso dovresti svestire i panni del venditore o locatore e, invece, provare a metterti nei panni di un potenziale acquirente o conduttore.

Supponiamo, ad esempio, che tu sia una persona che sta cercando un immobile in vendita.

Stai guardano gli annunci immobiliari on-line navigando tra portali e siti di operatori immobiliari.

Sei maggiormente attratto da immagini più o meno sfocate, buie o con inquadrature sbagliate o deformanti, oppure da immagini nitide, luminose o inquadrature che ti mostrano correttamente e pienamente gli ambienti e i locali dell’immobile?

Sei maggiormente attratto da ambienti e locali datati, danneggiati, deteriorati, trascurati, tetri o sporchi, oppure da ambienti e locali rinnovati, ristrutturati, riparati, sistemati, luminosi o puliti?

Sei maggiormente attratto da ambienti carichi di arredi o totalmente vuoti, oppure da ambienti chiaramente e funzionalmente definiti da arredi ben disposti?

Sei maggiormente attratto da mobili vecchi, rotti o usurati, oppure da mobili nuovi, restaurati o rinnovati?

Il ragionamento è chiaro. Se, come chiunque altro, sei maggiormente attratto da un immobile con ambienti e locali curati e ben presentati, è evidente che dovrai offrire altrettanto se vorrai intercettare l’interesse dei potenziali acquirenti. Basta un click del mouse! La competizione immobiliare on-line è spietata e non lascia margini di ripensamento.

Se anche il prezzo fosse in linea con il valore di mercato ma le immagini non riuscissero a coinvolgere subito positivamente, il potenziale acquirente passerebbe immediatamente all’annuncio successivo, senza nemmeno chiedere ulteriori informazioni. Fine della storia! Sottovalutare o sbagliare questa prima occasione di presentazione dell’immobile significa rischiare di non avere altre occasioni. In pratica, significa non riuscire a trasformare le visualizzazioni in appuntamenti.

Ci sono soltanto due modi per ovviare a questo problema: realizzare un intervento di Home Staging, oppure ribassare il prezzo fino a svendere l’immobile.

Supponiamo, ad esempio, che tu sia una persona che sta visitando un immobile in vendita.

Quelle scene che hai già visto attraverso le immagini dell’annuncio immobiliare on-line, adesso ce l’hai davanti a te.

Sei maggiormente attratto da ambienti e locali datati, danneggiati, deteriorati, trascurati, tetri o sporchi, oppure da ambienti e locali rinnovati, ristrutturati, riparati, sistemati, luminosi o puliti?

Sei maggiormente attratto da ambienti carichi di arredi o totalmente vuoti, oppure da ambienti chiaramente e funzionalmente definiti da arredi ben disposti?

Sei maggiormente attratto da mobili vecchi, rotti o usurati, oppure da mobili nuovi, restaurati o rinnovati?

Queste domande coincidono con quelle già enunciate al punto precedente. Quindi, per ogni immobile, probabilmente anche le risposte coincideranno tra loro. Tuttavia, siccome le emozioni che si provano dal vivo sono sempre più intense di quelle che si possono provare attraverso delle immagini, di conseguenza stavolta le risposte saranno più convinte e categoriche di quelle fornite al punto precedente.

Secondo le teorie psicologiche e comportamentali sono soprattutto le emozioni a dirigere le decisioni, che solo successivamente verranno giustificate con argomenti logici. Le statistiche di marketing affermano che un potenziale acquirente formula la sua decisione all’acquisto di un immobile nei primi 90 secondi della prima visita e, nel 90% dei casi, decide di comprare in seguito ad un vero e proprio colpo di fulmine. Quindi, tutto ruota intorno alla prima impressione che si ha dell’immobile e, citando una frase attribuita ad Oscar Wilde, “Non c’è mai una seconda occasione per fare una buona impressione la prima volta”. Allora è chiaro che un acquirente non compra un immobile, (a quello ci penserà la ragione successivamente), bensì compra le emozioni che quell’immobile riesce a fargli provare.

Perciò, avendo a disposizione pochissimo tempo, cosa devi trovare nell’immobile che stai visitando affinché sia amore a prima vista?

Devi sentirti come a casa tua. Quindi, devi trovare un ambiente spersonalizzato, neutro e accogliente allo stesso tempo, lontano dai ricordi, lo stile e i gusti del venditore.

