Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia viene realizzato ogni trimestre grazie alla collaborazione tra Agenzia delle Entrate (OMI), Banca d’Italia e Tecnoborsa. L’indagine, condotta presso un campione rappresentativo di agenti immobiliari, offre un quadro dell’andamento recente del mercato residenziale, per quanto attiene all’attività di compravendita e di locazione, oltre che delle prospettive a breve termine del settore. Tutti i report sono pubblicati sul sito istituzionale della Banca d’Italia, nella pagina Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, all’interno della Collana Statistiche.

Di seguito sono illustrati i principali dati che caratterizzano l’indagine relativa al 4° trimestre 2023.

Riepilogo dei risultati

Secondo l’indagine condotta presso gli agenti immobiliari, la dinamica congiunturale dei prezzi degli immobili si sarebbe nel complesso attenuata; restano prevalenti (oltre due terzi degli operatori) i giudizi di stabilità.

La domanda è rimasta debole: nonostante il recupero rispetto al trimestre precedente, la quota di agenti immobiliari che hanno venduto almeno un’abitazione resta inferiore a quella registrata nello stesso periodo dello scorso anno per il quarto trimestre consecutivo. Circa il 40% degli agenti ha registrato una riduzione sia dei nuovi incarichi a vendere, sia dei potenziali acquirenti. La difficoltà di reperire il mutuo è la causa prevalente di cessazione dell’incarico a vendere per circa un terzo degli operatori e la percentuale di acquisti finanziati con mutuo si è attestata su valori bassi nel confronto storico. Tuttavia, secondo gli operatori vi sono segnali che l’evoluzione del mercato immobiliare nel 1° trimestre del 2024 sarebbe meno sfavorevole, in relazione sia al proprio mercato di riferimento, sia a quello nazionale.

Il mercato delle locazioni resta teso: le pressioni al rialzo sui canoni sono sostenute da una domanda robusta e da un calo dell’offerta, in parte connessa alla preferenza dei proprietari per affitti brevi.

Prezzi di vendita

Sulla base delle valutazioni degli agenti immobiliari, la dinamica congiunturale dei prezzi delle abitazioni si sarebbe attenuata. Sono prevalsi i giudizi di stabilità, (espressi dal 65% degli agenti), mentre la percentuale di operatori che hanno riportato un aumento delle quotazioni ha continuato a ridursi, scendendo al 9%, circa 15 punti percentuali in meno rispetto al massimo registrato nel 1° trimestre del 2022, a fronte di un 25% di operatori che rilevano una diminuzione.

Caratteristiche della domanda

La quota di agenti immobiliari che hanno venduto almeno un’abitazione è diminuita rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente per il quarto trimestre consecutivo, restando tuttavia ancora su livelli ben superiori alla media pre-pandemia, (l’87% a fronte del 72% nel periodo 2012-2019 e dell’81% nel 3° trimestre). Sempre rispetto al periodo corrispondente del 2022, è aumentata la percentuale di operatori per i quali è salito il numero di incarichi inevasi, pur rimanendo assai inferiore della quota di quelli per cui è diminuito.

Sconto medio e tempi di vendita

Nel complesso, lo sconto medio sui prezzi di vendita, rispetto alle richieste iniziali del venditore, resta ancora contenuto e pari all’8,6%, 5 punti percentuali inferiore alla media pre-pandemia ma in linea con i valori degli ultimi trimestri. Circa un terzo degli agenti ha tuttavia indicato uno sconto superiore, fra il 10 e il 30%. Il tempo di vendita, (trascorso tra l’affidamento dell’incarico e la vendita), è rimasto appena sopra il minimo registrato dall’inizio della rilevazione nel 1° trimestre del 2023 (6 mesi contro 5,5).

Caratteristiche degli immobili venduti

L’81% delle vendite ha interessato immobili preesistenti. Circa il 40% delle abitazioni vendute è di piccole dimensioni (inferiori a 80 mq). Gli immobili con classe energetica inferiore (F-G) hanno rappresentato quasi il 60% delle transazioni totali e poco meno di due terzi di quelle nelle aree urbane. Nelle aree non urbane, invece, una quota più consistente delle vendite (43%) ha riguardato immobili con classe energetica più elevata (A-E).

