La plusvalenza immobiliare si arricchisce di una nuova fattispecie che va ad aggiungersi ai “redditi diversi” ai fini IRPEF, secondo quanto previsto dalla Legge 213/2023 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026” (c.d. Legge di Bilancio 2024) che, all’art. 1, comma 64, apporta delle modifiche all’art. 67, comma 1, del Decreto Presidente della Repubblica 917/1986 “Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi” (c.d. TUIR), inserendo la nuova lettera b bis).

La nuova norma stabilisce che a decorrere dal 1° gennaio 2024 sono soggette a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati dal cosiddetto Superbonus 110%, (di cui all’art. 119 del Decreto Legge 34/2020 “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” (c.d. Decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla Legge 77/2020), che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

In sintesi, chi ha beneficiato del Superbonus 110% per ristrutturare il proprio immobile, (facendo crescerne il valore e spendendo quasi nulla), verrà penalizzato, a determinate condizioni, qualora dovesse decidere di specularci, vendendo quello stesso immobile. In questo modo l’Erario cerca di rientrare, almeno in parte, dell’enorme esborso di denaro di questi anni dovuto al maxi incentivo.

L’art. 68 del TUIR stabilisce che le plusvalenze di cui al precedente art. 67, comma 1, lettere a), b) e b bis), sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (oneri deducibili).

In particolare, per gli immobili di cui alla lettera b bis), ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati dal Superbonus 110% si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia usufruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni dello sconto in fattura o della cessione del credito, di cui all’art. 121, comma 1, lettere a) e b), del succitato Decreto Rilancio. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50% di tali spese, qualora si sia usufruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni dello sconto in fattura o della cessione del credito. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b bis), acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Pertanto, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, possiamo aggiungere che nel caso in cui si sia usufruito dell’incentivo nella misura del 110% mediante detrazione in dichiarazione dei redditi, si tiene conto sempre del 100% delle spese relative all’intervento.

In sintesi, chi ha usufruito anche dello sconto in fattura o della cessione del credito, nel calcolo della plusvalenza non può tenere conto o può farlo solo in parte delle spese degli interventi eseguiti. D’altronde, siccome tali interventi sono stati pagati direttamente dall’Erario, le relative spese non possono trasformarsi in un guadagno per chi non le ha sostenute, andando a ridurre il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile.

Una volta determinato il valore della plusvalenza immobiliare, le persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), possono scegliere tra due modalità di tassazione quella più conveniente:

  • L’applicazione dell’imposta ordinaria, indicando il valore della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, sotto la voce “altri redditi”, per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento.
  • L’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito, pari al 26%, sul valore della plusvalenza, da richiedere direttamente al notaio all’atto della cessione e da versare contestualmente al rogito.
Marco Palmieri
Marco Palmieri
Marco Palmieri

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1) Immagine di torstensimon da Pixabay

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