Devi emozionarti con tutti i sensi. Quindi, devi fare un’esperienza unica e memorabile all’interno di quell’ambiente, che alimenti un senso di meraviglia e stupore in grado di rinnovarsi al solo pensiero.

Devi immaginarti come utilizzare gli spazi. Quindi, devi comprendere e interpretare quell’ambiente, riuscendo a definire le effettive dimensioni e le possibili destinazioni d’uso dei diversi locali presenti, soprattutto se privi di arredo.

Il ragionamento è chiaro. Se, come chiunque altro, per acquistare un immobile devi innamorartene e trovarlo adatto a te, è evidente che dovrai offrire altrettanto se vorrai intercettare l’interesse dei potenziali acquirenti. Bastano pochi secondi di orologio! L’offerta immobiliare è grande e la concorrenza non lascia margini alla trattativa.

Se anche il prezzo fosse in linea con il valore di mercato ma la prima visita non riuscisse a coinvolgere subito positivamente, il potenziale acquirente passerebbe immediatamente all’appuntamento successivo, senza nemmeno chiedere ulteriori informazioni. Fine della storia! Non rendere appetibile un immobile significa rischiare di abbandonarlo all’oblio. In pratica, significa trasformarlo in un peso che graverà sempre di più sulle tue finanze.

Ci sono soltanto due modi per ovviare a questo problema: realizzare un intervento di Home Staging, oppure ribassare il prezzo fino a svendere l’immobile.

Per quanto detto nei due punti precedenti, appare evidente come un immobile staged, (ossia sottoposto ad un intervento di Home Staging), consenta all’annuncio pubblicitario di ottenere più visualizzazioni on-line, quindi più richieste di appuntamento che si traducono in altrettante visite e, di conseguenza, più possibilità di raccogliere proposte di acquisto o di locazione.

Ma non è soltanto il numero delle visite a fare la differenza tra un immobile staged e uno no-staged, perché occorre considerare anche una migliore qualità delle stesse visite e una maggiore stabilità del valore dell’immobile staged. Infatti, chi vuole visitare un immobile staged è più convinto della scelta fatta e più consapevole del suo prezzo o canone.

Al contrario, un immobile no-staged inevitabilmente subirà, sin da subito, un deprezzamento che diventerà tanto più evidente quanto più rimarrà fermo sul mercato. Inoltre, a questa perdita di valore si aggiungeranno, sempre a causa dell’allungarsi dei tempi di vendita o di locazione, tutte quelle inevitabili spese dovute ai diversi tributi, alla manutenzione ordinaria e straordinaria e magari anche agli oneri condominiali. In generale, queste spese equivarranno ad un’ulteriore perdita di valore dell’immobile no-staged, quindi ad un suo ulteriore deprezzamento.

Passando da un’analisi qualitativa ad una quantitativa, attraverso le indagini statistiche disponibili, esaminiamo le principali differenze tra gli immobili staged e no-staged…

In caso di vendita:

– Un immobile staged, rispetto ad uno no-staged, può essere venduto fino a 5 volte più velocemente.

Quindi, tenendo presente che mediamente per vendere un immobile qualsiasi occorrono intorno ai 6 mesi, questo significa che un immobile staged può arrivare ad essere venduto in 1,2 mesi circa.

– Un immobile staged, rispetto ad uno no-staged, presenta un margine di trattativa, (ossia lo sconto sul prezzo richiesto), che può dimezzarsi, fino ad arrivare ad annullarsi.

Quindi, tenendo presente che mediamente il margine di trattativa per un immobile qualsiasi è intorno al 9%, questo significa che per un immobile staged tale margine può essere del 4,5% circa, con la possibilità di arrivare fino a zero.

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, può posizionarsi più in alto all’interno della fascia di valore attribuibile allo stesso immobile.

Quindi, tenendo presente che lo scarto effettivo dipende dalla qualità dell’intervento di Home Staging, questo significa che per un immobile staged tale scarto può essere del 7,5% circa, con la possibilità di arrivare fino al 15% circa. Occorre sottolineare che non stiamo parlando di un aumento in senso assoluto del valore dell’immobile, bensì del suo corretto valore di mercato in quelle specifiche condizioni.

In caso di locazione:

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, può essere locato fino a 5 volte più velocemente.