Incarichi a vendere

Il 27% degli agenti immobiliari segnala la difficoltà nell’ottenere un mutuo da parte degli acquirenti tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere. Tale quota è diminuita rispetto al trimestre precedente, ma resta superiore alla media del periodo 2014-2019 (24%). La percentuale di acquisti finanziati con mutuo ipotecario, in calo dalla fine del 2021, ha raggiunto il 56,9%, (dal 63,4% nella rilevazione precedente), il valore più basso dal 2013. Resta sostanzialmente stabile, al 77%, il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile. L’assenza di un prezzo di equilibrio fra domanda e offerta, (sia per proposte troppo basse, sia per richieste troppo elevate), rappresenta la causa prevalente di cessazione dell’incarico a vendere per più del 50% degli agenti.

E’ rimasta prevalente e superiore al 40% la quota di agenti che riscontrano un calo dei nuovi incarichi a vendere rispetto al periodo precedente. Al contempo, si è ampliato il saldo negativo tra i giudizi di aumento e diminuzione del numero dei potenziali acquirenti rispetto allo stesso periodo dell’anno prima, pur attenuandosi rispetto al trimestre precedente, (-29 punti percentuali, da -15 nel 4° trimestre del 2022 e -40 nel 3° trimestre del 2023).

Canoni di locazione e sconto medio

Gli agenti immobiliari hanno confermato la tendenza al rialzo dei canoni di locazione, in linea con l’aumento pressoché ininterrotto dall’inizio del 2022 dell’indice dei prezzi degli affitti. Il saldo fra aumento e diminuzione dei canoni è rimasto sul valore massimo dall’inizio della rilevazione (46,5 punti percentuali). Il rialzo proseguirebbe nel trimestre in corso per il 38,6% degli agenti, (contro il 4,3% che si attende una riduzione), anche alla luce dell’esiguo sconto medio sui canoni di locazione, (pari al 2,2%), ottenuto rispetto alle richieste iniziali dei proprietari.

L’aumento della domanda di locazioni a fronte di una minore offerta è la causa principale delle pressioni al rialzo sui canoni. La maggiore domanda è determinata principalmente dalla difficoltà di acquistare un’abitazione, specie nelle aree urbane più popolose. La preferenza per gli affitti brevi, di contro, è il principale freno all’offerta, (segnalato dal 44,2% degli agenti), rimasta contenuta. Oltre il 45% degli agenti, infatti, ha riportato un calo dei nuovi incarichi a locare rispetto al periodo precedente, mentre appena l’8% ne ha segnalato un aumento.

Prospettive future

Si è attenuato il pessimismo nelle attese degli agenti immobiliari sul 1° trimestre del 2024 rispetto sia al proprio mercato di riferimento, sia a quello nazionale. Circa due terzi degli operatori si attendono una stabilizzazione delle condizioni del proprio mercato nel 1° trimestre del 2024. Il saldo fra previsioni di aumento e riduzione dei nuovi incarichi a vendere è divenuto meno negativo (-10 punti percentuali da -14). Le prospettive sull’evoluzione dei prezzi di vendita per il trimestre in corso continuano a puntare verso una loro moderazione, tuttavia il saldo negativo si è ridotto sensibilmente rispetto al trimestre precedente (da -36 a -23 punti percentuali), riflettendo la riduzione dei giudizi di diminuzione compensati da un incremento di quelli di stabilità. La quota di operatori che si attendono un peggioramento delle condizioni del mercato nazionale è nettamente diminuita, pur restando di quasi 30 punti percentuali superiore a quella di chi prefigura un miglioramento. Le prospettive a due anni sono marcatamente migliorate.

Marco Palmieri
Marco Palmieri
Marco Palmieri

CREDITI IMMAGINI

1) Immagine di torstensimon da Pixabay

Per quelle immagini di cui non è stato possibile risalire all’autore o alla proprietà, chi ne avesse i diritti può contattare HOME TO CHANGE per chiederne l’apposizione dei crediti o la loro rimozione.

Condividere è utile per tutti!
Condividere è utile per tutti!
Condividere è utile per tutti!