Quindi, tenendo presente che mediamente per locare un immobile qualsiasi occorrono intorno ai 2 mesi, questo significa che un immobile staged può arrivare ad essere locato in 12 giorni circa.

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, presenta un margine di trattativa, (ossia lo sconto sul canone richiesto), che può arrivare ad annullarsi.

Quindi, tenendo presente che mediamente il margine di trattativa per un immobile qualsiasi è intorno al 3%, questo significa che per un immobile staged tale margine può arrivare fino a zero.

– Un immobile staged, rispetto a uno no-staged, può posizionarsi più in alto all’interno della fascia di valore attribuibile allo stesso immobile.

Quindi, tenendo presente che lo scarto effettivo dipende dalla qualità dell’intervento di Home Staging, questo significa che per un immobile staged tale scarto può essere del 10% circa, con la possibilità di arrivare fino al 20% circa. Occorre sottolineare che non stiamo parlando di un aumento in senso assoluto del valore dell’immobile, bensì del suo corretto valore di mercato in quelle specifiche condizioni.

– Un immobile staged, rispetto a un no-staged, nelle locazioni di breve periodo, (ossia di durata non superiore a 30 giorni), registra un tasso di occupazione su base annua più elevato.

Quindi, tenendo presente che lo scarto effettivo dipende dalla qualità dell’intervento di Home Staging, questo significa che per un immobile staged tale scarto può essere del 20% circa, con la possibilità di arrivare fino al 40% circa.

Al punto precedente abbiamo parlato dei risultati dell’Home Staging in termini di vantaggi e benefici, avvalorandoli con i risultati delle indagini statistiche. Adesso sicuramente vorresti conoscere anche il costo di un intervento di Home Staging, per avere un quadro più completo della situazione.

Purtroppo, non è possibile rispondere a questa domanda in modo diretto, semplicemente perché ogni intervento di Home Staging è sempre personalizzato. Quindi, dipende innanzitutto dalle condizioni, caratteristiche e consistenza dell’immobile, poi dal risultato che si vuole ottenere e, di conseguenza, dagli strumenti che si vogliono utilizzare, oltre naturalmente ai servizi di cui si vuole usufruire. Ecco perché, con così tante variabili in gioco, diventa impossibile definire a priori un costo.

A questo punto sarebbe facile finirla qui. Tuttavia, siccome il costo da sostenere viene addotto come motivo principale di rinuncia al servizio, cercheremo comunque di rispondere alla domanda anche se in modo indiretto. Un intervento di Home Staging è finalizzato alla vendita o alla locazione di un immobile, con due obiettivi dichiarati: velocizzare e valorizzare l’operazione immobiliare. Perciò, deve necessariamente costare meno dei vantaggi che questi due obiettivi consentono di ottenere, altrimenti non avrebbe alcun senso.

Il costo di un intervento di Home Staging deve sempre rendere conveniente la velocizzazione e la valorizzazione dell’operazione immobiliare.

In effetti, essendo la velocizzazione della vendita o locazione una diretta conseguenza della valorizzazione dell’immobile, è sufficiente che venga soddisfatto almeno uno dei due requisiti economici indicati sotto affinchè l’Home Staging possa essere sempre considerato conveniente.

Un intervento di Home Staging deve costare meno dell’aumento di valore che l’immobile avrebbe a seguito dell’intervento stesso.

Il valore di mercato di un immobile dipende da tanti fattori, alcuni dei quali possono essere più o meno facilmente modificati. Di conseguenza, quel valore di mercato può oscillare all’interno di una fascia ben precisa attribuibile allo stesso immobile. Quindi, un intervento di Home Staging, modificando almeno uno di questi fattori, può creare uno scarto di valore positivo, (inteso come differenza tra il valore iniziale dell’immobile e quello raggiunto al termine dell’intervento), la cui entità dipende dal miglioramento delle condizioni dell’immobile.

Un intervento di Home Staging deve costare meno della riduzione di prezzo che l’immobile subirebbe stando sul mercato per tanto tempo.

Se il prezzo o canone richiesto per un immobile è superiore al corrispondente valore di mercato e quindi la domanda è assente, o si adegua al ribasso dell’importo richiesto, o si adegua al rialzo il valore di mercato attraverso un miglioramento delle sue condizioni. Teniamo presente che un immobile già dopo 2 mesi di permanenza sul mercato subisce un primo deprezzamento importante, in quanto, trascorso tale periodo, l’interesse che è in grado di suscitare nei potenziali acquirenti o conduttori si è più che dimezzato. Ulteriori deprezzamenti seguirebbero fatalmente nei mesi successivi, a causa di un ulteriore progressivo calo dell’interesse.

A conti fatti, è evidente come l’Home Staging sia sempre conveniente.

Infatti, per definizione ti permette comunque di abbreviare i tempi di vendita o di locazione del tuo immobile e, nel rispetto dei requisiti economici suddetti, ti permette anche di ottenere le migliori condizioni economiche possibili. Ecco perché un intervento di Home Staging non dovrebbe mai essere considerato come un costo fine a se stesso, ma piuttosto come un vero e proprio investimento senza rischi e con tassi di rendimento che possono andare ben oltre il 100%. Nessun prodotto finanziario a breve termine e senza rischi è in grado di offrirti altrettanto.

A questo punto, qualche potenziale acquirente o conduttore, avendo capito che un immobile sottoposto ad un intervento di Home Staging viene proposto sul mercato ad un prezzo o canone più alto, potrebbe avere forti dubbi sul fatto che l’Home Staging possa portargli qualche vantaggio.

Effettivamente, troppo spesso, si legge o si sente in giro affermare che, grazie all’Home Staging, è possibile ottenere prezzi o canoni più alti per gli immobili proposti sul mercato. Si tratta di una semplificazione di grande impatto comunicativo ad uso e consumo dei venditori o locatori, ma che genera molti equivoci tra i potenziali acquirenti o conduttori.

Certamente è vero che un immobile appositamente sistemato, allestito e presentato, (ossia sottoposto ad un intervento di Home Staging), può posizionarsi più in alto all’interno della fascia di valore attribuibile allo stesso immobile. Così com’è vero che un venditore o locatore ha tutto il diritto di ottenere questo risultato. Ma stiamo parlando, comunque, del corretto valore di mercato dell’immobile in quelle specifiche condizioni. Non si tratta, quindi, di un tentativo di speculazione a danno dei potenziali acquirenti o conduttori, per cercare di imporre un prezzo o canone al di sopra del valore di mercato. Tra l’altro, se così fosse, non si concluderebbe mai nessun affare, mentre i numeri dell’Home Staging ci dicono proprio l’esatto opposto.

Con l’Home Staging il venditore non deprezza l’immobile quando lo cede, mentre l’acquirente lo paga per il suo effettivo valore, che poi è anche il motivo per cui lo sceglie.

Utilizzare l’Home Staging significa migliorare le condizioni dell’immobile, adeguando ad esse il suo valore di mercato e, di conseguenza, significa valorizzarlo. Al contrario, non utilizzare l’Home Staging significa non sfruttare tutte le potenzialità dell’immobile, lasciando il suo valore di mercato immutato e, di conseguenza, significa deprezzarlo.

Fatta questa doverosa premessa, spieghiamo brevemente perché con l’Home Staging tutti i protagonisti dell’operazione immobiliare risultano vincenti.

L’Home Staging accontenta sempre tutti i soggetti coinvolti nell’operazione immobiliare.

Vince l’acquirente o il conduttore che riesce finalmente a trovare l’immobile che gli piace e soddisfa le sue esigenze e desideri.

Senza l’Home Staging probabilmente non sarebbe rimasto favorevolmente colpito dall’annuncio pubblicitario e, di conseguenza, difficilmente avrebbe deciso di visitarlo, con la possibilità concreta di perderlo per sempre.

Vince il venditore o il locatore che riesce a concludere l’operazione immobiliare in tempi brevi e senza dover svalutare l’immobile.

Senza l’Home Staging sicuramente avrebbe affrontato maggiori spese e ottenuto un prezzo o canone inferiore alle effettive potenzialità dell’immobile, con la possibilità concreta di non riuscire nemmeno a concludere l’affare.

Ma non basta, perché vince anche l’agente immobiliare che, grazie al proprio lavoro, riesce a rendere le parti pienamente soddisfatte.

Senza l’Home Staging sicuramente semplificherebbe i suoi impegni lavorativi ed eviterebbe qualsiasi discussione in merito al servizio. Tuttavia, così facendo, sa anche che non farebbe al meglio gli interessi di entrambe le parti.

L’Home Staging funziona molto bene, ma non aspettarti che faccia i miracoli, quanto piuttosto che faccia la differenza.

Questo vuol dire che l’Home Staging non ti consente di vendere o locare un immobile al prezzo o canone che ti pare e piace ma, piuttosto, se messo sul mercato al giusto prezzo o canone, ti consente di renderlo protagonista e quindi maggiormente competitivo rispetto a tutti gli altri. In pratica, significa rendere l’immobile più appetibile, aumentandone il valore percepito dai potenziali acquirenti o conduttori.

Ma la “presentazione” dell’immobile, su cui agisce l’intervento di Home Staging, è soltanto una delle numerose variabili o leve del marketing mix. Per intenderci, se ci limitassimo a considerarne solo le cinque principali, secondo la regola delle 5 P del marketing mix, oltre alla “presentazione”, avremmo rispettivamente il “prodotto”, il “prezzo”, il “posizionamento” e la “promozione”. E queste altre leve del marketing restano ad appannaggio del venditore o locatore, oppure dell’agente immobiliare, (qualora avesse ricevuto l’incarico di mediazione). Di conseguenza, è del tutto evidente come la sola leva della “presentazione” non basti a garantire la migliore conclusione dell’operazione immobiliare. Anzi, ci sarebbe il rischio concreto di non concluderla affatto, oppure di concluderla a condizioni non soddisfacenti. Naturalmente, a questi scenari negativi si arriverebbe anche nel caso opposto, in cui a mancare fosse proprio la leva della “presentazione”.

Se l’Home Staging non venisse supportato adeguatamente dalle altre leve del marketing mix non potrebbe mai produrre gli effetti sperati.

Insomma, se il prezzo o canone dell’immobile non corrispondesse al valore di mercato, oppure se la sua promozione o il suo posizionamento non fossero adeguati, l’Home Staging non potrebbe sviluppare tutte le sue potenzialità, sempre a patto che sia svolto in modo professionale. Ecco dunque l’importanza di non agire in modo superficiale e approssimativo, magari investendo su un intervento di Home Staging o presunto tale, ma poi facendo l’errore di gestire da solo l’intera operazione immobiliare. Invece, la cosa migliore sarebbe quella di affidarsi ad un agente immobiliare esperto in Home Staging, che sappia scegliere e coordinarsi con un home stager qualificato e, nello stesso tempo, sappia studiare e applicare all’immobile le diverse leve del marketing mix.

Se stai pensando di provare a vendere o locare un immobile così com’è, salvo poi giocarti la carta dell’Home Staging soltanto in caso di perdurante insuccesso, commetti un grande errore. Infatti, pensare che intervenire all’inizio, oppure farlo in un momento successivo, in fin dei conti possa essere la stessa cosa, è assolutamente sbagliato. Certamente, anche se in ritardo, è sempre meglio intervenire piuttosto che rinunciarvi del tutto, però nel frattempo si corre il rischio di “bruciare” l’immobile e, quindi, di vedere depotenziati i risultati dell’Home Staging.

L’Home Staging per ottenere il massimo effetto, deve sempre precedere e non seguire la messa sul mercato dell’immobile.

Cerchiamo di spiegare quanto sia incoerente e senza senso la decisione di utilizzare l’Home Staging come extrema ratio.

Se si arrivasse a questa mossa disperata, vorrebbe dire che l’immobile è fermo sul mercato da troppo tempo. Di conseguenza, nel frattempo, non soltanto si saranno persi per strada tanti potenziali acquirenti o conduttori, ma si saranno anche dovute affrontare numerose spese legate all’immobile. Senza considerare poi, nel caso della locazione, i mancati canoni percepiti, oppure, nel caso della vendita, i mancati investimenti o acquisti ipotizzati. Inoltre, in tutto questo tempo, se pure si fosse riusciti a vendere o locare l’immobile, nella migliore delle ipotesi, si sarebbe ottenuto un prezzo o canone inferiore a quello che, invece, si otterrebbe se l’immobile venisse sottoposto ad un intervento di Home Staging.

Per risparmiare all’inizio il costo dell’Home Staging, alla fine si perde molto più denaro, con il rischio di essere costretti lo stesso a pagare quel costo.

Naturalmente, per tutti coloro che hanno un immobile fermo sul mercato e, purtroppo, non hanno conosciuto l’Home Staging o non hanno mai approfondito l’argomento, oppure si sono affidati ad agenti immobiliari che non lo trattano tra i loro servizi, l’unica possibilità è quella di intervenire in corsa per evitare ulteriori perdite di tempo e denaro. A maggior ragione, in questi casi sarebbe sempre opportuno rivolgersi ad agenti immobiliari esperti in Home Staging, perché la situazione è particolarmente delicata e complessa.

Innanzitutto, perché molto tempo sarà andato perduto, perché molti potenziali acquirenti o conduttori avranno già fatto le loro scelte, perché molti altri si ricorderanno di quell’immobile presente troppo a lungo sul mercato e della cattiva impressione che ne avevano avuto. Poi, perché l’ansia e lo stress accumulati nel tempo potrebbero giocare brutti scherzi durante la nuova operazione immobiliare. Chi crede che tutto questo non lasci il segno, si sbaglia di grosso. Quindi, sicuramente ci saranno delle “cicatrici” con cui dover fare i conti. In ogni caso, sempre che si decida di intervenire in corsa, l’immobile dovrà essere preventivamente ritirato dal mercato, sia per operare su di esso, sia per affievolirne il più possibile il ricordo. Completato l’intervento di Home Staging, dovranno essere studiate le modalità e le tempistiche migliori per un suo ritorno sul mercato, allo scopo di cercare di minimizzare gli effetti negativi della sua precedente esposizione.

L’Home Staging non consiste banalmente nel mettere qua e là cuscini, piante, tappeti, tende e cornici, oppure nell’apparecchiare la tavola e nel rifare i letti. Attenzione a non confondere l’apparente semplicità dell’allestimento con tutto lo studio e l’impegno che c’è dietro quell’intervento. D’altronde, l’Home Staging punta proprio alla semplicità, ma lo fa curandola nei minimi dettagli. Ecco allora che quelle azioni indicate sopra, se fatte nel modo giusto potrebbero rientrare, insieme a molte altre, nell’allestimento finale dell’immobile, ma rappresenterebbero solamente la punta dell’iceberg.

Una consulenza di Home Staging è molto articolata e complessa, inoltre richiede conoscenze e competenze multidisciplinari.

Parte da un accurato sopralluogo dell’immobile, da un’analisi delle sue potenzialità e criticità, per arrivare alla stesura di un progetto di staging che sia funzionale alle condizioni dell’immobile, al target di riferimento dei potenziali acquirenti o conduttori e al budget a disposizione. Quindi, continua con l’intervento vero e proprio, che potrà prevedere sia azioni specifiche di rimozione, riciclo, recupero e riparazione, sia azioni di coordinamento e supervisione di diverse possibili figure artigianali, (come muratori, pittori, idraulici, elettricisti o falegnami), per concludersi con l’allestimento finale dell’immobile.

Ma non finisce qui. Perché questa presentazione immobiliare per essere vincente deve essere comunicata al pubblico in modo efficace e persuasivo. Ossia, deve essere trasmessa attraverso un servizio fotografico e video professionale, oltre che accompagnata da una pianificata strategia di marketing.

Se hai deciso di valorizzare il tuo immobile con un intervento di Home Staging, non sprecare tutto rivolgendoti a persone improvvisate o non qualificate, perché così facendo butteresti soltanto denaro senza ottenere alcun risultato. Invece, rivolgiti sempre ad un home stager professionista, ossia ad una persona che ha seguito un percorso didattico ben preciso e certificato, attraverso corsi di formazione e continui aggiornamenti, per acquisire le competenze necessarie.

Affidandoti a noi per vendere o locare un immobile, se vorrai anche presentarlo al meglio, potrai sempre contare su una consulenza di Home Staging fatta da professionisti qualificati.

Ti piacerebbe far innamorare le persone del tuo immobile, affinché possa essere venduto o locato con piena soddisfazione di tutti?
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A questo punto, cosa aspetti?… Basta pochissimo per avere tanto!

Se vuoi raggiungere i tuoi obiettivi immobiliari ti basta fare solo il primo passo, mentre tutti gli altri li faremo noi per te. Perciò, se vuoi usufruire del nostro servizio di Home Staging, non dovrai fare altro che contattarci per avere maggiori informazioni e fissare un appuntamento. Così facendo, potremo aiutarti a trasformare i sogni in realtà.

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